[브랜드 하우징 페어] "달라진 부동산 규제 알면 돈이 보인다"

서울外지역서 미분양 사면 양도세 감면등 혜택

판교 중대형 등 전매제한 완화로 환금성 좋아져

세금부담 줄어든 다주택자 매물도 눈여겨 봐야

올해 내 집 마련을 하려는 주택 수요자들은 무엇보다 정부의 달라진 부동산 규제를 꼼꼼히 살펴야 한다. 수천만원의 세금이 왔다 갔다 하는 ‘세테크’와 밀접한 관련이 있고, 집을 사고 팔 시기를 저울질 하는데도 핵심적인 내용들이다.

지난해부터 정부는 참여정부가 만든 대부분의 부동산 규제를 풀었다. 일단 올해부터 1년간 서울 이외 지역에서 신규 주택(미분양 주택 포함)을 살 경우 양도세가 60%~100%까지 감면되고, 다주택자에 대한 양도세 중과 제도는 아예 폐지된다. 또 주택을 팔 수 있는 전매제한 기간도 크게 감축돼 신규 주택의 환금성이 개선된다.

◇신규주택 살 때 양도세 감면 효과 노려라=

올해 안에 서울 이외의 지역에서 신규주택(미분양 주택)을 살 경우 5년 동안 양도세가 감면 또는 면제된다. 수도권 비과밀억제권역은 양도세 전액이 면제되며, 과밀억제권역은 60%를 감면 받는다. 다만 과밀억제권역 전용 149㎡ 초과 주택은 감면 혜택이 없다.

양도세 감면 혜택은 얼마나 받을 수 있을까. 양도세는 집을 샀다 되팔 때 생기는 양도차익에서 기본공제액과 장기보유특별공제를 뺀 값에 양도차액에 따라 6~35%의 일반세율을 적용해 결정된다.

2억원 짜리 아파트를 구입해 5년 되는 해 3억원에 되판다면 대략 1,200만원의 양도세를 내야 하지만 앞으로 비과밀억제권역에서는 한 푼도 내지 않아도 된다. 서울을 제외한 과밀억제권역에서는 양도세 감면비율이 60%이므로 500만원 정도만 내면 된다.

다만 지난 2월 12일 이전에 계약을 체결한 신규 주택라면 세제 혜택을 받을 수 없다. 정부가 명시한 범위는 지난 2월 12일부터 내년 2월11일까지 계약분에 한해서다. ◇전매제한 완화 환금성이 좋아졌다= 오는 5월부터 판교 중대형 주택을 입주 직후 팔 수 있다. 정부가 수도권 공공택지와 민간택지를 막론하고 전매제한 기간을 크게 단축시켰기 때문이다.

수도권 공공택지 내 전용 85㎡ 이하 주택은 7년(과밀억제권역), 5년(이외 지역)인 전매제한 기간이 각각 5년, 3년으로 완화된다. 85㎡ 초과 공공주택은 5년(과밀억제권역), 3년(이외 지역)에서 각각 3년, 1년으로 줄게 된다.

이번 개정안은 기존 주택까지 소급 적용된다. 따라서 과밀억제권역으로 분류되는 판교신도시 85㎡ 초과 주택은 입주 후 곧바로 팔 수 있게 된다. 지난 2006년 8월 분양해 오는 5월부터 입주를 앞둔 판교신도시 중대형아파트들이 당장 시장에 매물로 나오는 것.

송도ㆍ청라ㆍ영종 등 인천 경제자유구역은 지난 1월 과밀억제권역에서 비과밀억제권역으로 권역이 변경되면서 전매기간이 훨씬 단축됐다. 이들 지역에서는 중대형 주택의 경우 계약 후 1년 만에 분양권 상태에서 거래가 가능하다. 중소형은 입주 직후 바로 팔 수 있다.

투자 목적으로 환금성이 좋은 주택을 찾고 있는 수요자라면 이처럼 달라진 전매제한 기간을 반드시 숙지해야 한다.

◇다주택자 매물 어디서 나올지도 눈여겨봐야=

신규 분양 시장보다는 기존 주택시장을 노리는 수요자라면 양도세 중과제도가 폐지됐다는 점에 주목해야 한다. 집을 2채 이상 가진 다주택자에게 적용되는 중과세 제도가 완전히 폐지된다. 중과세가 폐지되면 다주택자가 집을 팔 때 일반 양도세 세율(6~35%)이 적용된다.

예를 들어 1가구 3주택자인 홍길동씨가 3년 전 주택을 사서 1억원의 차익이 발생했다면 원래 양도세 60%가 적용돼 6,000만원의 세금을 내야 했다. 그러나 앞서 정부가 올해부터 내년 말까지 다주택자에 대한 양도세 한시 감면조치를 취하면서 3주택 이상 보유자에 대해서 45% 세율을 적용하고 있기 때문에 홍길동씨는 45%의 세율이 적용, 4,500만원을 세금으로 내야 한다.

하지만 이번에 다주택자 중과세 폐지로 앞으로는 세금이 더 줄어든다. 일반세율로 적용되기 때문이다. 세율이 35%(누진공제1,414만원)가 적용돼 2,086만원만 내면 된다. 세금 절감폭이 수천만원이라 다주택자의 매물이 늘어날 가능성이 있다.

박상언 유앤알컨설팅 대표는 “지역적으로 보면 강남 등 상승 여력이 충분한 곳은 보유 심리가 강해질 수 있고 경기 남부축 등 전세를 끼고 투자한 주택이 많은 지역은 매물이 다량으로 나와 가격이 떨어질 여지가 있다”고 말했다.