올해 전국 아파트 등 공동주택 공시가격이 20% 가까이 폭등하면서 고가 단지를 중심으로 ‘세금 폭탄’이 현실화됐다. 1주택자 역시 보유세(재산세와 종합부동산세)가 큰 폭으로 뛸 수밖에 없을 것으로 보인다. 정부는 전체 가구의 92%를 차지하는 공시가 6억 원 이하 1주택자에 대한 재산세율 인하 효과로 전체적인 보유세 부담이 오히려 완화될 것이라고 설명했다. 하지만 서울 등 대도시권에서 중위 가격 수준인 시세 10억 원짜리 아파트를 가진 경우에도 보유세가 30%나 오르는 것으로 예상됐다. 이렇다 보니 부동산 카페 등에는 “정부가 집값은 올려놓고 결국 공시가격을 올려 세금만 뜯어간다”는 비판이 쏟아지고 있다.
◇공시가 급등에…강남선 두 배 가까이 ‘보유세 폭탄’=15일 서울경제가 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장에게 의뢰해 서울 내 주요 고가 단지를 중심으로 보유세 부담 변화를 시뮬레이션한 결과(만 59세, 만 5년 미만 보유로 1주택자에 대한 세액공제가 없는 경우로 가정) 강남권 주요 아파트를 보유한 1주택자들은 수백~수천만 원의 보유세를 더 내야 할 것으로 추산됐다.
서울 서초구의 반포자이 전용면적 84㎡의 경우 올해 서초구의 공시가 평균 상승률(13.53%)을 감안하면 23억 1,260만 원의 공시가를 기록할 것으로 보인다. 이 경우 보유세는 지난해 1,106만 원에서 올해 1,928만 원으로 74.3% 늘어날 것으로 분석됐다. 서울 송파구의 잠실주공5단지 전용 84㎡는 공시가가 19.22% 상승했다고 가정하면 보유세 부담은 837만 원에서 1,256만 원으로 49.9% 증가한다.
종부세의 영향으로 보유세 부담은 공시가가 높을수록 더 많이 늘어난다. 서울 강남구의 래미안대치팰리스 전용 114㎡를 보유한 1주택자는 올해 보유세가 3,968만 원으로 지난해(2,075만 원) 대비 두 배 가까이(91.2%) 상승할 것으로 예상됐다. 이 아파트의 지난해 공시가는 29억 3,700만 원으로 강남구 평균 상승률 13.96%를 대입하면 올해 33억 4,700만 원 수준이 될 것으로 보인다.
실수요자들의 체감치와는 거리가 멀지만 전국 공시가 상위 10곳의 ‘초초고가’ 단지들은 올 한 해에만 억대의 보유세를 부담해야 할 것으로 전망된다. 지난해 준공돼 올해 전국 1위를 차지한 서울 강남구의 더펜트하우스청담 전용 407㎡의 경우 공시가가 163억 2,000만 원으로 올해 보유세만 무려 4억 952만 원으로 추정된다. 2위인 서울 서초구 트라움하우스 5차 전용 273㎡는 28.61% 오른 1억 2,398만 원을 부담해야 할 것으로 관측된다. 이 밖에 전국 상위 10위에 이름을 올린 공동주택은 모두 1억 원 이상의 보유세가 예상됐다.
◇정부는 “전체론 부담 줄어”…실제로는=올해 보유세 부담은 공시가 6억 원 이하의 경우 대체로 완화되는 반면 그 이상은 대폭 늘어나는 형태다. 정부가 공시가 6억 원 이하 1주택 가구에 대해서는 재산세율을 구간별 0.05%포인트씩 인하했기 때문이다. 올해 공시가가 대폭 올랐지만 재산세율 인하 효과로 전체적인 세 부담은 줄어든다는 설명이다. 다만 공시가 6억 원을 초과할 경우 단번에 30% 이상 세 부담 급증이 나타난다.
이 같은 현상은 국토교통부 자료에서 확인할 수 있다. 국토부 시뮬레이션에 따르면 부산 북구의 A 아파트 전용 84㎡는 공시가가 3억 1,300만 원으로 전년 대비 15.1% 올랐지만 세율 인하 효과에 따라 재산세는 지난해 48만 1,000원에서 올해 41만 1,000원으로 7만 원(-14.5%) 낮아질 것으로 전망된다. 금액별로 보면 공시가 6억 원의 경우 세 부담은 ?8.2%, 5억 원은 ?9.1%, 3억 원은 ?16.3% 등 공시가가 낮아질수록 세 부담은 줄어들게 된다.
하지만 6억 원을 넘어서게 되면 얘기가 달라진다. 공시가가 7억 원 수준인 아파트라면 세 부담은 지난해 123만 4,000원에서 올해 160만 4,000원으로 37만 원(30%) 급등한다. 공시가 7억 원이라면 올해 현실화율에 비춰 시세 약 10억 원 수준이다. 현재 서울의 아파트 중위 가격과 비슷한 수준이다. 서울 전체 가구의 중간 수준 이상을 보유한 1주택자라면 거의 대부분 세 부담이 늘어난다고 해석할 수 있는 대목이다.
다주택자라면 두 배를 훌쩍 넘는 ‘세금 폭탄’을 맞게 된다. 서울 관악구의 공시가 5억 9,000만 원짜리 아파트와 강남구의 15억 5,000만 원짜리 아파트 두 채를 가졌다고 가정해보자. 이 경우 지난해에는 1,627만 원의 보유세를 내야 했지만 올해에는 3,991만원으로 늘어난다. 상승률로 보면 145.2% 수준이다. 만약 강남에서 3채(공시가 합계 68억 원)를 가진 경우라면 무려 1억 5,000만여 원 뛴 2억 5,071만 원의 보유세를 내야 할 수도 있다. 우 팀장은 “전체 공동주택 중 공시가 6억 원 이하가 대다수인 만큼 세 부담이 완화된다는 정부의 설명도 틀린 말은 아니다”라면서도 “다만 세금 부담에 대한 체감은 각자 처한 상황에 따라 다르다. 보유한 집이 공시가 어느 구간에 있는지에 따라 세 부담에 대한 체감 정도는 크게 달라질 수밖에 없다”고 말했다.
/진동영 기자 jin@sedaily.com
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