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■ 강남 3곳 3색
6월께 1,634가구 일반분양 '가락시영' 재건축 관심집중
10월엔 주거 선호 '서초우성 2차' '반포한양' 잇단 공급
■ 강북 초역세권
왕십리뉴타운 최대 단지 3구역 '센트라스' 3월 분양
5월 '북아현 e편한세상' 625가구… 아현·애오개역 인접
■ 분양가 상한제 폐지되면
4월 폐지 예정… 분양가 오르면 미분양 위험도 커져
주변 아파트와 가격 차·공급 상황 감안해 신중 청약을
올해 서울 신규분양 시장에서 수요자들의 관심은 도시정비사업(재건축·재개발) 물량에 집중될 전망이다. 지난해 청약 대박을 이어갔던 강남권 재건축 단지 인근에서 후속 분양 물량이 나오는 한편 그동안 다소 소강상태를 보였던 강북 재개발 중에서도 알짜로 꼽히는 단지가 올해 수요자들을 찾을 예정이다.
양지영 리얼투데이 리서치실장은 "정책 기조가 대규모 택지지구 개발을 지양함에 따라 구도심 도시정비사업에 힘이 실리고 있다"며 "특히 올해는 강남지역 재건축 물량이 입지적 강점에 힘입어 강세를 보일 것"이라고 말했다.
◇강남 재건축 3곳 3색=올해는 학군과 교통 등 좋은 주거 여건을 갖춘 재건축 물량이 강남권 곳곳에서 나온다. 2015년 강남 재건축의 대표주자는 오는 6월께 분양하는 송파구 가락동 '가락시영 아파트' 재건축이다. 총 9,510가구로 지어지며 일반분양 물량만 1,634가구여서 강남권 입성을 노리는 수요자들이 몰릴 것으로 전망된다. 시공은 삼성물산·현대산업개발·현대건설이 맡았다. 지하철 8호선 송파·석촌역 역세권으로 배명고·잠실여고 등 학군이 좋고 가락시장·잠실 롯데마트·롯데백화점·코엑스 등을 이용하기 쉽다.
10월에는 삼성물산이 서초구 서초동에서 '서초우성 2차' 재건축을 선보인다. 총 593가구 중 147가구가 일반에 분양된다. 일명 '강남역 오형제'(서초 우성1~3차·신동아·개나리)로 불리는 아파트 중 하나다. 지난해 10월 이들 중 처음으로 일반분양한 서초우성 3차(래미안 서초 에스티지)는 평균 청약경쟁률 72대 1을 기록해 시장을 놀라게 했다. 지난번 일반분양이 43가구로 다소 적었던 만큼 이번 분양물량에 대한 관심 역시 뜨거울 것으로 보인다.
서초구의 또 다른 주거 선호 지역인 잠원동에서도 수요자들의 입맛을 당기는 재건축 물량이 나온다. GS건설은 10월 반포한양 아파트를 재건축해 일반분양에 나선다. 잠원동에서 재건축 분양은 2013년 9월 '래미안 잠원' 이후 처음이다. 현재 372가구인 반포한양은 재건축이 끝나면 606가구로 늘어나며 이중 152가구가 일반에 공급된다. 지하철 3호선 잠원역, 7호선 반포역, 7·9호선 고속터미널역과 가깝다.
◇초역세권 강북 재개발 분양 대전=올해 강북지역 재개발 물량은 가뭄의 단비와 같다는 평가다. 그동안 수요자들이 애타게 기다려왔던 도심 중심지의 초역세권 단지들이지만 조합 내부 사정으로 인해 일반분양이 1년 이상 지연됐기 때문이다.
가장 먼저 주인 찾기에 나서는 단지는 왕십리뉴타운 3구역 '센트라스'로 이달 분양 예정이다. 이곳 분양은 지난 2004년 조합설립 추진위원회가 결성된 지 무려 11년 만이다. 왕십리뉴타운 3개 구역 중 가장 늦은 분양으로 2구역은 지난해 초 입주를 마쳤고 1구역 역시 내달 입주한다.
3구역은 현대건설·SK건설·포스코건설이 함께 시공한다. 왕십리뉴타운 중 가장 규모가 큰 단지로 총 2,529가구 중 1,171가구가 일반분양된다. 청약 당첨 즉시 분양권 전매가 가능해 투자 수요도 상당히 쏠릴 것으로 예상된다. 지하철 2호선 상왕십리역이 단지와 맞닿아 있고 동호대교·성수대교 등을 통해 강남으로 차량 이동도 편리하다.
다음 재개발 분양 타자는 북아현뉴타운이다. 대림산업이 시공하는 1-3구역 '북아현 e편한세상'(가칭)이 5월경 분양 예정이다. 북아현뉴타운 초입에 위치해 입지적으로 가장 뛰어나 청약 대기자가 상당한 것으로 알려졌다. 지하철 2호선 아현역과 5호선 애오개역 역세권이다. 지난해 아현고가도로가 철거되면서 조망권도 한결 좋아졌다. 총 1,910가구 중 625가구가 일반에 분양된다.
◇분양가 상한제 폐지가 변수=다만 오는 4월 민간택지 아파트 분양가 상한제 적용 배제는 분양 흥행에 주요 변수로 떠오를 전망이다. 분양경기가 좋아지면서 건설사들이 분양가를 조금씩 끌어올리고 있기 때문이다. 대한주택보증에 따르면 서울 아파트 공급면적 3.3㎡당 분양가는 지난해 1월 1,792만원, 7월 1,874만원에서 올해 1월에는 2,067만원으로 꾸준히 올랐다.
분양가가 오르면 수요자들의 가격 부담이 커지며 미분양 위험이 높아진다. 만약 미분양이 발생할 경우 특히 투자자들은 투자 수익은 물론 원금 회수마저 어려워질 가능성이 높다. 따라서 각 아파트 분양가가 나왔을 때 주변 아파트와의 가격 차와 공급 상황을 고려해가며 청약에 나서야 한다는 조언이다.
부동산 업계의 한 전문가는 "실제로 지난해 강북에서 분양한 한 재개발 단지는 입지가 우월했지만 높은 분양가로 분양해 아직도 미분양분이 남아 있다"며 "분양가 상한제가 적용되지 않아도 전매제한 6개월은 그대로 유지되는 만큼 고분양가 아파트는 청약에 유의해야 한다"고 말했다.
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