[주요 이슈 브리핑]
■ 동북권 개발 완결: 서울 동대문구 이문4구역과 성북구 길음5구역이 정비사업 통합심의를 최종 통과했다. 이문·휘경지구는 기존 준공된 이문1구역 3069가구, 휘경3구역 1806가구와 함께 총 1만 4000가구 규모의 미니 신도시로 완성되고, 길음 재정비촉진지구도 20년간의 대장정을 마무리하면서 동북권 전체가 대규모 주거단지로 탈바꿈하는 모습이다.
■ 용적률 대혁신: 서울시가 준공업지역 재건축에도 최대 400%의 법적 상한용적률을 확대 적용한다고 발표했다. 기존 250% 상한 대비 대폭 완화되면서 사업성 보정계수까지 도입되고, 이에 따라 도봉구 삼환도봉아파트는 세대별 분담금이 4억 3000만 원에서 2억 6000만 원으로 1억 7000만 원 절감되는 효과를 거두는 상황이다.
■ 주거지원 확산: 동작구가 1939세 무주택 청년을 대상으로 한 ‘청년·신혼부부 주거 안정 지원사업’을 하반기에도 이어간다고 밝혔다. 1인 가구 190명, 신혼부부 60명 등 총 250명에게 월 최대 20만~30만 원씩 최장 12개월간 월세 임차료를 지원하며, 또한 신혼부부 지원은 자치구 최초 시행 사례로 저출산 시대 대응책의 성격을 띠는 전망이다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. 서울 동북권 ‘미니 신도시’ 마지막 퍼즐 완성
- 핵심 요약: 서울시가 제8차 정비사업 통합심의위원회에서 이문4구역과 길음5구역 재개발 사업계획을 각각 의결했다고 5일 밝혔다. 이문4구역은 지상 43층, 3488가구 규모의 아파트 단지로 조성될 예정이며, 이문·휘경 재정비촉진지구에서 마지막 남은 정비사업지가 심의를 통과하면서 1만 4000가구의 대규모 뉴타운이 완성된다. 앞서 이문1구역 3069가구와 휘경3구역 1806가구는 이미 준공됐고, 이문3구역 4169가구는 연말께 준공될 예정이다. 성북구 정릉동 일대의 길음5구역에는 지상 33층, 754가구 규모의 단지가 들어서며, 길음 재정비촉진지구 역시 20년간 추진한 사업이 완성되는 모습이다. 용두1재정비촉진구역 제2지구는 소방차 전용구간 진입 개선이라는 조건부로 통과됐으며, 지상 37층 243가구 규모로 조성될 예정이다.
2. 용적률 최대 400%…서울시, 준공업지역 정비사업 속도낸다
- 핵심 요약: 서울시가 4일 준공업지역 재개발·재건축 활성화를 위해 준공업지역에도 법적 상한용적률을 확대 적용한다고 발표했다. 현행 250% 상한용적률이 최대 400%까지 완화되면서 재건축 후 주택 가구 수가 늘어나 사업성이 개선되고 가구당 분담금은 줄어들 전망이다. 시는 지난해 1월 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정과 9월 ‘서울시 2030 도시·주거환경정비기본계획’ 재정비를 통해 이같은 제도 개선이 가능해졌다고 설명했다. 사업성 보정계수도 함께 도입돼 서울 평균보다 땅값이 낮은 사업지의 용적률을 높여 사업성을 개선할 수 있게 됐다. 오세훈 서울시장은 이날 준공업지역 법적 상한용적률 도입 1호 지정 대상지인 도봉구 삼환도봉아파트를 직접 찾아 주택공급 가속화 방안을 설명했으며, 해당 단지는 용적률이 기존 250%에서 343%로 완화돼 가구 수는 660가구에서 993가구로 늘어나는 상황이다.
3. 동작구, 청년·신혼부부에게 20만~30만 원씩 지원한다
- 핵심 요약: 동작구가 청년 세대의 주거비 부담을 덜어주고자 올해 최초로 시행한 ‘청년·신혼부부 주거 안정 지원사업’을 하반기에도 이어간다고 발표했다. 이 사업은 19~39세 무주택 청년을 대상으로 하며, 1인 가구와 신혼부부에게 월세 임차료 등을 실비로 지원하는 것이 특징이다. 특히 신혼부부에 대한 지원은 자치구 최초 시행 사례로, 저출산 시대를 맞아 결혼 초기 안정적인 주거 정착을 돕는다는 점에서 의미가 크다고 구는 평가했다. 하반기 모집 인원은 1인 가구 190명, 신혼부부 60명 등 총 250명이며, 1인 월 최대 20만 원, 부부 월 최대 30만 원씩 최장 12개월간 분기별로 지급된다. 또한 이번 하반기에는 다양한 주거 요건을 고려해 일부 인원에게 전세보증금 대출이자를 일시금으로 지원하며, 1인 최대 150만 원, 부부 최대 200만 원까지 지급하는 모습이다.
