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신한은행의 일본 법인 설립을 위한 ‘극비 프로젝트’가 시작된 것은 2008년 봄. 그해 3월 어느 금요일 글로벌사업부로 인사 발령을 받은 6명의 직원은 곧이어 걸려온 전화에 크게 당황할 수밖에 없었다. 다음 주 수요일 일본으로 출국하라는 지시 때문이었다. 구체적인 이유도 설명해주지 않았다. “가족 외에는 해외 발령 사실을 절대 말하지 말라” “전자사전을 챙겨오라”는 말뿐이었다. 수화기 속 목소리의 주인공은 당시 신한은행 오사카지점장을 맡고 있던 진옥동 현 신한금융지주 회장이었다. 초기 멤버 6명은 닷새 만에 비행기에 몸을 싣고 일본으로 떠났다. 고(故) 한용구 전 신한은행장과 전필환 신한캐피탈 대표, 박현식 신한은행 자금본부장, 최용제 신한은행 송파지점장, 임진성 신한은행 여신관리부 팀장, 이용경 전 신한은행 부지점장이 그들이었다. 이들의 운명이 바뀐 건 한 해 전으로 거슬러 올라간다. 부실채권(NPL) 매매 사업을 위해 설립된 일본 SH캐피털에 대표로 있던 진 회장은 아침에 집어 든 신문을 보고 깜짝 놀랐다. 일본 금융청이 미국 씨티은행에 첫 은행 인가를 내줬다는 내용이었다. 당시 진 대표는 “이거다” 싶었다. NPL 사업으로 재미를 보게 되면서 현지 일본 은행 인수를 추진해왔는데 계속 허탕을 쳤기 때문이다. 1990년대 버블 붕괴 이후 일본에서는 금융사 매물이 많아졌고 쓸 만한 물건도 꽤 있었다. 하지만 가격이 문제였다. 전날만 해도 지역 은행 인수가 무산돼 관련 작업을 함께하던 옛 리먼브러더스 직원들과 술로 아쉬움을 달래야만 했다. 진 대표는 그날로 친분이 있던 엔도 도시히데 당시 금융청 심의관을 찾아갔다. “우리에게도 은행 면허를 줄 수 있겠느냐”고 다짜고짜 물었다. 실무자와 함께 나온 도시히데 심의관은 “요건이 되면 가능할 것이다. 준비해보라”는 답변을 내놓았다. 외은 지점은 타행 이체나 예금 보호가 어렵지만 당국의 허가를 받아 법인을 세우면 일본 은행과 동일한 지위를 갖고 영업할 수 있다. 일본 금융 당국이 2007년에야 처음으로 씨티에 법인 설립 허가를 내준 이유다. 진 대표는 해당 사실을 본점에 보고했다. 동시에 라응찬 당시 신한금융지주 회장을 설득하기 시작했다. 처음에는 은행 내부에서도 “일본 금융청이 어떤 곳인데 승인을 내주겠느냐”라거나 “금융청의 반응이 정확한 것이냐” 같은 회의론이 많았다. 진 대표는 6개월에 걸쳐 라 회장에게 설명을 이어갔다. 결국 2008년 2월 현지 법인을 추진하라는 허락이 떨어졌다. 진 대표는 오사카지점장으로 발령받아 설립 작업을 진두지휘하게 됐다. 그렇게 시작한 일이라 실패는 있을 수 없었다. 오사카지점장이었던 진 지점장은 초기 멤버 6명에 보강받은 정보기술(IT) 부문 인력을 도쿄에 두고 매주 오사카와 도쿄를 왕복했다. 월요일부터 목요일까지는 오사카에 머물고 금요일 오전 일찍 신칸센을 타고 도쿄로 넘어가 법인 설립 업무를 본 뒤 다시 일요일 밤에 오사카로 되돌아오는 강행군이 지속됐다. 편도 570㎞의 거리를 매주 왕복하는 일정이 7개월간 계속됐다. 혼자서만 3만 5000㎞가 넘는 거리를 오간 셈이다. 직원들도 절박했다. 내부에서는 “현지법인을 못 만들면 현해탄에 빠져야 한다”는 말까지 나왔다. 편한 마음을 갖고 있어서는 안 된다며 택시 탑승도 하지 않고 지하철과 버스만 이용했다. 가족 없이 홀로 파견돼 2인 1실 생활을 했다. 근무는 월요일부터 토요일까지 매일 오전 6시 30분부터 밤 11시까지 이뤄졌다. 