-
관리처분계획을 알아야 재건축·재개발이 보인다 [북스&]
부동산 주택 2023.04.07 10:51:55재건축?재개발사업은 시간과의 싸움이라 할 수 있다. 최소 7~8년이상이 소요되는 장기적인 사업이며, 일부 사업장의 경우는 20년이상이 걸린 경우도 있기 때문이다. 요즘과 같은 고금리 시대에 돈에 붙은 시간의 가치는 여느때보다 귀하다. 무엇보다 재건축 재개발과 같은 정비사업은 토지 및 건축물의 소유자간 권리관계가 복잡하고 이해관계가 있어 소유자간의 많은 다툼이 발생된다. 이러한 권리관계 및 이해관계를 정리하고 결정하는 것이 관리처분계획이다. 관리처분계획은 종전의 토지 또는 건축물의 소유권과 소유권 이외의 권리를 새로이 조성된 토지와 축조된 건축시설에 관한 권리를 배분하는 일련의 계획이다. 조합이 분양신청 현황을 기초로 조합원이 출자한 자산에 대한 평가방법, 신축 건축물과 그 대지에 대한 조합원 배분 기준, 정비사업비의 추산액, 현금청산 방법, 정비기반시설의 귀속 방법 등을 정하는 포괄적인 계획이다. ‘재건축?재개발의 모든 것(관리처분계획이론과 실무)’은 저자가 관리처분계획 타당성 검증업무를 수행하면서 맞게 된 안타까운 내용을 이론과 법률 내용, 실무에서 직접 활용된 사항을 정리한 것이다. 이 책은 관리처분계획을 수립할 때 주의해야 할 사항이 무엇인지를 설명하고 있다. 재건축?재개발사업의 가장 중요한 사항, 즉, 분양대상이 되는지를 알아볼 수 있는 것으로 주택공급 자격 확인시 유의사항과 5년 재당첨 제한, 조합원 분양가격, 비례율, 권리가액, 권리산정기준일 등을 설명하고 있다. 또한, 관리처분계획 타당성 검증시 필요한 구비목록 및 첨부하여야 할 내용들을 소개하여 타당성 검증시간을 단축시키고자 하였다. 이 책은 일반적인 도서가 아닌 재건축?재개발사업의 전문성이 있는 분야를 소개한 책이다. 따라서 재건축?재개발사업을 수행하는 조합이나 정비사업전문관리업자, 혹여 내가 소유한 토지 또는 건축물이 분양대상이 되는지를 확인하고자 하는 조합원에게 필요한 내용이라 할 수 있다. -
서울 도봉구 창동상아1차, 신탁방식 재건축 사업 첫발
부동산 정책·제도 2023.04.07 10:18:19서울 도봉구 창동 상아1차 아파트가 신탁방식 재건축 사업을 본격적으로 추진한다. 7일 정비업계에 따르면 상아1차 재건축예비추진위원회는 이달 1일 KB부동산신탁과 ‘신탁방식 재건축 사업 업무협약’을 체결했다. 앞서 추진위는 올해 2월 경쟁입찰을 통해 우선협상대상 신탁사로 KB부동산신탁을 선정한 바 있다. 추진위와 KB부동산신탁은 이번 업무협약에 따라 정비구역 지정을 위한 협의를 진행하며 서울시 신속통합기획 참여를 위한 주민 동의서 징구를 추진한다. 694가구 규모인 상아1차 아파트는 올해 3월 도봉구로부터 안전진단 적정성 검토 불필요 결정을 받아 최종 안전진단 통과를 통보받았다. 이는 도봉구 내 방학동 신동아1단지에 이어 두 번째다. 단지는 서울지하철 1·4호선이 지나는 창동역과 가까워 더블역세권을 갖췄다. 주변에는 창동 초·중·고, 가인초, 외국어고등학교가 위치해 우수한 학군을 자랑한다. 또 수도권광역급행철도(GTX)-C 조기 개통과 KTX 연장사업, 서울 최대 음악공연장 서울 아레나 건립, 창동역 초역세권 복합 환승센터 건립 등 개발호재도 풍부한 지역으로 평가받는다. 신탁방식 중 시행자 방식은 신탁사가 직접 사업의 시행자(사업주체)가 돼 정비사업을 추진하는 것을 의미한다. 추진위원회 및 조합설립 절차 생략으로 사업 기간이 단축되고 부족한 전문성 확보, 원활한 자금조달, 공사비 절감 등 다양한 장점이 있다. 이에 신탁방식을 선택하는 단지들이 최근 들어 늘어나는 추세다. 여의도 공작아파트 재건축, 금정역 산본1동 2지구 재개발, 목동신사기지 14단지 재건축 등은 KB부동산신탁과 정비사업을 추진하고 있다. -
주담대의 두 배…급등한 중도금대출 금리에 우는 수분양자들
부동산 부동산일반 2023.04.06 19:13:47최근 주택담보대출의 금리가 3%까지 하락한 가운데 중도금대출 금리는 6%를 웃돌아 수분양자들이 울상을 짓고 있다. 시공사, 단지 규모, 분양률, 분양가 등에 따라 가산금리가 크게 달라지기 때문인데 수분양자들은 이 같은 시스템이 불합리하다며 문제를 제기하고 있다. 6일 관련 업계에 따르면 e편한 세상 죽전 프리미어포레는 지난달 말 수분양자들에게 중도금대출 금리가 6.4%(2월 22일 신규취급액 코픽스 기준)로 결정됐다고 통지했다. 지난해 11월 분양한 이 단지는 내년 12월 용인시 수지구 죽전동에 들어설 예정이다. 수분양자들은 불만을 토로하고 있다. 주택담보대출 금리가 3%대로 크게 낮아진 상황에서 중도금대출 금리가 6%를 넘어서는 것은 과하다는 주장이다. 특히 단지의 분양률이 낮았던 시기에 중도금대출 은행이 지방은행인 전북은행으로 결정되면서 높은 금리가 적용됐다며, 현재 분양률이 90%를 넘긴 만큼 새로운 은행을 섭외해 중도금대출 금리를 낮춰야 한다고 주장한다. 