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PF시장 기지개…'한국판 실리콘밸리' 서리풀 복합개발사업 5년만 본격화

부동산분양 2024.10.02 07:25:00

‘한국판 실리콘밸리’로 불리는 서울 서초동 국군정보사령부(서리풀) 개발 사업이 자금 조달을 앞두고 시공사 선정 작업에 돌입했다. 내년 프로젝트파이낸싱(PF) 자금 조달과 착공 일정에 맞추기 위한 절차가 본격적으로 시작된 것이다. 이에 따라 사업비만 4조 원이 넘는 서리풀 개발 사업이 본궤도에 오르며 사업 시작 5년여 만에 본격적으로 속도를 낼 것으로 전망된다. 1일 개발 업계에 따르면 대우건설·삼성물산·현대건설·포스코이앤씨·DL이앤씨 등 5개사는 엠디엠그룹이 시행하는 서리풀 복합 개발 사업에 시공사로 입찰을 앞두고 있다. 엠디엠그룹은 공사비만 2조 원이 훌쩍 넘는 사업인 만큼 2개사를 시공사로 선정할 계획이다. 이 사업을 통해 축구장 13개 규모 부지(9만 4070㎡)에 문화 시설과 판매 시설이 포함된 업무 복합 단지가 들어설 예정이다. 현재 컨소시엄에 참여한 신한은행이 이 프로젝트의 자금 모집을 맡고 있다. 6월 말에는 1조 2000억 원 규모의 브리지론을 조달해 토지 계약 잔금을 완납하고 부지의 소유권도 이전받았다. 신세계프라퍼티 역시 지난달 30일 신세계동서울PFV를 통해 4025억 원에 동서울터미널의 매입을 완료했다. 지하에 터미널과 환승센터를, 지상부에는 수변 휴식과 조망 공간을 조성하는 복합 개발 사업이다. 신세계는 2019년 10월 1차 계약금 120억 원을 납부하며 사업을 시작했지만 5년여간 자금 조달에 대한 부담으로 잔금을 내지 않았다. 하지만 자금 조달이 수월할 것으로 기대되면서 부지 매입을 마친 것이다. 조 단위의 막대한 자금이 투입되는 복합 개발 사업이 다시 기지개를 켜는 것은 하반기 들어 온기가 도는 자금 시장의 달라진 분위기가 반영된 것으로 분석된다. 고금리가 사실상 막을 내릴 것으로 예상되면서 신용도가 높고 수익성이 기대되는 사업장에 자금이 몰리고 있기 때문이다. 개발 업계 관계자는 “한쪽에서는 경매가 잇따라 유찰되며 땅값이 떨어지는 반면 우량한 사업자가 붙은 대형 개발 현장에는 돈을 대겠다는 투자자가 줄을 서고 있다”며 “특히 서리풀 복합 개발 사업처럼 우량한 사업장은 4조 원이라는 막대한 자금도 충분히 조달할 수 있을 것”이라고 내다봤다. ‘서리풀’ 사업 지연에 공사비 늘었지만 강남 역세권 입지로 사업성 높아 6월 건축계획 허가로 정상화 물꼬…테헤란로 업무지구 새거점 기대 대규모 개발 사업이 본궤도에 오르는 것은 프로젝트파이낸싱(PF) 대출이 우량한 사업장 위주로 이뤄지고 있기 때문이다. 하지만 사업성이 보장되지 않은 사업은 여전히 자금 조달에 어려움을 겪고 있어 PF 양극화 현상마저 나타나고 있다. 인구 감소로 소비력이 낮아진 지방 대신 서울로, 또 서울 내에서도 입지에 따라 온도 차가 벌어지는 현상이 가속화되고 있는 것이다. 대표적인 것이 좌초 위기에 빠진 1조 4930억 원 규모의 ‘인천 검암 플라시아 복합개발 사업’이다. 이 프로젝트는 인천 2호선 검암역 일대에 교통·상업·업무·주거 시설을 포함한 복합 공간을 건립하는 사업이다. 