세종, 동탄, 평택, 충북혁신도시, 명지신도시, 영종도. 이들의 공통점은 신규택지개발이 한창인 지역이라는 점이다. 신규택지개발지역의 경우 보통 8,000세대 이상의 대형 아파트가 들어서고 이를 중심으로 상업지역 등의 도시계획이 세워진다. 해당 상권에 입점할 경우 대부분 권리금이 없고 상권의 핵심지역을 선점할 수 있다는 장점이 있다.
신규택지개발지역은 상업용 부지를 입찰하고 낙찰자가 시행하는 구조라 사업성이 높은 부지의 경쟁이 치열해 최초 낙찰 비용 자체가 높다는 단점이 있다. 이 때문에 시공 원가와 분양가가 올라가고 꼬리에 꼬리를 물고 임대료마저 높아진다. 가맹 사업을 희망하는 예비창업자가 신규택지개발지구 입점을 추진하다 수익성을 분석한 후 포기하는 사례도 발생한다.
신규택지개발지구 대부분은 분양주나 시행사가 직접 운영하는 형태다. 이 경우 투자에 대한 기회비용이 있지만 고정 임대료가 없어 상권이 안정될 때까지 지켜보며 운영할 수 있다. 특히 커피전문점은 상권 내 ‘키 테넌트’(핵심점포)이기 때문에 브랜드 커피가 입점하면 부동산 가치를 빠르게 높일 수 있고 공실률을 줄이며 상권을 선점할 수 있어 분양주나 시행사 모두 유치에 적극적이다. 만약 임차로 들어간다면 입주시기를 고려해 상권이 안정될 때까지 렌트 프리를 받는 등 장기적인 관점에서 안전 장치를 마련해야 한다.
임대료가 높은 만큼 매출이 정비례한다면 문제 될 것이 없지만 신규택지개발지역은 오히려 반대인 경우가 많다. 대부분 상권 내 거주인구 수, 경쟁점 입점 상황, 업무 인구 등을 고려하면 매출을 대략 예측할 수 있으므로 전문가의 도움을 받아 수익성을 분석해보는 게 좋다.
상권 내 메인 입지인 경우 착공 전부터 분양계약이 체결되는 경우도 많다. 따라서 미리 평면 및 내·외부 인테리어 디자인을 완료해 용도에 맞게 시행사와 설계 단계에서부터 협의해 진행하는 것이 필요하다. 준공 후 인테리어 공사 비용을 줄이고 투자비 절감으로 수익률을 높일 수 있는데다 공사기간까지 줄어드는 일석이조 이상의 효과를 본다.
무엇보다 중요한 것은 추후 상권의 변화를 감지하고 고객의 주동선을 예측하는 등 분석이 필요하다는 점이다. 어떤 브랜드가 어디에 입점하는지에 따라 고객의 동선도 충분히 달라질 수 있기에 고객의 입장에서 상권을 만들어 간다는 생각 하에 접근하는 것이 필요하다.
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