[부동산시장 뒤집어보기] 무상지분율 클수록 조합원에겐 이익?

서울 강동구 고덕주공6단지는 지난 5월 시공사를 선정할 때 두산건설이 평균 174%의 '무상지분율'을 제시해 화제가 됐던 단지다. 무상지분율은 재건축단지의 조합원이 추가 분담금 없이 받을 수 있는 대지지분의 비율을 의미한다. 예컨대 150%의 무상지분율이 적용된 단지에서 30㎡의 지분을 보유한 조합원이 있다면 45㎡까지는 분담금을 들이지 않고도 집을 넓힐 수 있다는 식이다. 고덕주공6단지가 관심을 모았던 이유는 기존 재건축단지의 무상지분율이 보통 140% 내외였기 때문이다. 조합원 입장에서는 무상지분율이 클수록 더 큰 이익을 볼 수 있어 강동구 일대 재건축단지에서는 '도급제'에서 '확정지분제'로 사업방식을 변경하는 게 대세가 될 정도였다. 도급제는 각 조합이 건설사에 단순 시공비를 지급하는 개념이라 무상지분율 같은 개념이 없다. 실제로 강동구에서는 고덕주공3단지가 이달 초 시공사 계약방식을 바꿨고 고덕시영 또한 이달 말 사업시행인가 이후 계약방식 변경을 본격적으로 논의할 예정이다. 문제는 확정지분제에서 건설사가 제시한 무상지분율은 사업진행에 따라 언제든 바뀔 수 있다는 점이다. 당장 고덕주공6단지만 해도 계약서를 살펴보면 ▦특화 설계 및 시공에 따라 공사비가 오르거나 ▦부동산 정책 변화(용적률 조정 등)가 있을 경우 무상지분율을 조정할 수 있다는 내용이 들어가 있다. 아파트 외벽에 대리석을 시공하거나 비싼 조경수를 심는 식으로 특화 시공이 이뤄질 때마다 무상지분율은 낮아져 결국 조합원의 부담이 커지는 구조인 셈이다. 재정비업체 M사의 대표는 "사업시행인가조차 나지 않은 단지에서 무상지분율을 '확정'하기는 대단히 어려운 일"이라며 "사업과정에서 또 다른 분쟁의 요인이 될 수도 있다"고 지적했다. 이러한 사정을 잘 아는 조합원이라면 문제가 없지만 높은 무상지분율만 보고 투자에 나섰다가는 낭패를 볼 수도 있다는 것이다. 고덕주공6단지 조합의 한 관계자는 그러나 "무상지분율을 조정하려면 총회를 거쳐 조합원의 의견을 묻도록 정해져 있다"며 "조합원 이익에 반해 지분율이 오르거나 내리는 일은 없을 것"이라고 말했다.