중도금대출 금리는 은행이 자체적으로 결정하는 가산금리와 기준금리(코픽스 신규취급액 혹은 신잔액)를 합산해 결정된다. 한 수분양자는 “가산금리가 무려 2.58%로 결정되면서 최종 금리가 6%를 넘겼는데 이는 은행을 섭외하던 올 초 분양률이 낮았기 때문”이라며 “현재 분양률이 90%를 넘긴 만큼 새로운 은행을 섭외하거나 전북은행과 새롭게 협상을 진행해야 한다”고 말했다. 경기도에 따르면 이 단지의 분양률은 지난해 말 기준 33%였으나 불과 두 달 뒤인 2월 말 77%로 급등했다. 시공사인 DL건설에 따르면 현재 분양률은 90%를 넘긴 상태다. 시행사 측은 난색을 표하고 있다. 애초 2월로 예정했던 1차 중도금대출을 실행하지 못해 일정이 한 차례 밀린 상황에서, 은행을 재섭외할 경우 이후의 자금 집행 일정이 또 다시 연기될 수밖에 없기 떄문이다. 특히 중도금대출 금리는 분양률 외에 여러 요소로 결정되는데, 이 단지의 경우 분양가가 비교적 낮은데다 가구 수가 적어 새로운 은행을 섭외하더라도 금리 인하가 불확실하다는 설명이다. 이 단지는 총 430가구로 분양가는 5억 9600만~6억 6200만 원대다. 일각에서는 이 같은 불만의 근본적인 배경으로 가산금리를 결정하는 일관된 시스템이 없음을 꼽는다. 실제로 올 들어 중도금대출이 실행된 단지를 살펴본 결과 가산금리가 3.60%인 단지도 있는 반면 1%대인 단지도 있었다. 부동산시장이 침체되고 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장이 경색되자 은행은 시공사의 도급순위와 연대보증 여부, 분양률 등을 종합적으로 따지며 중도금대출을 더욱 보수적으로 집행하고 있는데, 이 같은 요건을 제대로 충족하지 못하는 곳들에는 높은 가산금리를 적용하고 있어서다. 한 PF업계 관계자는 “시공사가 1군인데다 가구 수가 많고 분양가가 높으며 완판에 성공한 단지가 아니고서는 저금리에 중도금대출 은행을 섭외하는 것이 불가능한 상황”이라며 “올림픽파크 포레온(둔촌주공 재건축)은 4.82%에 중도금대출을 받았는데 이 네 가지 요건을 모두 충족했기 때문”이라고 말했다. 수분양자들은 불합리하다는 입장이다. 단지의 규모와 분양가, 시공사의 도급순위 등을 이유로 가산금리를 다르게 적용하다는 것은 불공평하다는 주장이다. 특히 시공사가 중도금대출에 대한 연대보증을 서는지 등은 모집공고문을 통해 확인할 수 있는 내용도 아닌데, 이를 적용하는 것은 불합리하다고 지적한다. 최근 당국의 압박과 특례보금자리 등으로 인해 주택담보대출 금리는 연일 낮아지는 상황에서 중도금대출 금리는 소외되고 있다는 것도 이들의 불만을 키우고 있다. 이를 반영하듯 지난달 30일 국회 국민동의 청원에는 중도금대출 가산금리 시스템을 개편해달라는 내용의 청원이 올라왔는데, 현재 동의자 수가 3만명에 육박하고 있다. -
성남시, 정비 사업 속도 낸다…2개 용역 동시 추진
사회 전국 2023.04.06 17:00:34경기 성남시는 수정·중원 원도심과 분당신도시 정비 사업에 속도를 내기 위해 관련 용역 2개를 동시 추진한다. 시는 6일 시청에서 신상진 성남시장과 재개발·재건축 추진지원단 소속 공무원, 자문위원, 한국토지주택공사 관계자 등이 참석한 가운데 ‘도시재생전략계획 재정비 용역’과 ‘2030 도시·주거환경 정비기본계획 타당성 검토 용역(이하 도정기본계획)’ 착수보고회를 개최했다. 시는 지난 2017년 도시재생전략계획을 처음 수립해 순차적인 재생사업 시행을 계획했으나 지역 주민들의 지속적인 재개발 요구로 마스터플랜인 전략 계획의 조정이 필요하다고 판단했다. 특히 시는 2019년 수립한 도정기본계획은 기존 계획의 타당성을 검토해야 하는 시기가 도래했고, 중앙정부가 추진 중인 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’에 상응하는 분당 지역 재건축 사업, 밀도 계획, 기반 시설 등에 대해 면밀한 검토가 필요한 시점인 만큼 이번 용역을 추진하게 됐다고 설명했다. 시는 2개 용역을 통해 기존 ‘도시재생전략계획’의 실현 가능성을 검토해 도시재생활성화지역을 조정하고 활성화 지역에서 해제되는 지역들은 도정기본계획에서 연계 검토해 정비사업 추진 여부를 결정할 예정이다. 분당 지역에 대한 정비방안은 제정 예정인 특별법에 따라 심도 있게 검토할 계획이다. 2개 용역은 착수보고회를 시작으로 기반시설 등 제반여건 검토, 주민공람 및 의회 의견청취 등 일련의 행정절차를 거쳐 내년 상반기 중 순차적으로 완료된다. 성남시 관계자는 “2개 용역 결과에 따라 정비 사업 대상 지역이 확대될 수 있다”면서 지역 내 모든 주거 지역에 신속하고 안정적인 주택 공급 정책을 펼쳐나가겠다”고 말했다. -
국토부 "시멘트 부족 4월 이후 풀린다" … 공급 차질 대책 마련