인천도시공사(iH)는 2022년 IBK투자증권 컨소시엄을 민간사업자로 선정했지만 부동산 경기 악화로 사업성이 낮아지면서 사업이 멈춘 상태다. 개발 업계의 한 관계자는 “IBK 컨소시엄이 땅값을 20%가량 낮추고 용적률을 높여 사업성을 제고해달라고 요구했지만 받아들여지지 않은 것으로 안다”며 “시행자 측에서도 손해가 불가피한 사업을 이어갈 수는 없어 고민이 클 것”이라고 예상했다. 시행사의 자금력과 시공사의 신용도도 자금 조달에 큰 영향을 미친다. 실제로 최근 시장에서 이뤄진 부동산 PF 대출은 △강남 르메르디앙 개발 사업 브리지론(현대건설 보증) 9500억 원 △용산 철도병원 부지 개발 사업 브리지론(HDC현대산업개발 보증) 3000억 원 △충주드림파크 산업단지 개발 사업(충주시 보증) 1800억 원 등으로 모두 우량한 사업자가 참여하고 있다. 서리풀 복합개발 사업을 주도하는 엠디엠그룹 역시 PF 시장이 다소 풀리면서 사업을 더 이상 지체할 이유가 없다고 판단한 것으로 분석된다. 서리풀 복합개발 사업은 엠디엠그룹 자체 신용으로 PF 대출을 받아 건설사들에 공사비를 지급하는 구조다. 준공 시점에 오피스 임차인을 채워 담보대출을 받아 기존 PF 대출을 상환하게 된다. 엠디엠그룹 관계자는 “사업비 규모가 4조 원 안팎으로 예상된다”면서도 “금융 주관사인 신한은행을 통해 어느 정도 큰 틀의 윤곽을 잡은 상황”이라고 전했다. 엠디엠그룹은 당초 지난해 착공해 2026년 준공하는 것을 목표로 세웠지만 서울시의 지구단위계획이 변경되면서 사업이 지연됐다. 서울시는 지난해 6월 제10차 도시·건축공동위원회를 열고 해당 부지에 공연장과 박물관을 신설하는 내용의 지구단위계획 특별계획구역 세부 개발계획 변경안을 통과시켰다. 이어 올 6월 서초구청으로부터 건축계획 허가를 받으면서 사업 정상화의 물꼬를 튼 상태다. 엠디엠그룹과 서울시는 이 부지를 ‘한국판 실리콘밸리’이자 동남권을 대표하는 친환경 문화·업무 복합 단지로 조성할 계획이다. 계획안에 따르면 공원을 제외한 약 9만 4070㎡ 부지에 4차 산업혁명을 선도하는 미래 산업지구가 들어선다. 서리풀터널을 기준으로 북쪽 용지에는 지하 4층~지상 7층 규모의 글로벌 비즈니스 타운과 공공용지를 건설해 첨단 비즈니스 허브를 조성할 계획이다. 남쪽 용지에는 지하 7층~지상 19층, 4개 동 규모의 업무 시설과 근린생활시설, 판매 시설, 문화시설 등을 계획 중이다. 특히 블록체인·빅데이터 등 4차 산업혁명 관련 기업의 입주를 유도해 테헤란로에 버금가는 랜드마크급 오피스 단지를 조성할 계획이다. 아울러 기부채납(공공기여)을 통해 연면적 3만 6906㎡ 규모의 공연장과 미술관 등 복합 문화·예술 공간도 조성한다. 시장에서는 서리풀 복합개발 사업이 마무리되면 테헤란로 업무지구의 새로운 거점이 될 것으로 전망하고 있다. 이제까지 없던 ‘공원을 품은 오피스타운’으로 많은 사람의 발길을 붙잡는 명소가 될 것이라는 예상에서다. 부동산 업계의 한 관계자는 “개발이 지연되면서 금융 비용과 공사비 부담이 다소 늘었지만 강남 역세권 입지와 부지 매입 단가를 고려하면 여전히 사업성이 좋을 것”이라며 “신한금융그룹이 금융 주선을 맡고 있고 최근 PF 시장이 대형 딜에 쏠리는 상황을 감안하면 대규모 자금 조달도 원활히 이뤄질 것”이라고 내다봤다.

