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지난해 말 비사업용 토지를 가지고 있는 개인자산가들은 가슴을 쓸어내렸다. 당시 정부와 여야가 개인의 비사업용 토지에 대해 양도소득세 중과세(세율 50~60%) 적용을 올해 말까지 다시 1년 연장하기로 합의했다는 소식을 접한 것이다. 하지만 이들은 이내 실망하고 말았다. 중과세율은 유예하지만 비사업용 토지에 대한 장기보유특별공제 세제 혜택은 지난해 말을 기점으로 끝낸다는 소식이 전해진 탓이다. 어정쩡한 세제지원대책은 부동산시장에서 '서프라이즈' 효과보다는 '쇼크'의 부작용만 미칠 수 있음을 보여주는 한 대목이다.
정부가 부동산을 살리겠다고 대책을 내놓을 때마다 세제 비과세ㆍ감면 혜택은 단골메뉴로 등장했지만 효과가 제대로 입증된 사례는 많지 않다. 세금으로 부동산 죽이기는 쉽지만 살리기는 어렵다는 뜻이다.
왜일까. 지난 2000년대 초반 수도권에서 이른바 '떴다방' 생활을 전전했던 한 주택사업시행사 관계자의 말은 조세정책이 '탁상행정의 함정'에 빠져 있었음을 극명하게 보여준다. 그는 "세금은 올린다고 하면 몇 푼이라도 당장 돈이 나가는 게 눈에 보인다"며 "하지만 세금을 깎아줄 경우 개념상 비용이 줄어든다고 생각할 뿐이지 실제로 감면된 세금만큼 돈이 손에 쥐어지는 게 아니어서 체감하기 쉽지 않다"고 말했다. 세금을 높여 부동산시장을 잡기는 쉬워도 세금을 깎아 시장을 살리기는 어렵다는 얘기다.
결국 정부가 부동산시장을 반드시 살리겠다고 마음을 먹었다면 세금인하 강도가 인상 때보다 매우 세야 심리적 효과를 낼 수 있음을 보여준다.
그러나 실제 정책은 그렇지 못했다. 당장 17일 정부가 발표한 소득세법 시행령 개정안이 그렇다. 정부는 개정안을 통해 매입임대주택 면적기준을 폐지했다고 밝혔다. 현행 면적기준은 149㎡(약 50평) 이하다. 쉽게 말해 50평이 넘는 큰 집을 사서 세를 놓아도 임대사업자로 인정해 세제 혜택을 줄 테니 돈 있는 사람들은 집을 사라는 뜻이다.
그러면서도 정부는 정작 매입임대주택의 가격기준은 고치지 않았다. 현행 가격기준은 수도권의 경우 6억원 이하, 지방은 3억원 이하다. 이를 놓고 부동산중개업자들은 코웃음을 치고 있다. 현실적으로 수도권에서 50평이 넘는 주택 중 매매가격이 6억원 이하인 매물이 얼마나 되겠느냐는 것이다.
서울 강남의 한 세무사는 "이미 세법상 고가주택 기준은 과거 6억원에서 현재는 9억원으로 올랐는데 아직도 과거 기준인 6억원을 잣대로 규제를 하는 세법이나 부동산 규제가 적지 않다"고 지적했다. 어중간한 부동산시장 부양용 세제는 수도 없다.
대표적인 것이 종합부동산세다. 기획재정부 전ㆍ현직 고위관계자들 사이에서도 "종부세는 세수(세금수입)가 연간 1조원 안팎이니 존재감이 별로 없다" "이제는 폐지하고 재산세로 통합해야 한다"는 목소리가 적지 않다. 그럼에도 불구하고 매년 고양이 목에 방울 달기 식으로 대충 넘어가고 있다.
유명무실한데도 빼지 못하는 부동산시장의 대못은 이뿐만이 아니다. 지난해 정부가 폐지를 추진했지만 국회에서 좌초된 '다주택자 양도세 중과제도' 역시 자산가들을 움츠리게 하는 제도로 꼽힌다. 고율의 준조세인 재건축부담금(재건축초과이익환수제도) 역시 제도를 만든 뒤에도 시장 충격을 이유로 오랜 기간 적용을 유예해 거의 적용된 사례가 없음에도 폐지하지 못하고 있다.
전문가들은 국회와 정부가 이 같은 대못들을 빼지 않고 미시적인 세금할인(비과세ㆍ감면)으로 승부를 걸어봤자 투자자들은 체감하지 못할 것이라고 입을 모은다. 물론 양도세 중과제도나 재건축부담금 등은 조세특례제한법을 통해 매년 적용을 미뤄오고 있지만 이 같은 한시적ㆍ임시적 대책은 '내년에는 혜택이 종료될 수 있다'는 시장의 불안감만 키울 수 있다.
따라서 주택시장을 살리려면 세 부담을 '화끈하게' '단번에' '상시적'으로 풀어줘야 한다는 목소리가 높다.
특히 부동산시장의 3대 징벌적 조세(준조세 포함)인 종부세와 다주택자 양도세 중과세, 재건축부담금을 풀어줘야 할 필요가 있다. 종부세는 재산세제와 편입해 세율을 정상화하고 재건축부담금과 양도세 중과제도는 폐지해야 한다는 의미다.
다만 이 같은 세제지원이 단기투기보다는 장기투자로 유도되려면 주택장기보유특별공제를 보다 확대하는 등 임대사업자 중심의 세제지원도 곁들여야 한다고 전문가들은 지적한다.
이를 위해서는 무엇보다 정치적 이해를 과감히 던지는 정부와 새누리당의 결단이 필요하다. 올해에는 이르면 오는 4월, 늦어도 10월께 정치권 거물들이 출마하는 국회의원 재보궐선거가 치러질 가능성이 높은 만큼 당정이 자칫 표심 눈치를 보다가 3대 대못에 대한 처리를 어영부영 넘길 수 있는 탓이다. 새누리당의 한 관계자는 "결국 부자정책이라는 여론의 비판을 돌파하느냐가 관건이 될 텐데 고소득자들의 지갑을 열어 주택시장을 살리는 게 중산층 하우스푸어와 저소득층 렌트푸어를 살리는 길이라는 인식의 확산이 이뤄져야 한다"고 말했다.
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