층간소음 심해도 재건축…안전진단 문턱 확 낮아진다

국토부 '재건축 안전진단 합리화 방안' 발표

구조안전성 비중 50→30% 하향 조정

안전진단 총 점수 45점 이하, 재건축 확정

지자체 요청 시에만 2차 안전진단 시행

목동 아파트 단지 모습 [연합뉴스 자료사진]

정부가 도심 정비사업 활성화를 위해 재건축 첫 관문인 안전진단 규제를 대폭 완화한다. 현재 50%인 구조 안전성 비중을 30%로 낮추고, 지자체 판단에 따라 2차 정밀안전진단인 공공기관 적정성 검토를 생략한다. 즉시 재건축 추진이 가능한 안전진단 E등급의 점수 범위는 현재보다 확대해 신속한 사업 진행이 가능하도록 했다.

국토교통부는 8일 이 같은 내용을 담은 ‘재건축 안전진단 합리화 방안’을 발표했다. 이번 방안은 정부의 국민 주거안정 실현방안(8·16대책)의 후속조치로, 재건축 첫 관문인 안전진단 기준이 인위적인 규제 수단으로 활용되지 않도록 하는 데 중점을 뒀다.

국토부는 재건축 안전진단 평가 항목 중 구조 안정성 비중을 낮추고, 주거환경과 설비노후도 비중을 확대하기로 했다. 2018년 3월 강화된 기준에 따라 현재 안전진단 평가 항목별 중 구조 안전성 비중은 50%에 달해 재건축 걸림돌로 지적돼 왔다. 반면 주거환경과 설비노후도 비중은 각각 15%, 25%로 낮아 아파트 노후화에 따른 주민 불편이 가중되고 있다.

이에 구조안전성 비중은 30%로 하향 조정하고, 주거환경과 설비노후도 비중은 각각 30%로 상향 조정할 계획이다. 주거환경 항목은 주차대수, 생활환경, 일조환경, 층간소음, 에너지효율성 등을, 설비노후도는 난방, 급수, 배수 등 기계·전기·소방설비 등을 평가하는 만큼 주거 수준 향상, 주민 불편 해소와 관련된 요구가 평가에 크게 반영될 것으로 보인다.

안전진단 결과 ‘재건축 확정’인 E등급의 점수 범위는 확대된다. 현재는 안전진단 평가항목별 합산 점수가 30점 이하면 재건축을 확정하는데, 앞으로는 45점 이하를 받는 경우에도 바로 재건축 추진이 가능해진다. 반면 ‘조건부 재건축’인 D등급의 점수 범위는 현재 30~55점 이하에서 45~55점 이하로 축소된다.

공공기관 적정성 검토는 지자체 요청 시에만 시행하도록 개선된다. 현재는 1차 정밀안전진단에서 D등급을 받은 단지는 의무적으로 적정성 검토를 거쳐야 해 추가 비용이 발생하는 등 안전진단 판정이 장기화되는 문제가 발생했다. 적정성 검토 기간은 통상 7개월로, 1차 안전진단(3~6개월)보다 많은 시간이 소요된다. 또 1500가구 기준 1차 안전진단에 2억 6000만 원이 발생하는데, 적정성 검토를 실시하면 1억 원을 추가로 부담해야 한다.

앞으로는 입안권자인 시장·군수·구청장이 1차 안전진단 결과 중 표본 수량, 필수 검사·시험, 증빙자료 등 기본사항을 검토하고, 명확한 오류 등으로 평과 결과에 중대한 영향을 미칠 우려가 있다고 판단한 경우에 공공기관에 적정성 검토를 요청할 수 있도록 할 예정이다.

적정성 검토 요청을 받은 공공기관은 1차 안전진단 내용 전부가 아닌 지자체가 미흡하다고 판단한 사항에 한정해 검토하도록 개선한다. 국토부 장관이나 시·도지사는 필요한 경우에 입안권자에 대해 적정성 검토 권고 조치나 시정 요구가 가능하도록 한다.

민간기관을 통한 안전진단은 내실화하는 방안도 추진된다. 안전진단이 공공기관의 적정성 검토 없이 기본적으로 민간진단기관의 책임 하에 시행되도록 필요한 교육과 컨설팅을 강화하고, 실태점검을 실시할 계획이다. 관계기관 합동 실태점검을 통해 부실 안전진단을 적발하면 2년 이하 징역, 2000만 원 이하의 벌금에 처하는 등 엄중 처벌한다. 아울러 영업정지 신설 등 제재를 강화한다.

안전진단 이후 시장 상황 등을 고려한 재건축 시기조정 방안도 보완한다. 시기조정 대상인 조건부재건축 판정 단지에 대해 시·군·구청장이 지역 내 주택 수급 상황을 종합적으로 검토해 정비구역 지정 시기(정비계획 수립)를 조정할 수 있도록 시기 조정 방법을 구체화한다. 시장 불안, 전·월세난 등이 우려되는 경우 정비구역 지정을 1년 단위로 조정할 수 있도록 구체적인 절차도 규정한다. 필요한 경우에는 국토부 장관, 시·도지사가 지정권자에게 정비구역 지정 시기 조정을 권고할 수 있는 규정도 마련한다.

이번 방안에 따라 안전진단 통과 단지는 크게 확대될 것으로 전망된다. 2018년 3월 이후 적정성 검토를 마친 46개 단지 중 25개 단지(54.3%)는 ‘유지보수(A~C등급)’ 판정으로 재건축 추진에 실패했는데, 이 중 14개 단지는 바뀐 기준에 따라 D 또는 E등급을 받아 재건축을 확정할 수 있게 된다. 또 D등급 단지는 21개 단지에서 23개 단지로, E등급 단지는 0곳에서 12곳으로 늘어난다.

안전진단 개선안은 현재 안전진단을 수행 중인 단지에도 모두 적용된다. 이에 따라 현행 규정의 적용을 받아 조건부재건축에 해당해 공공기관 적정성 의무 검토 대상이지만 아직 적정성 검토를 완료하지 못한 단지도 개정된 규정을 적용받는다.

즉, 조정된 평가항목 배점 비중과 조건부 재건축 범위를 적용해 ‘재건축’, ‘조건부 재건축’을 다시 판정하고, ‘조건부 재건축’에 해당하면 지자체 기본사항 검토 절차를 거쳐 해당 지자체 판단으로 공공기관 적정성 검토를 생략할 수 있게 된다.

국토부는 이달 중 ‘주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준’ 개정안을 행정예고한 뒤, 내년 1월 중 시행할 수 있도록 속도를 낼 방침이다.

또 1기 신도시 등에서도 정비사업이 원활하게 추진될 수 있도록 이번 개선방안의 적용 효과 등을 연구용역 과정에서 분석하고, 필요 시 내년 2월 발의 예정인 ‘1기 신도시 특별법안’에 추가적인 제도 개선 방안 등을 별도로 담을 예정이다.

권혁진 국토부 주택토지실장은 “이번 개선안은 그간 과도하게 강화된 기준으로 인해 재건축의 첫 관문도 통과가 어려웠던 상황을 해소하기 위해 안전진단 기준을 합리화한 것”이라며 “제도 시행으로 도심 주택공급 기반을 확충하고, 국민의 주거 여건을 개선하는 데에 큰 효과를 기대할 수 있다”고 말했다.