글로벌 금융위기 이후 주택시장과 관련돼 ‘패러다임 변화’라는 말이 자주 등장했다. 패러다임 변화의 골자 중 하나는 ‘앞으로 주택은 소유의 대상이 아니라 사용의 대상이 될 것’이었다. 현재 주택시장에서의 전세 가격 강세는 주택수요가 사용 중심으로 변하는 과정의 하나로 해석할 수 있을 것이다. 패러다임 변화는 벌써 일어나고 있다.
사용 중심의 시장에서 ‘주거편익’은 ‘주거가치’로 평가된다. 전세 가격과 임차가격이 주거가치에 비해 낮으면 수요가 증가해 가격이 상승하고 주거가치가 상대적으로 낮으면 수요 감소로 가격이 하락한다. 매매가격 변동도 같은 논리를 적용할 수 있다. 상업용 부동산의 캡레이트(capitalization rate·부동산가치 대비 순영업이익의 비율)가 적절한데 여기서 순영업이익은 임대수익이다. 연간 주택임대로 발생하는 수익을 시장 이자율로 나누면 임대, 즉 사용 측면에서 추정되는 매매가격을 역으로 얻을 수 있다. 주택임대에서의 순이익은 사용자의 주거가치이다.
주택가격이 주거가치에 의해 결정된다면 주거가치를 일정하게 유지해야 하는 주택관리는 매우 중요한 역할을 한다. 주택건축에 필요한 기술과 노동의 질이 꾸준히 높아져 품질 향상이 많이 이뤄졌다. 또한 하자보수제도·하자보수보증, 제도적 장치를 통해 주택 품질을 유지할 수 있다. 그러나 이러한 장치들은 주택의 물리적 보수에 그치고 있다. 최근 도입된 ‘주택임대관리업’이 있지만 기존 시설관리업의 영세성 한계를 벗어나지 못할 뿐 아니라 임차인관리 등 중요 부분에서 전문성이 축적되지 않은 상태이다. 주거가치 유지에 필요한 기능이 장착되려면 시간이 필요하다.
도시재생 과정을 통해 어렵게 융복합된 주거서비스가 그 가치를 유지하려면 적절한 관리는 필수다. 기획단계에서 고안된 주거(서비스)가치가 유지돼야 가격이 안정적으로 형성되고 브랜드를 통한 상품화 단계로 진일보할 수 있다. 관리비용을 ‘저렴하게 유지’하는 것도 중요하고 시간이 지나 ‘새로운 주거가치’가 창출되면 더 좋다. 주거가치가 좋으면 주택가격은 상승하고 투자가치도 높아지는 선순환을 기대할 수 있다. 관련된 기능 간의 전후방 효과를 볼 수 있다.
주택의 ‘사용’ 비중이 높아질 것이라는 전망과 함께 주택시장은 사용 중심으로 점차 변하고 있다. 주거가치가 유지돼야 주거 만족도가 높아진다. 사용자와의 공감이 필요한 대목이다. 주거가치가 유지돼야 사용자의 안정적 수요를 잡을 수 있다. ‘주택관리’는 주택사업이 놓쳐서는 안 될 중요 요소이다. 소비자의 주거가치는 곧 주택의 자산가치이다.
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