[인터뷰] 짧은 공백, 그리고 다시 찾은 인생의 행복한 순간 - 팀 04 김택준

문화·스포츠자동차 2024.10.02 07:22:51

현대 N 페스티벌 그리드 워크에 참석한 팀 04 김택준. 김학수 기자국내 모터스포츠는 여전히 척박한 환경에 놓여 있지만, 곳곳에서 새로운 발전과 도약이 이뤄지고 있다. 이러한 행보 중 하나가 점차 성장하며, 즐거움을 더해가고 있는 현대 N 페스티벌일 것이다.다채로운 클래스, 다양한 선수들이 참여하는 현대 N 페스티벌 현장에는 슈퍼레이스 무대에 출전 중인 정의철(서한 GP)가 감독으로 이끄는 팀 04 팀이 출전, N2 클래스에서의 활약과 도전을 이어가고 있다. 팀의 선수 중 하나로는 인스트럭터이자 어드바이저이자, 코치이자 미케닉 등 다양한 활동을 펼치고 있는 김택준이 존재한다.용인 에버랜드 스피드뒈이에서 펼쳐진 현대 N 페스티벌 4라운드에서 김택준을 만나 이야기를 나눴다.팀 04의 감독, 정의철과 이야기를 나누는 김택준. 김학수 기자Q 1년이라는 짧은 공백을 거치고 다시 레이스에 출전하고 있다. 그 소감이 궁금하다.김택준(이하 김): 솔직히 말해 너무 좋다. 그리고 삶의 이유, 혹은 원동력을 되찾은 느낌이다.레이스 커리어의 공백이라 할 수 있는 지난해의 경우에는 레이스 출전을 하지 않는 대신 인스트럭터, 코치, 미케닉 등 관련된 업무의 비중이 많았고, 그 만큼 돈도 열심히 벌고, 또 모으기도 했다. 그런데 어딘가 뭔가 아쉽고, 답답한 느낌이 들어서 조금 힘들기도 했다.그러다 아직은 나 역시 레이스를 해야하는 사람이구나라는 걸 깨닫고 다시 레이스 출전을 준비하고 있었는데, 정의철 감독님이 함꼐 해보자고 말씀주셔서 이렇게 현대 N 페스티벌에 출전하게 됐다. 그렇게 올해는 작년보다 더 행복하고 활력 있는 한 해를 보내고 있다.에버랜드 스피드웨이를 달리고 있는 김택준. 김학수 기자Q 올해도 여전히 다양한 업무를 함께 하고 있는데 체력적인 부담은 없을까?김: 전혀 없다. 사실 최고 수준의 레이싱 드라이버가 아닌 이상 해외의 다수 레이싱 드라이버들 역시 자신의 레이스 커리는 물론이고 외적인 업무를 다양하게 하는 경우가 일반적이다.국내 레이스 무대에 초청을 받아 레이스 활동을 했던 몇몇외국인 선수들 역시 나와 유사한 삶을 살고 있다. 그리고 반대로 ‘나의 가치’를 인정해주고, 고용해주는 팀과 선수들이 있다는 것은 분명 즐겁고, 또 더 노력하게 되는 원동력이 되는 것 같다.김택준은 현재 인스트럭터를 비롯해 카트 부분에서의 코치, 미케닉은 물론 다양한 활동을 펼치고 있다. 김학수 기자Q 올해 이규호 선수와 윤이삭 선수 등이 좋은 성적을 거뒀는데 소감이 궁금하다.김: 두 선수가 이뤄낸 결과는 정말 즐겁다. 먼저 윤이삭 선수의 경우 커리어가 짧음에도 불구하고 자신보다 더 많은 경력을 가진 선수들과 경쟁을 해 챔피언에 올랐다는 점이 무척 특별하고 기특한 느낌이며, 한편으로는 ‘안도감’도 들었다.이규호 선수 같은 경우는 정말 어릴 적부터 자신의 모든 것을 레이스를 위해 쏟아붓고, 그렇게 타국 생활을 하고 있다. 올해 상위권에 이름은 곧잘 올렸지만 확실한 성과가 없어 내심 아쉽게 느끼고 있었는데, 마지막 큰 대회에서 우승을 차지해 정말 감격스러웠다.유럽에서 활동 중인 카트 선수, 이규호와 김택준. 김택준 제공김택준의 N2 클래스 레이스카. 김학수 기자Q 올해 초반, N2 클래스에서의 아쉬움이 있었는데김: 레이스는 늘 어렵고, 또 예상하지 못하는 일이 벌어지는 것 같다.