강요한 사람도 없었는데 모두가 일요일 근무를 자처했다. 1분이라도 지각하면 1000엔의 벌금을 걷어 이 돈으로 한 달에 한 번 도쿄 신오쿠보에서 삼겹살 파티를 하며 가족에 대한 그리움과 법인 설립의 부담감을 이겨냈다. 진 회장은 28일 “30대 직원들인데 18평(59.5㎡) 아파트에 몰아 넣고 준비를 했다”며 “실패한 사람은 받아주지 않는다는 마음으로 했다”고 전했다. 일본 금융 당국은 생각보다 더 깐깐했다. 일본 금융청과의 면담은 철저히 사전 약속제로 운영됐고 한번 만나려면 최소 3~4주 전에 일정을 잡아야 했다. 검증 수준도 매우 높았다. 2008년 9월 글로벌 금융위기를 촉발한 리먼브러더스 파산 사태가 터지면서 상황은 더 나빠졌다. 금융청 검증의 칼날은 신한은행에서 신한금융지주로, 나아가 한국 경제 전반으로 확대됐다. 당시 실무 작업을 했던 한 관계자는 28일 “한국 경제에 대한 검증까지 이어지면서 당분간 설립이 어려울 수 있겠다는 생각을 하기도 했다”고 회상했다. 하지만 노력은 배신하지 않았다. 현미경 검증에서도 큰 문제가 없자 일본 당국은 2009년 7월 27일, 신한은행 일본 법인 인가 통보를 내줬다. 1982년 재일동포들이 100% 출자해 한국에 설립한 신한은행이 27년 만에 재일동포들의 오랜 숙원이던 일본 현지 은행 설립에 성공한 것이다. 씨티은행에 이어 현지법인 설립 인가를 받은 두 번째 외국계 은행이라는 쾌거였다. 이때부터 실무진은 SBJ의 성공적인 출범에 공을 기울였다. 보수적인 일본 고객들의 신뢰를 얻기 위해 대장성 관료 출신인 미야무라 사토루를 SBJ은행 초대 은행장으로 선임하고 현지 직원을 적극 채용했다. 목표치(700억 엔)의 3배 가까운 예금을 끌어들인 우편예금 ‘대박’을 시작으로 영업망도 확충했다. 외은 지점 시절 때부터 있던 도쿄와 오사카, 후쿠오카지점을 바탕으로 우에노지점(2009년)과 요코하마지점(2010년), 고베지점(2011년), 나고야지점(2012년), 신주쿠지점(2013년), 도쿄 본점 영업부(2015년) 등 일본 거점 도시를 대상으로 지점을 확충했다. 환전 특화 전략도 전개했다. 도쿄 하네다공항과 후쿠오카공항·하카타항구 등 일본의 주요 관문에 현지 특화 환전소를 운영하는 것이다. 당시 외국계 은행의 공항 환전소 진출은 매우 드문 일이었지만 SBJ는 하네다와 후쿠오카공항 내 지점을 확보했다. 이는 현지화 전략의 중요한 성과 중 하나로 평가받는다. 은행권의 한 관계자는 “당시만 해도 일본 내 공항에 외국계 은행의 환전소가 들어간다는 것은 꿈꾸기 어려운 상황이었다”고 말했다. 어려움도 많았다. 법인 설립 초기 브랜드 인지도가 낮다 보니 은행이 실재하는지 의심하는 경우도 있었다. 채용 제안을 했던 직원의 가족이 직접 은행이 존재하는지 확인하러 사무실을 찾는 해프닝도 있었다. 일본 금융 당국 출신의 직원을 영입하기 위해 삼고초려를 하기도 했다. 이러한 노력은 결국 일본 내 SBJ의 신뢰 구축에 기여했다. 이후 진 지점장은 SBJ법인장을 맡으며 은행의 성장을 이끌었다. 실제로 SBJ보다 먼저 일본 내 은행 설립 인가를 받은 씨티는 일본의 저금리 장기화에 따른 수익성 악화에 2015년 리테일 부문을 미쓰이스미토모은행에 매각한 뒤 철수했다. 이 같은 과정 속에서도 SBJ는 영업 기반 유지를 위해 고객에게 경쟁력 있는 예금 상품을 제시하고 지속적인 대고객 캠페인으로 기반 고객을 확보해 예금을 유치할 수 있었다. 신한은행의 한 고위 관계자는 “지금의 SBJ은행을 있게 한 기초 공사를 진 회장이 한 셈”이라며 “신한은행의 문화와 철학을 이식해 SBJ은행이 성장할 수 있도록 하는 토대를 만들었다”고 평가했다.

