[2019 표준단독주택 공시가]연남동 12억 주택 23억으로 93%↑...보유세 339만→509만원

시뮬레이션해보니

고가 주택 밀집한 강남·용산 등 보유세 상한 적용 속출

종부세 공정가액 비율도 올 85%로 올라 부담 더 늘듯

고가 주택이 밀집해 있는 용산구 한남동 전경. 용산구는 올해 표준단독주택 공시가격 상승률이 35.40%를 기록해 전국 시·군·구 중 1위를 차지했다.　 /연합뉴스

서울의 표준단독주택 공시가격 상승률이 지난해보다 두 배 이상 높아지자 단독주택(다가구 포함) 보유자들의 보유세 부담 증가는 불가피할 것으로 보인다. 특히 고가 단독주택이 밀집한 강남권과 용산구 등에서는 보유세 충격 여파가 더 커질 것이라는 관측이 우세하다. 정부가 이번 공시가격 산정에서 시세 15억원 초과의 고가주택을 중심으로 공시가를 높였기 때문이다. 다만 전체 표준주택의 98%에 달하는 중저가주택은 공시가격 상승률이 상대적으로 높지 않아 보유세 부담 증가 폭은 제한적일 것으로 전망된다.

서울경제신문이 우병탁 신한은행 부동산세무팀장의 자문을 받아 이번 표준단독주택 공시가격을 토대로 보유세 부담분을 추정해본 결과 보유세 상한선(150%)을 적용받는 사례들이 다수 나올 것으로 예상된다. 즉 세 부담 상한을 적용받을 만큼 지난해에 비해 보유세 부담이 급증할 것으로 보인다는 뜻이다.

이번 시뮬레이션은 전국에서 단독주택 공시가격 변동률이 가장 큰 용산구의 주택 2곳을 비롯해 강남구·마포구·성북구 등에 각각 위치한 주택 한 곳을 대상으로 했다. 단 보유자는 해당 주택을 만 5년간 보유한 1주택자로 가정했다. 이에 20%의 장기보유공제가 적용되는 사례를 토대로 이번 시뮬레이션을 진행했다. 장기보유세액공제는 5년 이상 20%, 10년 이상 40%, 15년 이상 50% 등이다.

마포구 연남동에 위치한 한 단독주택의 경우 공시가격이 지난해 12억2,000만원에서 올해 23억6,000만원으로 약 93%나 급등할 예정이다. 이에 따라 보유자가 부담해야 할 총 보유세는 지난해 339만원에서 올해 509만원으로 증가할 것으로 추정된다. 이는 세 부담 상한을 적용받은 세액이다. 만약 세 부담 상한을 적용받지 않는다고 가정하면 이 주택 보유자가 내야 하는 세 부담은 1,163만원까지 올라가게 된다.

용산구 한남동의 한 주상용 건물은 올해 26억1,000만원으로 공시된다. 이는 지난해 공시가 16억3,000만원 대비 약 60.1% 상승한 것이다. 이렇게 되면 보유자의 세 부담은 지난해 539만원에서 올해 809만원으로 늘어난다. 이 역시 세 부담 상한을 적용받을 만큼의 급등세다.



신사동의 한 다가구는 공시가격이 지난해 15억9,000만원에서 올해 27억8,000만원으로 약 74.8% 뛴다. 이에 총 보유세도 지난해 520만원에서 올해 780만원으로 오를 것으로 전망된다. 이 주택 또한 세 부담 상한을 적용받은 사례다.

여기에 앞으로 세 부담은 더 늘어날 수 있다. 종부세에 적용하는 공정시장가액비율이 지난해 80%에서 올해 85%로 인상됐고 2022년까지 매년 5%포인트씩 상향 조정되기 때문이다. 여기에 1주택자로 진행한 시뮬레이션과 달리 2주택 이상을 보유한 다주택자라면 세금 증가폭은 훨씬 커질 것으로 분석된다. 세 부담 상한이 전년 대비 150%를 넘지 않는 1주택자와 달리 다주택자(3주택자)는 전년 대비 300%까지 오를 수 있고 세율 자체도 높기 때문이다.

재벌들이 보유한 초고가주택의 보유세 부담 증가도 예상된다. 가령 이명희 신세계그룹 회장의 용산구 이태원로 단독주택은 공시가격이 지난해 169억원에서 올해 270억원으로 59.6% 오름에 따라 보유세 부담이 지난해 2억4,000만원에서 올해 3억6,000만원으로 50% 증가한다. 물론 이는 이 회장이 1주택인 경우로 단순 가정한 것이다.

다만 모든 단독주택의 보유세 부담이 오른 것은 아니다. 이날 국토교통부가 추정한 사례들을 보면 저가주택의 경우 세 부담 상승폭은 다소 제한적이라는 평가다.

가령 시세가 6,810만원인 제주도의 한 단독주택은 공시가격이 지난해 4,070만원에서 올해 4,140만원으로 1.72% 오른다. 이에 따라 보유세는 지난해 6만3,000원에서 올해 6만5,000원으로 늘어날 것으로 보인다. 시세가 10억원선인 서울의 한 주택 역시 공시가격은 지난해(5억8,500만원) 대비 8.89% 상승한 6억3,700만원으로 산정된다. 이에 보유세는 지난해 142만원에서 올해 161만4,000원으로 약 13% 오른다. 우 팀장이 추산한 자료를 봐도 연남동의 한 주택의 공시가는 2억8,300만원에서 3억7,800만원으로 올라 올해 보유세가 지난해 29만원에서 약 10% 늘어난 32만원이 될 것으로 보인다.

국토부 관계자는 “이번 공시가격은 형평성 제고 추진 과정에서 일부 공시가격이 상승해 조세 부담이 증가할 수는 있다”면서도 “저가주택의 경우 공시가격 상승에 따른 보유세 부담 증가는 제한적일 것”이라고 말했다.
/이완기기자 [e-mail]