부동산 정책·제도 2023.04.06 10:00:00국토교통부는 5일 관계부처 및 유관기관 합동으로 시멘트·레미콘 수급 안정을 위한 협력회의를 개최했다고 6일 밝혔다. 이번 회의에서는 주요 건설자재인 시멘트·레미콘의 수급 동향과 함께 최근 시멘트 부족으로 레미콘 공급이 지연되거나 중단되는 등 어려움을 겪는 건설업계의 현황을 점검했다. 또 건설자재 공급 차질로 현장에 발생하는 피해를 최소화하고 수급 안정화를 위한 관계기관별 대응방안도 논의했다. 국토부에 따르면 올해 1월에서 3월말까지 시멘트 누적 생산량은 1061만 톤으로 전년 동기 대비 3.6% 증가했지만, 수요는 1066만 톤으로 같은 기간 8% 늘었다. 최근 시멘트 공급 차질은 시멘트 수요 증가와 일부 지역의 수요 집중에 따라 발생한 것으로 추정된다. 정부는 공급 안정화를 위해 시멘트·레미콘 업계에 생산 확대 및 공급 관리 등을 요청했으며 업계는 공급에 차질이 발생하지 않도록 최선을 다하기로 했다. 국토부는 동절기 시멘트 생산설비(킬른) 정기보수 일정이 마무리 되는 4월 이후부터는 시멘트 생산량이 증가할 전망했다. 다만 시멘트 내수물량 확보를 위해 설비 가동률을 최대한 유지한다는 방침이다. 또 수출 시기를 조정해 추가 시멘트 물량을 확보하고 시멘트를 원활하게 공급하기 위한 운송 확대 방안도 검토할 예정이다. 아울러 건설자재의 수급 안정을 위해 생산량과 재고량 등의 정보가 업계 간 원활히 공유될 수 있도록 협의체를 구성하고, 간담회 개최 등 소통을 이어갈 계획이다. 국토부 관계자는 “정부는 업계와 긴밀히 협조해 시멘트, 레미콘 등 주요 건설자재의 수급동향을 점검하고 건설현장 피해가 최소화될 수 있도록 적극 대응할 것”이라고 말했다. -
도곡우성아파트, 7개동·548가구로 재건축된다 [집슐랭]
부동산 부동산일반 2023.04.06 09:57:16강남 도곡동에 자리한 도곡우성아파트가 7개동, 548가구의 신축 아파트로 재건축된다. 서울시는 전날 열린 제5차 도시계획위원회에서 이 같은 내용이 담긴 도곡우성아파트 재건축 정비계획 및 정비구역 지정안을 수정가결했다고 6일 밝혔다. 강남구 도곡동 934-10번지 일대에 위치한 도곡우성아파트는 1986년 준공된 2개동, 390가구의 노후 아파트다. 이번 계획안에는 아파트 동측 도로변인 남부순환로363길에 근린생활시설 및 주민공동이용시설을 배치했다. 건축한계선(3m)과 더불어 추가로 2m를 지역주민들에게 개방함으로써 가로활성화를 도모하고 개방감도 확보했다. 또 언주초등학교 하교 시 학부모 대기공간으로 활용할 수 있는 지역개방 커뮤니티시설, 은성중·은광여고 학생들을 위한 독서실, 인근 주민들을 위한 실내형 어린이놀이터 등을 아파트 남측에 계획해 개방함으로써 지역 커뮤니티도 형성할 방침이다. 이와 함께 시는 영등포구 문래동2가 26번지 일대 문래동2가A 도시정비형 재개발구역 4지구 정비계획 변경안도 조건부 가결했다. 이번 변경안은 업무시설을 신축하고 공원과 도로 등 정비기반시설을 조성하기 위한 것이다. 들어서는 신축되는 건물은 용적률 545.4% 이하, 건폐율 60% 이하 및 지하6층~지상16층(높이 80m 이하) 규모로, 지하 1층은 판매시설(농협 하나로마트 운영예정), 저층부(1~4층)는 근린생활시설, 고층부(5~16층)는 업무시설로 계획됐다. 구역에 인접한 서·남측 도로를 기존 6m에서 7m로 넓히고, 4면에 건축한계선 2~3m 구간을 보행공간으로 조성한다. 구역 동측에는 소공원 형태의 공개공지와 인근에 문화공원도 마련한다. 이 밖에도 시는 중랑구 망우동 북부병원 도시관리계획(용도지역, 도시계획시설) 변경안도 원안가결했다. 2006년 개원한 북부병원(노인전문병원)은 당시 사회복지시설에 포함됐다. 하지만 2011년 노인복지법의 개정으로 노인전문병원은 사회복지시설에서 제외됐고 증축 등 건축행위를 하기 위해서는 용도지역 등 도시관리계획 변경이 필요해졌다. 시는 코로나19 등 국가적 대유행 감염병에 대응하고 늘어날 것으로 예상되는 고령자의 의료서비스에 대비하고자 북부병원의 증축이 필요하다고 판단, 도시관리계획 변경을 추진했다. 이번 변경안에는 북부병원의 증축이 가능하도록 용도지역을 기존 제1종일반주거지역에서 제2종일반주거지역으로 변경하고, 현재 사용 용도에 적합하도록 도시계획시설(사회복지시설)을 해제했다. *‘집슐랭 연재’ 구독을 하시면 부동산 시장 및 재테크와 관련한 유익한 정보를 실시간으로 생생하게 전달받으실 수 있습니다. -
새 금통위원에 장용성·박춘섭…노동·예산 전문가 채운 금통위
