진짜 미쳤다는 ‘전세난’…정부 ‘지금 원인 파악’ 무인도 사나

김현미, 상한제 언급 이후 전세가 상승

이후 규제 나올 때마다 전셋값 폭등

규제 발 전세난 인데 정부는 원인 파악

전문가 "또 규제 나오면 최악 주거난" 경고

14일 서울 마포구의 한 중개업소 매물 게시판에 전세 물건이 한 건만 붙어 있다. 새 임대차법 시행까지 맞물리면서 수도권은 물론 전국 아파트 전세가격은 급등세를 이어가고 있다. /연합뉴스

정부가 갈수록 심각해지는 전세대란을 해결하기 위해 추가 대책을 예고한 가운데 전문가들은 규제 일변도의 정책 방향을 바꿔야 한다고 충고하고 나섰다. 현재 전세난의 근본 원인이 정부가 수없이 쏟아낸 집값 대책에 있으므로 또다시 시장을 옥죄면 부작용만 더 커질 수 있기 때문이다. 실제 서울 아파트 전세가는 김현미 국토교통부 장관이 민간택지 분양가상한제를 언급한 지난 6월 말 이후 현재까지 주간 단위로 계속 상승하고 있다.

홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 14일 열린 부동산 관계장관회의에서 “전셋값 상승 요인에 대해 면밀히 점검·논의해나가겠다”고 언급했다. 전세난 추가 대책을 위해 시장을 분석하겠다고 한 것. 하지만 전문가 및 시장의 반응은 냉소 그 자체다. 시장에서 전세 대란을 예고한 것은 이미 오래전이다.

결과는 참담했다. 전셋집을 얻기 위해 제비뽑기를 하는 상황까지 나왔다. 서울 외곽과 수도권 인기 지역의 경우 전용 84㎡ 아파트 전세가가 10억원을 넘어서는 사례가 속출하고 있다. 익명을 요구한 한 전문가는 “상한제가 전세대란의 불씨를 제공했고, 대출 및 세금 규제가 더 증폭시켰으며, 임대차법 시행이 쐐기를 박았다. 규제의 뫼비우스 띠가 주요 원인”이라며 “또 전세난을 규제로 잡는다면 사상 최악의 주거난이 올 수 있다”고 경고했다.

서울 가양동의 한 아파트 단지 복도에 전셋집을 보러 온 사람들이 길게 줄을 서 있다. /온라인 커뮤니티 캡처

◇전세난 근본원인, 집값 규제 정책이다=전세시장은 매매와 달리 수요와 공급이 그대로 반영되는 게 특징이다. 집값이 폭등해도 공급이 수요를 초과하면 전세가는 하락하거나 안정화되는 것이 특징이다. 문제는 정부가 집값을 잡겠다고 분양가상한제부터 새 임대차법 시행 등 쏟아낸 규제정책이 전세물량 감소로 이어졌다는 점이다.

이는 민간택지 분양가상한제 부활에서 시작됐다. 김 장관이 상한제를 언급한 것은 지난해 6월 말. 그전까지 수도권 아파트 전세가는 하락했다. 이때부터 상승세로 돌아선 것이다. 이후 전세 가격의 상승 곡선은 정부의 각종 규제대책이 나올 때마다 상승폭이 더 커지는 양상을 보였다. 지난해 11월 초 서울 27개동이 분양가상한제 첫 적용 지역으로 결정되자 주간 수도권 전세 가격 상승률은 연중 최고치인 0.14%까지 치솟기도 했다.

지난해 12월에는 전세시장의 불안이 더 극심해졌다. 정부가 세제·대출 등을 총망라한 12·16 부동산대책을 내놓으면서 공급심리를 급격히 위축시켰기 때문이다. 12·16대책에서는 시가 15억원을 넘는 아파트에 대해서는 대출을 전면 금지했고, 주택담보대출의 실수요 요건도 강화했다. 주택 매입이 힘들어지자 전세 수요는 더 커졌고, 주간 수도권 전세 가격 상승률은 0.17%까지 급등했다.



올 들어서도 규제대책은 전세시장에 지속적으로 악영향을 미쳤다. 정부는 6·17대책을 통해 수도권 전역을 규제지역으로 지정해 주택담보대출 비율을 대폭 줄였고, 재건축 조합원 자격으로 분양을 받으려면 2년간 실거주하도록 규정을 강화했다. 6·17대책 이전 수도권 전세 가격 상승률은 매주 0.03~0.12%가량이었는데 발표 이후에는 0.15~0.18%까지 크게 올랐다.

8월 임대차 3법이 시행되면서 전세시장 불안은 최고 수준까지 치솟았다. 정부와 여당은 법안 통과 이후 전월세상한제와 계약갱신청구권을 즉시 시행했고, 8월 첫째 주에 수도권 전세 가격 상승률은 0.22%까지 급등했다. 주간 전세 가격 상승률은 이후 매주 0.14~0.18%의 높은 수치를 유지하고 있다.

◇‘규제 뫼비우스’ 해법 안 돼, 시장 원리로 풀어야=전세 시장의 불안 양상이 이어지자 정부와 여당은 또다시 규제를 통해 해결하겠다는 의지를 보이고 있다. 핵심은 가격 통제다. 대표적인 것이 표준임대료 도입과 신규 계약에 전월세 상한 5%를 적용하는 것이다. 또 전세를 월세로 전환시키기 위해 월세 소득공제를 늘려주는 것도 시장에서는 전망하고 있다.

이미 이원욱 더불어민주당 의원은 전월세상한제를 신규 계약에도 적용하는 주택임대차보호법 개정안을 이미 발의한 바 있다. 이 법안은 당초 임대차 3법을 논의할 때 과도한 입법이라는 이유로 제외했는데 전세시장 불안이 이어지고 있어 여당이 대응 카드로 쓸 수 있다는 평가다.

전문가들은 시장 불안에 대한 해법으로 ‘뫼비우스의 띠’ 같은 규제 덧씌우기를 한다면 수급 불균형은 더욱 확산할 것으로 우려하고 있다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “임대차 3법과 정비사업 규제 등으로 공급 물량은 줄고 수요는 여전히 많은 상황”이라며 “앞으로 규제를 더 강화한다면 수급 여건이 더 악화돼 시장 불안정성은 커질 수 있다”고 지적했다.

이에 따라 시장 원리로 해법을 마련하는 것이 바람직하다는 분석이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “정부가 민간시장의 임대료를 규제하면 공급이 위축되고 품질이 저하된다는 것은 서구 국가에서도 입증된 사실”이라며 “온갖 규제를 통해 시장의 수급 문제를 해결하겠다는 기조에 변화를 가져올 필요가 있다”고 지적했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수도 “공급을 옥죄다 보니 획기적으로 물량을 늘릴 방법이 없다”며 “규제를 풀어 전세 수요를 매매 수요로 전환해야 한다”고 말했다. /강동효·권혁준기자 [e-mail]