숨죽인 집값, 불안한 전세…"눈높이 낮춰 틈새 노려야" [부동산플러스]

부동산정책·제도 2025.07.28 17:20:00

‘역대 최강 대출 규제’라 불리는 6·27 대책이 시행된 지 한 달이 지났다. 대출 규제 직전만 해도 7년여 만에 가장 큰 폭으로 올랐던 서울 집값은 상승세가 둔화하며 시장이 숨 고르기에 들어간 분위기다. 하지만 이 같은 진정세가 얼마나 오랫동안 지속될 지 미지수다. 아파트 공급 급감, 금리 인하 등으로 아파트 가격이 언제든 오를 수 있는 요인이 있기 때문이다. 결국 정부가 추가 대출 규제나 획기적인 공급 대책을 내놓지 않는 이상 서울과 경기도 선호 지역의 매매 시장은 관망세 속에서 조금씩 오를 수밖에 없다는 관측이 지배적이다. 이번 대책으로 갭 투자가 막혀 ‘전세의 월세화’가 가속화하면서 임대차 시장의 불안이 더 커질 수 있다는 우려도 나오고 있다. 이에 따라 실수요자라면 서울 전역에서 매수세가 꺾이고 전월세 가격 상승이 점쳐지는 현재의 상황을 내 집 마련의 기회로 삼아야 한다는 지적도 나온다. 서울 집값, 상승 폭 감소에도 오름세…관망세로 돌아선 매수자 25일 한국부동산원에 따르면 6·27 규제 발표 후 수도권 아파트 매매 가격은 상승 폭이 4주 연속 둔화했다. 특히 서울 아파트값은 규제 발표 직전인 6월 넷째 주(지난달 23일 기준)에 0.43% 올랐지만 이후 0.4%(6월 30일)→0.29%(7월 7일)→0.19%(7월 14일)→0.16%(7월 21일)를 기록해 상승 폭이 줄어들고 있다. 이에 따라 6·27 대출 규제를 분기점으로 수도권 매매 시장의 상승세가 진정되고 있다는 평가가 나온다. 이번 대책은 수도권 주택 구입 시 주택담보대출을 6억 원까지만 받을 수 있게 하고 다주택자의 추가 주택담보대출을 금지하는 내용을 담고 있다. 갭 투자를 제한하는 조치들도 실시됐다. 주택담보대출 차주에 대한 6개월 내 실거주 의무 부여, 주택 구입 시 세입자의 전세대출금으로 매매 대금을 치르는 ‘소유권 이전 조건부 전세대출’ 금지 등이 대표적이다. 이 같은 규제의 영향으로 그동안 서울 집값 상승을 견인했던 한강벨트 매매 시장의 열기는 빠르게 식었다. 6월 23일 0.98% 올랐던 마포구 아파트값은 이달 21일 0.11% 오르는 데 그쳤으며 동남권(서초·강남·송파·강동구) 상승률도 같은 기간 0.82%에서 0.25%로 낮아졌다. 올 들어 아파트값이 10% 넘게 오른 경기 과천도 7월 넷째 주 상승률이 0.38%로 전주(0.39%)보다 둔화했다. 서울 외곽 지역의 ‘갭 메우기’도 아직까지는 나타나지 않고 있다. 금천구와 구로구, 관악구는 이달 21일 각각 0.05%, 0.11%, 0.13% 오르는 데 그쳤다. 가격 상승 폭이 감소한 데 이어 거래량도 줄었다. 서울부동산정보광장에 따르면 서울의 6월 아파트 매매 거래 건수는 총 1만 1665건(24일 신고 기준)이지만 7월 현재까지 거래된 건수는 1941건에 불과하다. 7월 매매 계약 신고 기한이 다음 달 말까지로 한 달 넘게 남아 있는 점을 감안해도 감소세가 가파른 상황이다. 전문가들은 상승 폭 축소와 거래량 감소를 보이고 있는 매매 시장에 대해 하락세 전환이 아닌 관망세 돌입이라고 평가했다. 남혁우 우리은행 WM영업전략부 부동산 연구위원은 “강남권은 호가가 역대 최고 수준이기 때문에 매수자 입장에서는 대출 규제가 발표된 상황에서 구입하기엔 부담이 있다”며 “반면 서울 외곽과 경기도 핵심지들은 현재 매도가가 전 고점보다 20% 정도 낮은 경우가 많고 주택담보대출 제한으로 인한 영향도 덜하기 때문에 상승 거래는 꾸준히 나올 것”이라고 전망했다. 윤수민 NH농협은행 부동산 전문위원도 “서울과 경기도 선호 지역의 아파트들은 중장기 측면에서 여전히 상승 국면에 있다고 봐야 한다”며 “아파트 공급이 줄어들고 있고 금리도 떨어지고 있어 유동성이 아파트로 들어갈 수밖에 없는 상황이기 때문”이라고 설명했다. 