경제 · 금융 경제·금융일반 2023.04.05 16:17:04이달 20일로 임기를 마치는 박기영·주상영 두 금융통화위원 후임으로 장용성 서울대 경제학부 교수와 박춘섭 전 조달청장이 추천됐다. 한국은행의 정책 기조가 1년 8개월 동안 이어진 금리 인상기에서 동결기로 전환하는 시점인 만큼 두 신임 금통위원의 역할에 관심이 쏠린다. 장 후보자는 이창용 한은 총재와 서울대뿐만 아니라 미국 로체스터에서 교수를 했다는 공통점을 갖는다. 박 후보자도 한은이 통합 별관 입찰 과정에서 손해가 발생했다며 조달청을 상대로 소송을 냈는데 그때 당시 조달청장을 지낸 인연이 있다. 5일 한국은행은 이 총재와 김주현 금융위원장이 각각 장 후보자와 박 후보자를 후임 금통위원으로 추천했다고 밝혔다. 두 후보자는 절차를 거쳐 오는 20일 이후 정식 임명될 예정이다. 이번 금통위원 인선은 오는 11일 통화정책방향 결정회의가 끝난 이후 이뤄질 것이란 시장 예상을 깨고 전격적으로 이뤄졌다. 국내 대표 거시경제학자인 장 후보자는 1966년생으로 서울대 경제학과를 졸업한 뒤 동 대학원에서 경제학 석사를, 미국 로체스터대에서 경제학 박사 학위를 취득했다. 미국 리치몬드 연방준비은행에서 시니어 이코노미스트를 지냈고 현재도 장기 자문을 맡고 있다. 미국 펜실베니아대, 로체스터대, 연세대 등을 거쳐 2018년부터 서울대 교수로 재직 중이다. 현재 국민경제자문회의 거시금융분과장을 맡은 만큼 그동안 유력한 금통위원 후보로 꼽혀왔다. 박기영·주상영·임지원·조동철·신인석 등 금통위원 다수가 국민경제자문회의서 활동한 경력이 있다. 장 후보자와 이 총재는 시기는 다르지만 서울대와 미국 로체스터대에서 교수 생활을 했다는 공통점도 지닌다. 장 후보자는 거시경제 분야 중에서도 노동시장 분석에 강점이 있다는 평가를 받는다. 근로장려세제의 거시경제적 효과, 생산·고용·물가 관계의 변화 등 다양한 연구 결과를 발표해왔다. 지난해 물가 관련 연구에선 전·월세 가격, 자가 주거비, 억제된 공공요금 등을 반영하면 물가 상승률이 3%포인트 더 높아진다고 분석했다. 실제 물가가 통계청이 발표하는 지수보다 높을 수 있다는 분석을 내놓은 만큼 물가안정에 중점을 둘 가능성이 제기된다. 당시 장 후보자는 “공공요금 인상 억제는 자원 배분의 왜곡을 가져오는 부작용도 함께 수반할 수 있다”라고 지적하기도 했다. 기획재정부 출신 박 후보자는 대표적인 예산통으로 꼽힌다. 대전고와 서울대 무역학과를 졸업한 뒤 영국 맨체스터대에서 경제학 석사 학위를 받았다. 기재부 내에서도 예산총괄과장, 대변인, 경제예산심의관, 예산총괄심의관, 예산실장 등을 두루 지냈다. 조달청장을 역임한 이후 2022년부터 대한체육회 사무총장을 맡고 있다. 특히 박 후보자는 한은과도 인연이 깊다. 최근 한은은 통합 별관 신축 과정에서 입찰 문제로 공사가 지연돼 손해가 발생했다며 조달청을 상대로 소송을 제기했다. 조달청이 2017년 12월 한은 별관 재건축 공사 낙찰 예정자로 계룡건설을 선정했는데 당시 589억 원을 적게 쓰고도 2순위로 밀린 삼성물산이 조정을 신청하면서 이후 감사원 감사와 검찰 수사까지 이어졌다. 한은은 각종 우여곡절을 겪으면서 예정보다 3년 늦은 2019년 착공해 막대한 손해가 발생했다. 박 후보자는 2017년 7월 24일부터 2018년 12월 14일까지 조달청장을 지냈는데 조달청이 계룡건설을 낙찰한 시기와 맞물린다. 박 후보자는 서울경제와의 통화에서 “재정·예산 전문가로 30년 동안 쌓은 공직 경험과 지식을 잘 활용해서 통화정첵을 운영할 수 있도록 하겠다”라고 밝혔다. 그는 “통화정책이나 재정정책은 똑같이 경제 안정과 성장이 중요한 목표”라며 “수단의 차이일 뿐 같은 목표를 갖기 때문에 통화정책에서 제 강점을 살리겠다”고 말했다. -
분양권 전매 제한기간 대폭 단축…거래 숨통 트이나
부동산 정책·제도 2023.04.04 18:11:43서울 아파트의 분양권 거래 문턱이 대폭 낮아진다. 이달부터 최대 10년에 달하던 수도권 아파트 분양권 전매제한 기간이 최대 3년으로 단축되면서다. 서울 강동구 ‘올림픽파크포레온’ 등 지난해 분양한 신축 단지의 수분양자들은 올해부터 분양권을 처분할 수 있게 돼 거래에 숨통이 트일 것으로 전망된다. 4일 국토교통부에 따르면 이날 국무회의를 통과한 ‘주택법 시행령’ 일부 개정안이 이달 7일부터 시행된다. 이번 시행령 개정은 정부의 1·3 부동산 대책에 따른 후속조치로 아파트 분양권 전매 행위 제한 기간을 대폭 단축하는 것을 골자로 한다. 개정안이 시행되면 수도권 아파트 분양권 전매제한 기간은 최대 10년에서 3년으로 줄어든다. 수도권 공공택지와 강남 3구(강남·서초·송파구), 용산구 등 규제지역(분양가상한제 적용 지역 포함)은 3년, 서울 전역이 포함된 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월이다. 전매제한 기간이 최대 4년이던 비수도권은 공공택지와 규제지역은 1년, 광역시 도시 지역은 6개월로 완화되며 그 외 지역은 전면 폐지했다. 전매제한 규제 완화는 이미 분양을 마친 아파트에 대해서도 소급 적용된다. 이를 테면 서울 강북구 ‘한화포레나 미아’는 이달부터 분양권 전매가 가능해진다. 당초 이 단지가 위치한 강북구는 투기과열지구로 5년의 전매제한을 적용받았으나 올해 초 규제지역 해제로 1년으로 줄어들기 때문이다. 전매제한 기간의 기산 시점은 청약 당첨자 발표일이다. 지난해 4월 당첨자 발표를 한 한화포레나 미아는 1년이 지난 이달부터 분양권 전매가 가능하다는 의미다. 특히 이 단지는 분양가상한제 적용을 받지 않아 실거주 의무도 없다. 