사실 어떤 사고, 문제에 있어 100%의 과실, 혹은 책임은 없다. 다만 내 스스로 자리 선점을 잘못한 거나 예측을 잘못한 경우도 있고, ‘어쩌다 보니’ 그 순간, 그 자리에 있기도 했다.아쉬운 부분은 있었고, 또 그것으로 인해 답답한 경우는 있었지만 크게 실망하거나, 상심하는 그런 경우는 없었던 것 같다.김택준이 팀메이트, 신찬과 함께 포즈를 취하고 있다. 김학수 기자Q 덕분인지, 점점 레이스 내용이나 결과가 좋아진 것 같다.김: 사실 결과적으로 본다면 페이스를 비롯해 전체적인 컨디션, 내용 등이 좋아진 것 같지만 기록 등의 세부적인 수치를 본다면 시즌 초반과 크게 달라진 것은 없다.다만 사고라던가, 예기치 못한 접촉 등의 상황에 뒤엉키는 경우, 혹은 상황에 대한 대처 등에서 페이스 및 레이스카의 컨디션 유지 덕분이다. 분명 멘탈적인 부분, 혹은 경기 운영에 대한 부분이 나아졌다고 볼 수 있다.다만 아직 모든 부분이 ‘우수하다’ 혹은 만족스러운 수준이라고 말하기엔 어려움이 있는 만큼 앞으로도 내용적인 부분, 그리고 결과적인 부분에서 더 좋은 모습을 보일 수 있도록 노력하고 싶다.웜업 주행 중인 김택준과 N2 레이스카. 김학수 기자Q 올 시즌의 목표는 무엇일까?김: 당연히 올해 시작할 때 올해 초에 했던 마음가짐이랑 지금도 아직 똑같다.순위는 다소 밀려있지만 마음가짐은 마지막까지 ‘시즌 챔피언’을 앞두고 있다는 마음 가짐, 그리고 마지막까지 포기하지 않는 자세로 남은 레이스에 출전하고, 또 달리려고 한다. 그리고 그 전에 오늘의 한 경기, 한 세션에 더 집중하고 노력하고자 한다.김택준은 현대 N 페스티벌 4라운드에서 4위로 경기를 마무리했다. 김학수 기자Q 오늘 경기, 안정적으로 마친 모습이다.김: 사실 조금 아쉬운 부분이 있는 레이스였다. 먼저 예선의 시작과 함께 좋은 랩타임을 기록했어야 했는데 그 부분을 하지 못한 게 첫 번째 아쉬움이었다. 조금 더 철저한 준비로 예선에 나서야겠다는 생각이 들었다.그리고 결승에서는 스타트는 좋았지만 더 좋은 결과로 마치지 못한 것 같아 아쉬웠다. 그리고 경기 내내 김동규 선수와 경쟁을 하는 모습이 있었다. 김동규 선수가 나보다 빠른 코너고 있고, 또 뛰어난 선수라는 걸 알았기에 더 침착히 대응했지만 분명 힘든 경쟁이었다.그래도 내가 김동규 선수보다 빠른 구간에서 실수 없이 달리며 우위를 점하기 위해 노력했다. 덧붙여 레이스 중반에 타이어 매니지먼트에도 어느 정도 무게를 두었는데 그 덕분에 마지막까지 순위를 지키며 달릴 수 있는 레이스가 되었던 것 같다.팀 04의 코치이자 올 시즌 슈퍼 6000 클래스에 출전하고 있는 김학겸과 김택준. 김학수 기자Q 현대 N 페스티벌 N2 클래스에 대한 소감이 궁금하다.김: 우선 레이스 전반에 있어 출전 대수가 무척 많다. 그로 인해 조금만 실수해도 뒤로 갈 수 있는 거가 많기 때문에 레이스 운영이나 주행 등에서 분명 배울 수 있는 게 굉장히 많은 것 같다.다만 아쉬운 부분도 있다. 해외 레이스의 경우 예선 주행 중 다른 차량의 주행, 특히 기록 달성을 위해 어택 중인 차량을 막거나 방해할 때에는 그리드 강등, 혹은 페널티 타임 등 무척 엄중한 페널티가 부여되는데 국내의 경우 그런 부분이 없는 상황이다.N2 클래스의 경우 출전 대수가 많아 '어쩔 수 없는 경우'도 있을 수 있겠지만 제한된 시간에서 이러한 상황은 참가 선수들에게는 분명 좋지 않은 영향을 줄 우려가 있다. 예선 세션의 세분화, 혹은 페널티 규정 등의 활용으로 서로 방해하거나 그로 인한 불편함이 줄었으면 한다.