4. 위례선 트램, 이달부터 예비주행시험…내년 하반기 개통 준비 ‘이상무’
- 핵심 요약: 서울시는 이달 초부터 약 한 달간 충북 청주시에 있는 한국철도기술원 오송시험선에서 첫 편성 차량의 예비주행시험에 들어간다고 4일 밝혔다. 위례선은 마천역(5호선)과 복정역(8호선·수인분당선), 남위례역(8호선)을 연결하는 총 연장 5.4km 구간으로, 정거장 12곳과 차량기지 1곳이 조성된다. 위례선에 국내 최초로 투입되는 무가선 노면전차는 전기를 공급하는 전차선이 없어서 도시 미관을 해치지 않고 건설비용도 줄이는 장점이 있다. 시는 예비주행시험 기간 총 5000km 이상 주행하면서 가속·제동, 곡선 주행 능력, 통신·시스템 연동, 승차감, 소음·진동 등을 종합적으로 점검할 방침이다. 트램 10편성이 투입되며, 노약자와 휠체어 이용자 등 교통약자가 편리하고 안전하게 이용할 수 있도록 초저상 구조로 제작됐다. 위례선이 개통하면 1968년 12월 1일을 기점으로 서울에서 운행을 멈췄던 트램이 58년 만에 부활하게 되는 상황이다.
[자주 묻는 질문]
Q. 동북권 재개발 완성으로 부동산 투자 기회가 있을까요?
A. 대규모 신도시 조성으로 장기 브랜드 가치 상승이 기대되나 신규 공급 시기별 차별 접근이 필요합니다. 이문·휘경지구 1만 4000가구와 길음 재정비촉진지구 완성으로 동북권이 대규모 주거단지로 변모하면서 지역 전체의 정주 여건과 브랜드 가치가 크게 개선될 전망입니다. 하지만 대규모 신규 공급이 집중되는 시기에는 기존 단지 가격 조정 압력이 불가피하므로, 입주 일정을 면밀히 파악해 선제적 매수와 단계적 매도 전략을 병행하시는 것이 바람직합니다.
Q. 준공업지역 용적률 완화가 투자에 어떤 기회를 주나요?
A. 재건축 분담금 대폭 절감으로 사업 추진 동력이 확보되어 준공업지역 노후 단지 투자 매력도가 급상승하고 있습니다. 용적률이 최대 400%까지 상향되고 사업성 보정계수까지 도입되면서 삼환도봉아파트 기준 세대당 분담금이 1억 7000만 원 절감되는 효과를 보였습니다. 현재 사업 추진에 난항을 겪던 준공업지역 내 현황용적률 226% 이상인 노후 단지들의 재건축이 본격 추진될 가능성이 높아져, 해당 지역 투자 시 용적률 상향 혜택과 분담금 절감 효과를 종합 검토해 선별 투자하시는 것이 유리합니다.
Q. 지자체 주거지원 정책이 부동산 투자에 미치는 영향은 어떤가요?
A. 임차인 안정성 확보와 공실 위험 감소로 소형 임대주택 투자 수익성이 개선되고 있습니다. 동작구가 자치구 최초로 신혼부부까지 포함해 월 20만~30만 원씩 지원하는 등 지자체별 청년 주거지원 정책이 확산되고 있습니다. 이에 따라 해당 지역 내 소형 원룸이나 투룸 투자 시 안정적인 임차인 확보가 용이해지고 임대료 체불 위험도 크게 줄어들 것으로 예상되어, 청년층 밀집 지역의 임대용 부동산 투자 매력도가 상당히 높아지고 있는 상황입니다.
[투자자 핵심 체크포인트]
✓ 동북권 재개발 완성 모니터링: 이문·길음 일대 1만 4000가구 대단지 입주 시기별 주변 기존 단지 가격 영향 분석, 완공 후 지역 브랜드 프리미엄 형성 시점 예측
✓ 준공업지역 투자 발굴: 용적률 400% 확대 혜택 가능 지역 내 현황용적률 226% 이상 노후 단지 선별, 사업성 보정계수 적용 조건과 분담금 절감 효과 사전 검토
✓ 청년 주거지원 확산 지역 주목: 동작구 등 지자체별 임대료 지원 정책 도입 추세 파악, 소형 임대주택 투자 시 임차인 안정성과 공실 위험 감소 효과 고려
✓ 위례선 연선 부동산 가치 분석: 트램 개통 전후 마천역-복정역-남위례역 인근 부동산 가격 변화 추적, 58년 만의 서울 트램 브랜드 효과와 교통 접근성 개선 연계
✓ 대규모 공급 충격 대비: 동북권 신규 공급 집중 시기 파악 후 인근 기존 아파트 단지 단기 가격 조정 가능성 대비, 장기 상승 모멘텀 전환 시점 선제적 포착
[키워드 TOP 5]
동북권 재개발, 준공업지역 용적률 완화, 청년 주거지원, 위례선 트램 개통, 재건축 분담금 절감, AI PRISM, AI 프리즘
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