다만 분양권 처분에 나서는 수분양자는 아직까지 찾아보기 어렵다는 게 인근 공인 중개 업계의 설명이다. 강북구 삼양동 인근의 A 공인중개사무소 관계자는 “분양권은 보유 주택 수에도 포함되지 않는 장점이 있어 투자자 문의가 늘고 있다”면서도 “한화포레나 미아는 가구 수가 많지 않고 실거주하려는 수요자 위주로 청약이 당첨됐기 때문에 분양권 물량이 나오기 어렵다”고 설명했다. 국내 최대 재건축 단지인 올림픽파크 포레온와 성북구 장위자이 레디언트도 이르면 올해 12월부터 분양권을 거래할 수 있다. 각 단지는 규제지역 및 분양가상한제 적용으로 8년간 전매제한을 받았지만 현재는 해당 규제에서 모두 벗어나면서 1년으로 단축된 것이다. 해당 단지의 청약 당첨자 발표일은 지난해 12월로, 올해 12월부터는 분양권 전매가 가능해진다. 문제는 아직까지 분양가상한제 적용 주택에 대한 실거주 의무 규제는 남아 있다는 점이다. 해당 규제 완화를 위한 주택법 개정안은 당초 지난주 국회 국토교통위원회 국토법안심사 소위원회에서 논의될 예정이었으나 후순위로 밀리면서 무산됐다. 특히 일부 야당 의원의 반대도 있어 법 개정에 제동이 걸리고 있다. 이로 인해 올림픽파크 포레온과 장위자이 레디언트는 실거주 의무 기간 2년을 적용받아 연말에 분양권 전매제한이 풀리더라도 실제 거래는 어려운 상황이다. 전문가들은 추후 법 개정이 이뤄져야 규제 완화의 효과가 제대로 발휘될 수 있을 것으로 보고 있다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “분양권 거래가 활발해지면 청약 시장과 기존 주택 시장에서도 거래가 살아나고 활기를 돌게 하는 요인이 될 수 있다”며 “다만 고금리와 실물경기 침체 우려, 물가 등 불안 요인은 여전하기 때문에 집값을 자극하기는 어려울 것”이라고 전망했다. -
'추첨제 부활' 강남…가점 낮은 2030도 청약 뛰어든다 [집슐랭]
부동산 정책·제도 2023.04.02 17:58:42이달부터 투기과열지구로 묶인 서울 강남 3구(강남, 서초, 송파구)·용산구에서도 전용 85㎡ 이하 청약 물량에 대해 추첨제로 당첨자를 뽑으면서 예비 청약자들의 관심이 집중되고 있다. 강남권에서 분양되는 아파트는 기본적으로 분양가가 다른 곳에 비해 비싸다. 하지만 규제지역으로 분양가상한제가 적용되기 때문에 주변 단지 시세 대비 낮은 수준에서 분양가가 결정될 가능성이 높다. 입지가 워낙 좋은 데다 추첨제 확대 및 최소 수 억원의 시세 차익이 기대되기 때문에 자금 동원 여력이 충분한 2030세대 들이 대거 청약에 나설 것이란 분석이다. 2일 부동산 업계에 따르면 올해 강남 3구에서 분양이 예정된 곳은 총 10개 단지(1만1720가구)다. 이중 일반에 공급되는 물량은 약 2478가구다. 주요 단지를 보면 상반기에 강남구 청담동 ‘청담르엘’이 176가구, 7월 송파구 문정동 ‘힐스테이트e편한세상문정’이 296가구 분양을 준비중이며 하반기에는 서초구 방배동 ‘래미안원페를라’(일반분양 497가구) 등이 예정돼 있다. 이 중 상당수 물량은 수요가 높은 85㎡이하 중소형이다. 올해 강남권 분양 단지에 더욱 관심이 쏠리는 것은 청약 가점과 상관없이 추첨으로 아파트를 분양 받을 수 있기 때문이다. 지금까지 투기과열지구에서 전용 85㎡ 이하는 100% 가점제로 입주자를 선정했는데 국토교통부의 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정에 따라 이달부터 전용 60㎡ 미만은 전체의 60%, 전용 60~85㎡ 이하는 전체의 30%가 추첨제로 공급된다. 이에 상대적으로 무주택기간이 짧고, 부양가족이 적은 2030세대의 당첨기회가 커졌다. 규제지역이라 청약통장 가입기간 2년을 채운 세대주면 1순위 자격을 받을 수 있다. 특히 강남은 규제지역이라 분양가상한제가 적용돼 주변 시세보다 분양가가 최대 수억원 낮게 책정될 것으로 보인다. 지금까지 3.3㎡당 최고의 분양가는 2021년 분양한 서초구 반포동 ‘래미안원베일리’의 5653만원 이었지만 최근 원자재값 상승 등으로 공사비가 급증해 올해 분양되는 강남권 아파트 분양가는 이를 웃돌 가능성이 높다. 그럼에도 주변 시세 대비 분양가는 낮을 것으로 보인다. 실제로 청담르엘의 분양가가 평당 6000만원 초중반 선에서 책정될 경우 전용 59㎡의 일반 분양가는 17억, 84㎡는 23억원 수준인데 주변 단지인 ‘청담자이’의 전용 82㎡ 가 최근 28억5000만원에 거래된 점을 고려하면 약 5억원의 차익이 기대되는 셈이다. 하반기 분양이 예정된 서초구 반포동 ‘래미안원펜타스(신반포 15차 재건축)’도 분양가가 6000만원 초중반 선에서 결정될 경우 주변 ‘아크로리버파크’보다 10억원 가량 저렴할 것이란 분석이다. 자금조달 여건도 좋아졌다. 지난달부터 중도금 대출이 가능한 분양가 상한선이 없어져서 강남 아파트도 중도금 대출을 받을 수 있다. 박지민 월용청약연구소 대표는 “강남권 분양 단지 중 일반분양 물량이 많은 ‘래미안원페를라(방배6구역 재건축)’나 한강변에 위치해 입지가 좋은 ‘청담르엘’ 등으로 특히 관심이 몰릴 것”이라고 말했다. 주의할 점도 있다. 분양가가 시세 대비 메리트가 있지만 철저한 자금 조달 계획 없이 청약에 뛰어들 경우 낭패를 볼 수 있다. 토지거래허가구역일 경우에는 실거주 요건이 있고, 당국의 자금 출처 조사에도 대비해야 한다. 여경희 부동산R114 연구원은 “강남권은 분양가가 비싼편인만큼 자금 계획을 꼼꼼히 따져서, 계약금, 중도금, 잔금 등 시기에 맞게 납부가 가능한지를 고려해서 청약 지원에 나설 필요가 있다”고 말했다. -
