다주택자들은 양도세 중과와 종부세 할증 과세를 회피하기 위해 배우자 또는 직계비속에 증여를 적극 활용한다.
특히 양도세 중과 한시 배제 기간(2022년 5월 10일~2023년 5월 9일)을 이용한 부담부증여에 대한 선호가 높다. 이는 부담부증여의 채무에 해당하는 양도세에 대해 기본 세율이 적용돼 절세가 가능하기 때문이다. 많은 분들이 증여 실행 전에는 세금 효과를 면밀히 따져보는 데 비해 정작 증여 이후에 무심코 양도했다가 낭패를 보는 사례가 적지 않다. 증여 후 양도 시에 반드시 주의해야 할 두 가지 사항이 있다.
먼저 증여 이후 남은 주택을 양도할 경우에는 반드시 세대 분리한 뒤 양도해야 한다. 세대 분리가 되지 않은 상태에서의 양도는 주택 수를 줄이지 못해 양도세 중과 세율이 적용된다. 예를 들어 2주택자인 아버지가 별거 중인 20대 자녀에게 증여를 했다면 각각 1주택이 되는 것일까. 그렇지 않다. 자녀가 아버지와 별도로 떨어져 산다 하더라도 세대 분리 요건을 충족하지 못하면 동일 세대로 간주돼 주택 수는 줄지 않는다.
별도 세대를 구성하기 위해서는 별거하면서 다음 세 가지 중 최소 한 가지를 충족해야 한다. △만 30세 이상일 경우 △소득이 있을 경우 △배우자가 있을 경우여야 한다. 그래야만 비로소 세대 분리 요건을 충족하게 된다. 요즘은 주택뿐만 아니라 주거용 오피스텔, 분양권, 입주권도 주택 수에 포함되기 때문에 유념해야 한다.
세금 효과를 살펴보면 양도 차익 10억(양도가 20억 원, 취득가 10억 원)인 경우 세대 분리 요건을 충족해 1세대 1주택 비과세가 적용되면 양도소득세는 약 2500만 원, 2주택 중과세율이 적용되면 양도세는 약 6억 4100만 원으로 차이가 무려 6억 1600만 원 발생한다.
또 증여 받은 주택을 양도할 때는 증여 받은 날로부터 5년 후에 양도해야 한다. 증여 이후 5년 이내 양도하는 경우에는 이월 과세가 적용될 수 있다. 예를 들어 아버지가 3억 원에 취득한 부동산을 자녀에게 9억 원에 증여하고 그 후 12억 원에 양도했다고 가정해 보자. 일반적으로 양도세는 양도 가액 12억 원에서 취득 가액(증여 가액) 9억 원을 차감한 양도 차익 3억 원에 대해서 과세하는데 증여 시점으로부터 5년 이내에 양도한다면 취득 가액이 9억 원이 아니라 아버지가 당초 취득한 3억 원으로 적용된다. 그러면 양도 차익이 무려 9억 원(12억 원-3억 원)이 돼 낭패를 볼 수 있다.
추가로 최근 정부 세제개편안(2022년 7월 21일)에 의하면 이월 과세 기간을 10년으로 연장하는 안이 있어 향후 국회 통과 여부를 체크해야 한다.
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