본격적인 저금리 시대로 접어들면서 소액 투자로 꾸준한 임대수익을 올릴 수 있는 오피스텔 투자에 대한 관심이 커지고 있다. 그러나 일반인들의 경우 막상 오피스텔 시장에 관심을 가지면서도 실제 투자에는 쉽게 뛰어들지는 못하는 경우가 다반사다. 주택보다 용도를 구분하기가 다소 복잡한데다 수익률을 따지기는 것도 어렵고, 임차인과의 분쟁 등 관리상의 어려움이 있어 주저하는 경우가 많기 때문이다.
부동산 전문가들은 금리 이상의 안정적인 수익을 올리는 데는 오피스텔 투자만한 것이 없다고 입을 모으고 있다. 박상언 유앤알컨설팅으로 "1인 가구 증가, 공급물량 감소 등으로 오피스텔 임대 수요는 꾸준히 증가할 것으로 예상된다"며 "매매 가격이 정체를 보이고 있는 지금이 오히려 오피스텔 투자의 적기가 될 수 있다"고 말했다.
◇오피스텔 어떻게 구분하나= 오피스텔은 크게 업무형 오피스텔과 주거형 오피스텔로 나눌 수 있다. 업무형 오피스텔은 원룸형 오피스텔을 말하는데 주로 면적이 33㎡ 정도의 소호 사무실 또는 싱글족을 위한 직ㆍ주 근접형 베드룸 형태다. 반면 주거형 오피스텔은 아파트 대체 수요로 욕조와 베란다만 없을 뿐 평면구성이 일반 아파트와 비슷하다.
이 가운데 임대를 통한 투자 수익 모델로는 도심 및 부도심의 역세권 업무형 오피스텔을 특히 관심을 가져볼 만하다. 벤처 등 소규모 기업들의 수요가 꾸준하고 월세 인상분에 대해서도 기업이나 도심권 수요층의 경우 크게 민감하지가 않기 때문이다. 공실율 위험이 적고 임차인과의 월세분쟁이 적은 지역이 오피스텔 투자에 있어서는 가장 유망한 지역이라고 할 수 있다.
◇급증하는 1인가구 오피스텔 임대유망= 서울시의 인구 통계연보를 보면 서울 내 5가구 중 1가구가 혼자 사는 '나 홀로 가구' 인 것으로 나타났다. 통계청의 조사를 봐도 우리나라 1인 가구 비중은 95년 12.7%, 2000년 15.5% 2005년 20% 2008년 22.4%등으로 꾸준히 증가해나가는 추세다.
결혼을 하지 않은 젊은 층이 독립하는 경우가 점점 늘고 있고 혼자 사는 노인도 증가하는 추세다. 이혼율의 증가로 독신가구까지 늘어나고 있다. 국민 생활상의 변화는 앞으로는 더욱 가속화될 것으로 보여 오피스텔 임대수요와 임대료 수준은 꾸준히 증가할 것으로 예상된다.
◇공급물량 감소로 귀해진 오피스텔= 초창기 오피스텔은 주거면적이 30% 미만이었고 난방시설 설치 금지 등 갖가지 제약이 있었다. 이 후 정부가 외환위기 시절 경기 부양을 위해 오피스텔은 50%, 주상복합은 90%까지 주거면적을 늘려주면서 '대체 주거지'로 인기가 크게 치솟기 시작했다. 그러나 과다투자 열기가 이어지자 정부는 다시 오피스텔 건축을 규제하기 시작했다.
주거용 오피스텔은 지난 2004년 바닥난방 금지, 업무시설면적 확대 등을 내용으로 하는 오피스텔 건축기준 개정안이 시행에 들어가면서 공급이 사실상 급격히 감소한 상태다. 최근에는 다시 정부가1~2인용 주택을 늘리기 위해 오피스텔 규제를 풀고 있지만 경기침체로 당분간은 오피스텔 공급이 크게 늘어날 것으로 보이지 않아 희소성은 커지고 있다.
◇고층 보다 저층, 환경 보다 교통 공략해라= 요즘 고층으로 지어지는 아파트의 경우 통상 조망권까지 보장되는 20~22층을 로열층으로 보고 있다. 로얄층 아파트는 환금성이 뛰어날 뿐 아니라 전세도 잘 빠져 프리미엄이 높게 형성된다. 하지만 오피스텔의 경우 셈 법이 약간 다르다. 저층일 경우 아파트와 마찬가지로 분양가는 저렴하지만 임대료 차이는 고층과 별 차이가 나지 않는다. 때문에 실제거주가 아닌 임대목적의 오피스텔을 구입할 때는 굳이 비싼 가격에 조망권이 훌륭한 상층부를 분양 받을 필요가 없다.
업무용 오피스텔을 이용하는 사람들은 오히려 이동이 편리한 저층을 선호하는 경우도 많기 때문이다. 매매나 분양을 통해 오피스텔을 구입 후에 임대를 놓을 생각이라면 저층에 위치해 있는 오피스텔을 공략하는 것이 더 높은 수익률을 거두는 좋은 방법이다. 박상언 대표는 "좋은 오피스텔을 찾는 방법은 아파트와는 구분 법이 다르다"며 "조망, 자연환경 등 환경여건보다는 교통 여건이 좋은 신규 오피스텔을 골라야 임대수익율이 잘 나올 수 있다"고 말했다.
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