'3100가구' 목동14단지, 신탁방식으로 재건축 사업 추진
부동산 정책·제도 2023.03.31 16:37:24서울의 대표 재건축 추진 단지인 양천구 목동신시가지 아파트가 훈풍을 타고 있다. 총 14개 단지 중 최대 규모인 목동14단지는 최근 안전진단 통과에 이어 신탁방식의 재건축 추진을 확정하면서 사업 추진에 탄력이 붙었다. 31일 KB부동산신탁은 목동 14단지 재건축추진위원회(가칭)와 업무협약을 체결했다고 밝혔다. KB부동산신탁은 목동14단지의 정비구역 지정과 사업시행자 지정고시 등에 참여하는 등 사업 파트너 역할을 담당할 예정이다. 목동 14단지는 총 3100가구로 목동신시가지 아파트 중 가장 규모가 크다. 단지 반경 500m 안애 양천구청역과 도림천역이 지나고 주변에 우수한 학군을 보유하고 있어 우수한 입지를 갖췄다. 올해 1월에 안전진단 최종 통과로 재건축 추진을 촥정지었다. 목동 14단지는 신속하고 투명한 사업 추진을 위해 신탁방식으로 사업을 추진하기로 결정했다. 재건축추진위원회가 주민 대상으로 설문조사를 실시한 결과 90% 이상이 신탁방식에 찬성한 것으로 알려졌다. 이에 재건축추진위원회는 경쟁입찰을 통해 우선협상대상 신탁사로 KB부동산신탁을 선정했다. 현재 서울시 신속통합기획 참여를 위해 동의서 징구하고 있으며 이달 26일에는 재건축 출정식을 개최해 사업 의지를 다졌다. 신탁방식은 신탁사가 직접 사업의 시행자(사업주체)가 돼 정비사업을 추진하는 방식이다. 추진위원회 및 조합설립을 생략할 수 있어 사업 기간이 단축되는 장점이 있다. 또 부족한 전문성 확보, 원활한 자금 조달, 공사비 절감 등을 기대할 수 있어 최근 신탁방식을 선택하는 재건축 추진 단지들이 늘어나는 추세다. KB부동산신탁은 ‘여의도 공작아파트 재건축’, ‘금정역 산본1동2지구 재개발’ 등에 신탁사로 참여하며 사업을 본 궤도에 올린 바 있다. 지난해 수주한 ‘여의도 한양아파트 재건축’의 경우 서울시 신속통합기획 선정과 종 상향 등의 성과를 이뤘다. -
"둔촌주공 추가 공사비 9700억 검증 불가"…다음 수순은 [집슐랭]
부동산 정책·제도 2023.03.31 16:03:16단군 이래 최대 재건축 사업으로 불리는 강동구 '둔촌주공(올림픽파크 포레온)' 시공사업단이 조합 측에 통보한 추가 공사비 1조 1400억 원에 대한 검증 의뢰를 맡은 한국부동산원이 이 가운데 일부만 검증할 수 있다고 밝히며 갈등이 재점화될 전망이다. 31일 정비업계에 따르면 한국부동산원은 지난해 말 조합에 추가 공사비 1조 1385억 원 중 약 1630억 원(14%)만 검증 가능하다는 의견을 회신한 것으로 알려졌다. 남은 9700억 원이 조합과 시공사업단이 사적으로 협상해야 하는 몫으로 남은 것이다. 한국부동산원은 지난달 공사비 검증을 시작해 다음달 결과 보고서를 낼 계획이다. 한국부동산원 관계자는 "공사비 증가 내역 중에 분양 지연에 따른 금융비용 손실, 공사 중단 기간의 손실 금액, 공사 기간 연장에 따른 손실 등을 검증 불가하다"고 밝혔다. 조합은 최대한 한국부동산원에서 공사비 검증을 받겠다는 계획이다. 한국부동산원이 검증을 진행 중인 공사비 1630억 원에 대한 결과를 받아본 뒤 이후 자체 용역 결과를 더해 공사비 전체 검증을 진행한다는 계획이다. 조합 관계자는 “지난해 12월 한국산업경쟁력연구원에 공사비 검증 용역을 의뢰했고 자체 용역 결과가 나오면 이를 바탕으로 한국부동산원에 공사비 전체 검증을 재요청할 계획”이라고 말했다. 앞서 조합과 시공단은 서울시 중재에 따라 지난해 8월 11일 공사비 검증 결과를 계약서에 반영하기로 합의했다. 하지만 이미 한 차례 한국부동산원에서 검증 가능한 금액이 낮다고 회신한 만큼 한국부동산원 검증으로 결론이 나지 않을 수도 있다. 정비업계 관계자는 “분양 지연에 따른 금융비용 손실금액과 원자재 가격상승 반영 분이 가장 큰 비중을 차지하는데 분양 지연의 원인이 조합에만 있다고 보기 어렵고 당시 주택도시보증공사(HUG)가 제시한 일반분양가가 지나치게 낮았다는 점 등 당사자 간 다툴 여지가 많다”며 “금리 상승에 따른 금융 비용 증가 등도 한국부동산원의 검증 범위 밖이라 전체 공사비에 대해서 한국부동산원이 검증하기는 쉽지 않은 상황”이라고 말했다. 