[기고/9월 23일] 동탄2지구 대토보상의 문제

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[기고/9월 23일] 동탄2지구 대토보상의 문제

김성원 (변호사ㆍ좋은합동법률사무소)

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대토보상은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제63조 단서의 규정에 의거한다. 토지소유자가 원할 경우 토지보상금을 현금이나 채권으로 지급하는 대신 당해 사업시행으로 조성한 토지로 보상하는 것을 의미한다.

이러한 대토보상의 간략한 절차를 보면 대토보상 계획 공고, 보상감정 평가, 손실보상 협의 요청, 보상계약 및 소유권 이전(보상금 지급유예), 조성토지 공급 공고, 조성토지 공급신청 및 대상토지 결정, 공급계약 체결(보상금과 공급대금 상계처리), 조성토지 소유권 이전 등의 순서로 이뤄진다.

양도세 과세이연은 재산권 제한

대토보상에서 특히 문제되는 것은 양도소득세의 과세이연이다. 조세특례제한법 제77조의 2에 따르면 거주자가 공익사업의 시행으로 해당 사업지역에 대한 사업인정 고시일부터 소급해 2년 이전에 취득한 토지 등을 2009년 12월31일 이전에 해당 공익사업의 시행자에게 양도하면 양도차익이 발생한다.

이에 토지 등의 양도대금을 대토로 보상 받는 자는 대토신청토지에 대한 협의 양도시 양도소득세를 납부하지 않고 추후 대토로 받은 조성토지를 처분할 때에 종전 과세이연 금액에 상당하는 양도소득세를 포함, 일괄 납부하는 것을 말하게 된다.

과세이연을 받을 경우 조성한 토지로 보상 받은 토지, 즉 대토를 양도할 때 대토의 취득가격에서 과세이연 금액을 뺀 금액을 취득가액으로 봐 양도소득세를 과세한다.

그러나 위와 같은 과세이연 상당세액의 특별공제를 하는 때라도 몇 가지 경우에는 조세특례법 시행령 제73조에 의해 과세이연 금액에 상당하는 금액과 1일 1만분의3으로 계산한 이자상당가산액을 양도소득세로 납부해야 한다.

대토보상계약의 체결일부터 소유권 이전 등기를 완료할 때까지 전매금지를 위반함에 따라 대토보상이 현금보상으로 전환된 경우와 해당 대토에 대한 소유권 이전 등기를 완료한 후 3년 이내에 해당 대토를 양도한 경우이다. 이러한 가산액의 납부는 보상대상자의 재산권에 중대한 제한을 하고 있다고 할 것이다.

공익사업에 따른 대지조성이 완료된 후에는 사업시행자로부터 대토보상자에게 소유권이 이전되기까지 전매를 제한하고 있다. 그에 덧붙여 과세이연을 받기 위해 3년간의 소유권 이전을 사실상 금지하는 것으로 이는 대토보상자들이 소유권을 이전 받고서도 자신의 대토에 대해 정당한 권리를 행사하기 위해서는 3년을 기다려야 한다. 이러한 이중 제한은 과도한 재산권 행사의 제한으로 볼 수밖에 없다고 할 것이다.

동탄2지구의 대토보상을 보면 동탄2지구의 택지개발지구 예정준공일이 오는 2015년으로 돼 있다. 예정대로 택지개발이 완료된다고 하더라도 대토보상자가 소유권 이전 등기가 완료되고 이후 과세이연을 받기 위해서는 3년을 기다려야 한다. 이럴 경우 결국 대토보상자들은 2018년 이후에나 대토로 보상 받은 토지에 대해 재산권을 행사할 수 있다. 이는 공익사업으로 자신의 재산권을 길게는 10년 정도 사실상 사용ㆍ수익ㆍ처분할 수 없다는 것으로 헌법상 재산권 제한의 한계를 벗어나는 것이다.

'3년양도금지' 규정보완시급

물론 사업시행자의 사업준공에 따른 소유권 이전 등기시까지 전매를 금지하는 것은 투기행위를 차단하고 불안전한 소유권 형태로 발생할 수 있는 매매 불안을 제거하기 위한 것으로 그러한 취지는 수긍이 간다. 하지만 대토보상자에게 소유권 이전이 된 후에도 과세이연을 받기 위해 3년 동안 양도를 금지하는 것은 이중의 재산권 행사의 제한으로 규정으로 보완이 시급하다.

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