주택 임대차 시장의 판도를 바꿀 ‘임대차 3법’ 개정안이 6일 모두 발의돼 주택 임대차 시장에 큰 변화가 불가피할 것으로 전망된다. 슈퍼 여당은 전세 시장이 안정될 것으로 기대하고 있으나 전문가들은 우려의 시각이다. 특히 세입자 천국인 독일의 경우 강력한 임차인 보호가 오히려 세입자들을 어렵게 만들고 있다.
<전·월세신고제, 수도권+세종 등 제한적으로 적용될 듯>
6일 민주당 박상혁 의원은 전월세신고제를 도입하는 내용을 골자로 한 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’ 개정안을 대표발의 했다. 이는 당정과 긴밀한 협의로 마련된 내용이다. 주택 임대차 계약을 하면 집주인과 세입자 등 임대차 계약 당사자가 30일 이내에 주택 소재지 관청에 임대차 보증금과 차임 등 임대차 계약 정보를 신고하게 하는 내용이다. 임대차 신고가 이뤄지면 확정일자를 부여한 것으로 간주된다.
전월세신고제와 함께 전월세상한제, 계약갱신청구권제 등 임대차 3법이 국회를 통과하게 되면 주택 임대 시장은 이전과 다른 모습이 될 수밖에 없다. 당정은 이미 작년 전월세상한제와 계약갱신청구권제에 대해선 어떻게 제도를 도입할지에 대한 공감대를 형성한 바 있다. 이는 한 차례 계약 갱신을 허용하되(2+2년), 임대료 증액은 이전 계약의 5%를 넘지 못하게 하는 방안이다. 기존 안대로 법안이 통과된다면 2년의 계약 기간이 지났을 때 세입자가 원하면 세입자 귀책사유가 없는 한 차례 갱신해야 하고, 이때 임대료는 기존 계약의 5% 이내에서만 올릴 수 있게 된다. 일단 전월세상한제와 계약갱신청구권제는 기존 당정협의 수준으로 추진될 공산이 크다.
<전문가 “단기 가격상승·공급부족 등 우려”>
전문가들은 전세물량 감소와 전셋값 급등이 발생할 가능성이 높다고 우려한다. 계약갱신 청구 시 전셋값을 크게 올리기 어려워지면서 집주인들이 한번에 전세가를 올릴 것으로 예측되기 때문이다. 전세 대신 월세로 돌릴 가능성도 높다. 여기에 각종 규제로 인한 전세물량 감소 또한 전세시장 불안을 부채질하고 있다. 국토교통부는 지난 2018년 9·13대책을 통해 주택에 2년간 실거주해야만 양도세 장기보유특별공제를 받을 수 있도록 했다. 이에 따라 신축 아파트 입주 때도 생각보다 전세물량이 나오지 않는 상황이다. 입주물량이 대거 몰린 서울 강동구의 전세가가 상승하고 있는 것이 한 예다. 6·17대책에서도 재건축 분양권을 받으려면 2년간 실거주하도록 해 전셋집은 계속해서 줄어들 것으로 전망된다.
당정이 추진하는 임대차 3법의 사례가 된 독일에서도 순기능보다 역기능이 더 많다. 독일은 임대차계약 존속기한에 제한을 두지 않고 계약하는 것이 일반적이다. 임대인이 주택을 사용해야 하거나 건물을 철거 또는 개량할 때 등으로 임차인 퇴거도 제한하고 있다. 임대료는 국가·조합 등에서 정해 일정 가격 이상을 받을 수 없도록 했다.
문제는 세입자의 권리가 커지면서 주요 도시에서는 임대를 하는 집주인 수가 급감한 점이다. 임차인들이 베를린 등 주요 도시에서 ‘셋집’을 구하기 위해서는 ‘취업준비생’ 못지않은 노력을 해야 한다. 집주인에게 자신이 성실하게 월세를 낼 수 있다는 점을 증명해야 한다. 집주인들은 3개월간의 임금과 여권 사본, 은행 신용등급 등을 증명하는 서류는 물론 자기소개서와 면접을 요구하기까지 한다. 면접에서는 전과 여부는 물론 담배를 피우는지, 애완동물을 키우는지, 심지어 결혼 예정자가 있는지 등 개인적이고 상세한 사항들까지 물어본다. 강력한 규제에도 임대료는 급등했다. 독일연방은행에 따르면 지난 10년간 독일 내 주요 7개 도시의 임대료는 57.0% 상승했다. 주택가격이 118.4% 뛴 점도 있지만 베를린·뮌헨 등 독일 주요 도시에서 주택수요가 폭발하며 세입자 간 경쟁이 치열해진 점이 영향을 미쳤다. /권혁준기자 awlkwon@sedaily.com
< 저작권자 ⓒ 서울경제, 무단 전재 및 재배포 금지 >