한국부동산원 검증으로 결론이 나지 않을 경우 예상되는 수순은 대한상사중재원을 찾는 것이다. 한국부동산원 검증 결과가 강제성이 없고 권고 사항에 그치는 것과 달리 대한상사중재원의 중재안은 법적 효력을 가지기 때문에 빠르면 5개월 안에 갈등이 종지부를 찍을 수 있다는 장점이 있다. 하지만 검증 기관과 검증 대상에 대해 양 측이 합의를 해야 하기 때문에 중재 요청까지 시일이 걸릴 수 있다. 대한상사중재원에 중재 요청을 하는 데 양 측이 합의가 되지 않는다면 최악의 경우 소송전으로 비화할 수 있다. 앞서 둔촌주공 재건축 사업 시공단은 2020년 원자재 가격 상승 등을 이유로 공사비 6000억 원 증액 문제를 놓고 조합과 대립하다가 지난해 4월부터 10월까지 6개월 간 공사를 중단했다. 이후 서울시 중재 등을 통해 공사비 증액이 합의돼 공사가 재개됐고 현재 일반분양이 완료된 상태다. 시공단은 지난해 9월 조합에 공사 중단에 따른 손실 보상금액 등 1조 1385억 원을 더해 총 공사비 4조 3678억 원을 청구했다. 이에 조합은 현행 '도시 및 주거환경정비법'에 따라 부동산원에 공사비 검증을 요구했다. 올림픽파크 포레온은 85개동 1만 2032가구 규모로 서울 최대 재건축 아파트단지다. 2025년 1월 준공(입주)이 예상된다. 고금리 여파로 분양경기가 침체되고 있는 상황에도 일반분양 4786가구가 계약 완료됐다. *'집슐랭 연재' 구독을 하시면 부동산 시장 및 재테크와 관련한 유익한 정보를 실시간으로 생생하게 전달받으실 수 있습니다. -
기업공시
증권 국내증시 2023.03.30 17:40:55<코스피 공시> ▲DB하이텍=유한회사 캐로피홀딩스가 장내 매수로 312만 8300주 매입 ▲대우건설=4746억 원 규모 삼익파크아파트 재건축정비사업 공사 수주 ▲LG에너지솔루션(373220)=권영수 부회장이 주당 57만 2800원에 1000주 매입 ▲솔루스첨단소재(336370)=박해춘 사외이사 신규 선임 ▲한전기술(052690)=두산에너빌리티와 1816억 원 규모 신한울원자력발전소 3·4호기 원자로계통 설계 용역 계약 체결 <코스닥 공시> ▲한국기업평가(034950)=정해신·정태영 사외이사 재선임 ▲SG(255220)=제17회 신주인수권부사채 행사가액 1125원으로 결정 ▲DB금융스팩9호(367360)=비상장법인 제이엔비로 흡수합병 ▲젬백스링크(064800)=100억 원 규모 자사주 취득 결정 ▲화인써키트(127980)=105억 원 규모 국내 사모 전환사채 발행 -
올해 재개발 분양 12만6000가구 쏟아진다…수도권 가장 많아[집슐랭]
부동산 분양 2023.03.29 09:31:52올해 재개발 분양을 앞둔 사업지가 아파트값이 급등하던 2019년 이후 가장 많은 것으로 나타났다. 서울·수도권과 부산 등 대도시의 주요 도심이 노후화되면서 저층 주거지에 대한 재개발 사업이 늘어난 영향이다. 29일 부동산R114에 따르면 올해 재개발·재건축 정비사업을 통한 분양물량은 122개 단지서 총 12만6053가구로 2019년(101개 단지 10만1794가구) 이후 4년 만에 가장 많은 물량이 쏟아질 전망이다. 이처럼 정비사업 물량이 크게 늘어난 것은 저층 주거지에 대한 재개발 사업(71개 단지, 9만449가구 분양 예정)이 늘어난 덕분이다. 현재 정부가 도심 정비사업에 대한 제도 개선과 고층개발을 허용하는 추세인 만큼 공급 확대 효과가 상대적으로 높은 재개발 사업지들을 중심으로 정비사업 활성화 기대감이 커지는 것으로 풀이된다. 지역별로 살펴보면 경기도가 전체 24개 단지에서 총 3만4732가구가 공급돼 가장 많은 것으로 나타났다. △성남시 수정구 산성동 산성구역주택재개발(3372가구) △광명시 광명동 광명자이더샵포레나(3585가구) △광명시 광명동 베르몬트로광명(3344가구) △구리시 수택동 e편한세상수택현장(3050가구) 등 3000가구 규모 이상의 대단지가 많다. 서울에서는 전체 16개 단지에서 총 1만6356가구가 나온다. 동대문구 이문동에 위치한 △이문아이파크자이(4321가구) △래미안라그란데(3069가구) 등이 대단지다. 부산에서는 남구 대연동에 위치한 디아이엘(4488가구)의 단지 규모가 상당한 수준이다. 부동산R114에 따르면 현재 서울에서 분양되는 아파트의 80~90%가 정비사업을 통해 공급되고 있다. 유휴 토지가 부족한 도심 지역들은 정비사업을 통한 공급량 비중이 클 수밖에 없기 때문이다. 건설사 입장에서도 수도권과 부산 등 기반시설이 양호한 도심 핵심지의 사업 추진 리스크가 적다. 부동산R114 관계자는 "재개발 사업은 저층 주거지가 많아 지자체가 요구하는 양적인 주택공급 효과가 크다"며 "건설사들도 고밀화가 가능한 재개발 사업에 대한 선별 수주를 통해 시장 침체기에 대비할 것으로 보인다"고 분석했다. -
김형두 헌법재판관 후보자"검수완박 입법과정 우려점 있었다"