이어 “특히 서울 ‘금관구(금천·관악·구로)’ 등 외곽 지역의 신축 아파트나 투자 가치가 있는 재건축 아파트들은 이번 규제로 인한 가격 하락 압박이 덜하다”고 강조했다. 실제로 부동산 중개 업체 집토스에 따르면 이번 규제 이후 서울의 10억 원 초과 아파트 평균 매매가는 규제 이전(5월 1일~6월 27일)보다 3.6% 올랐다. 서울 10억 원 초과 거래의 가격 상승률을 아파트 연식별로 보면 준공 30년 초과 구축이 7.3%로 가장 높았고 5년 이하 신축(3.77%), 준공 11~30년(2.73%), 준공 6~10년(0.93%) 등이 뒤를 이었다. 빨라지는 ‘전세의 월세화’…"전세가 올라 임차인 불안 커질 것" 소유권 이전 조건부 전세대출 금지로 갭 투자가 사실상 봉쇄되면서 전세 시장은 매매 시장보다 더 큰 부침을 겪고 있다. 집주인들이 전세 보증금 전액을 대출 없이 조달할 수 있는 세입자를 찾기가 힘들어 월세나 보증부 월세(반전세)로 매물을 전환하고 있는 것이다. 부동산빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 서울의 월세 매물은 이달 23일 기준 1만 9449건으로 대책이 발표된 지난달 27일(1만 8796건)보다 3.5% 증가했다. 반면 전세 매물은 같은 기간 2만 4855건에서 2만 4343건으로 2% 줄었다. 특히 전세 수요가 비교적 약한 비(非)아파트와 구축 아파트를 중심으로 ‘전세의 월세화’ 현상은 더 확산할 것으로 보인다. 이번 대책에 버팀목 전세자금 대출 한도 축소가 포함된 데다 21일부터는 전세대출 보증 비율도 기존 90%에서 80%로 낮아졌기 때문이다. 전방위적인 전세대출 규제 강화에 따른 전세 매물 감소가 과연 임대차 시장 안정으로 이어질지 주목된다. 전문가들은 ‘서울 공급 절벽’이라는 전제가 유지되는 한 전월세를 통틀어 임대차 시장의 불안은 커질 것으로 진단했다. 수요에 비해 공급이 부족하면 가격은 상승할 수밖에 없기 때문이다. 수도권 아파트 입주 물량이 2023년부터 지속 감소한 결과 수도권 아파트 전세가격은 이미 상당히 오른 상태다. 한국부동산원에 따르면 수도권 아파트 전세가격은 지난해 4.6% 오른 데 이어 올해 들어서도 1.16% 상승했다. 이런 가운데 올해 하반기 서울 아파트 입주 물량은 1만 4043가구로 지난해 하반기 대비 29.1%나 감소할 예정이다. 남 연구위원은 “임차 수요가 공급보다 많은 상황이기 때문에 전세 수요가 월세로 옮겨가면 결국은 월세가격도 높아지게 된다”며 “전월세 시장은 유기적으로 연결돼 있어 공급이 확실하게 늘지 않으면 서로 상승 압력을 주고받으며 오를 수밖에 없는 구조”라고 설명했다. 고준석 연세대 상남경영원 교수도 “대출 규제 이전부터 임대차 시장은 공급 부족으로 인한 가격 상승 압박을 안고 있어 이 경향이 바뀌지는 않을 것”이라고 설명했다. 다만 고가 전세 위주인 서울 강남권 아파트에서는 전세가격이 꺾이는 모습도 나타나고 있다. 지난달 입주를 시작한 서초구 ‘메이플자이’가 대표적이다. 이 아파트 전용면적 59㎡의 전세 평균 가격은 지난달 12억 1000만 원이었는데 이달 11억 9000만 원으로 하락했다. 소유권 이전 조건부 전세대출 금지가 신규 분양 단지에도 그대로 적용돼 급하게 세입자를 찾으려는 매물들이 출현하며 전세가를 끌어내리고 있는 것으로 분석된다. 정부 ‘다음 대책’에 쏠린 눈…"실수요자는 ‘내 집 마련’ 기회 삼아야" 전문가들은 정부가 추가 규제나 공급 대책을 내놓기 전까지 매매 시장의 숨 고르기가 이어질 것으로 보고 있다. 대출 규제의 영향이 덜한 중저가 지역의 주택 매수에 관심이 있는 실수요자라면 매수세가 위축된 지금이 기회가 될 수 있다는 평가도 나온다. 고 교수는 “가격이 더 떨어지기를 기다리다가 매수 시점을 실기하지 않도록 신경을 쓸 필요가 있다”며 “자금 여력을 잘 살펴 시장에 나오는 급매물이나 임의 경매에 관심을 가질 만하다”고 말했다. 6·27 대책으로 하반기 금융권 가계대출 총량(정책대출 제외)이 당초 계획 대비 50% 줄어드는 만큼 타이밍도 중요하다는 설명이다.