정치 국회·정당·정책 2023.03.28 17:58:30윤석열 정부의 첫 헌법재판관 내정자인 김형두 후보자가 ‘검수완박(검찰 수사권 완전 박탈)’ 법안의 심사 과정에 대해 “여러 우려스러운 점이 있었다고 생각한다”고 밝혔다. 국회 법제사법위원회는 28일 김 후보자에 대한 인사청문회를 열고 헌재의 검수완박법 유효 결정과 ‘검수원복(검찰 수사권 원상 복구)’ 시행령 존폐 논란 등의 현안을 질의했다. “검수완박 법안 심사가 공개적이고 합리적인 토론을 거친 것으로 보느냐”는 전주혜 국민의힘 의원의 질문에 김 후보자는 “제 솔직한 생각은 조금, 우려스러운 점이 있었다”고 답했다. 더불어민주당은 검수원복 시행령 철회에 대한 입장 표명을 요구했다. 이탄희 민주당 의원은 “4개 범죄 관련 시행령을 만드는 것이 지금 헌법 제75조에 따라 허용이 되느냐”고 물었다. 이에 김 후보자는 “지금 여기서 즉답하기는 어렵지만 면밀하게 살펴볼 필요가 있을 것 같다”고 밝혔다. 모친에 대한 편법 재산 증여 의혹에 대한 추궁도 있었다. 김의겸 민주당 의원은 “50평 아파트에 대한 전세 계약도 모친이 아니라 후보자가 직접 하셨고 부동산에서도 후보자가 관리를 했다고 밝히고 있다”며 “실제 소유주가 누구냐”고 따져 물었다. 김 후보자는 모친이 소유한 아파트의 재건축 분담금과 종합부동산세, 재산세 등을 납부하는 과정에서 증여세를 내지 않기 위해 편법으로 차용 형식을 취했다는 의혹이 제기된 상태다. 김 후보자는 “나중에 아파트가 재건축으로 되면서 돈이 들어가는데 어머니는 능력이 없어서 제가 마이너스대출을 받았다”고 해명했다. 앞서 김명수 대법원장은 퇴임을 앞둔 이선애·이석태 헌법재판관의 후임으로 김 후보자와 정정미 후보자를 지명했다. 대통령·대법원장 지명 몫의 헌법재판관은 국회의 동의가 필요하지 않아 본회의 표결 없이 임명된다. -
공사비 증액 이어 “공사기간도 늘려달라"…정비사업 곳곳이 암초
부동산 부동산일반 2023.03.28 17:56:03물가 인상의 여파로 시공사가 공사비 증액을 요구하면서 재건축·재개발 조합과 갈등을 빚는 가운데 공사 기간을 둘러싼 논란도 증폭되고 있다. 화물연대 파업 등을 이유로 시공사가 공사 기간을 수개월 연장할 것을 요구한 데 대해 조합이 비용 증가를 들어 거부하고 있기 때문이다. 공사비에 이어 공기까지 도마 위에 오르면서 정비사업이 연일 차질을 빚는 모양새다. 28일 정비 업계에 따르면 개포1동 주공아파트 주택재건축정비사업조합(디에이치퍼스티어 아이파크)은 최근 시공단으로부터 두 달가량의 공기 연장 요청을 받았으나 거부했다. 강남구 개포1동 660-1번지 일대에 들어서는 이 단지는 2020년 7월 일반분양을 진행했으며 올 11월 말 입주 예정이다. 시공을 맡은 현대건설과 HDC현대산업개발은 오봉역 사고와 화물연대 총파업 등으로 공사가 예정보다 지연되자 공기 연장을 요구했다. 시공단 관계자는 “화물연대 총파업 등을 이유로 조합에 공기 연장을 요청했으나 조합이 이를 거부하고 입주예정일 확정을 요구해 돌관공사 기준으로 올 11월 30일을 제시한 상황”이라면서도 “앞으로의 상황에 따라 다시 공기 연장을 요구할 수도 있다”고 말했다. 돌관공사는 기간을 맞추기 위해 휴일이나 야간에도 인원과 장비를 추가 투입해 진행하는 공사다. 관악구의 한 조합도 시공사가 공기 연장을 요청해 난감해하고 있다. 시공사는 자재 조달 지연을 이유로 계획 대비 약 4개월의 공기 연장을 요구했는데 조합원들은 늘어나는 기간에 추가 발생할 비용을 우려해 이에 반발하고 있다. 조합 관계자는 “다음 달 초 총회를 열고 시공사가 제안한 공기 연장안 안건을 표결할 예정”이라고 말했다. 착공되지 않은 사업장에서도 공기 연장은 논란의 중심에 있다. 광명제5R구역 주택재개발정비사업이 대표적이다. 이 사업장은 2021년 12월 GS건설·현대건설·SK에코플랜트와 시공 계약을 맺었는데 당시 시공단이 제시한 공기는 45개월이었다. 하지만 최근 시공단은 53개월의 공기를 제안했고 조합이 이를 거부하면서 첫 삽조차 뜨지 못하고 있다. 시공단은 착공에 앞서 진행한 지질 성향 분석에서 암반이 추가로 발견되며 토공사 물량이 증가해 공기가 늘어나는 것이라고 설명한다. 조합은 토공사 물량이 늘어난 것은 맞지만 공기가 8개월이나 지연되는 것은 시공단이 공사 구역을 기계적으로 나눴기 때문이라고 반박했고, 결국 양측은 기존 계약보다 3개월 늘어난 48개월의 공기에 합의했다.
이시간 주요 뉴스
영상 뉴스
서경스페셜
주소 : 서울특별시 종로구 율곡로 6 트윈트리타워 B동 14~16층 대표전화 : 02) 724-8600
상호 : 서울경제신문사업자번호 : 208-81-10310대표자 : 손동영등록번호 : 서울 가 00224등록일자 : 1988.05.13
인터넷신문 등록번호 : 서울 아04065 등록일자 : 2016.04.26발행일자 : 2016.04.01발행 ·편집인 : 손동영청소년보호책임자 : 신한수
서울경제의 모든 콘텐트는 저작권법의 보호를 받는 바, 무단 전재·복사·배포 등은 법적 제재를 받을 수 있습니다.
Copyright ⓒ Sedaily, All right reserved