9억 넘는 주택은 '9억 초과분'에만 과세

정부가 지난 1일 내놓은 부동산대책 중 핵심인 양도세 비과세 요건 완화, 즉 서울ㆍ과천과 수도권 5대 신도시(분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동)의 '2년 거주요건' 폐지를 놓고 시행시기 등에 대해 관심이 모아지고 있다. 일부에서는 취득세처럼 소급 적용되는 것 아니냐는 문의도 있다. 구체적인 시행시점과 실제 감면액 등을 살펴본다. Q. 1가구1주택자 양도세 면제 거주요건 폐지 시행시기는. A. 거주요건 폐지는 소득세법 시행령 개정 사항인 만큼 국회에서 논의할 필요 없이 국무회의에 상정, 통과되면 바로 시행된다. 정부는 이달 말까지 시행령을 개정, 시행할 방침이다. Q. 이미 거래를 하고 잔금지급이 남은 경우는 어떻게 해야 하나. 소급 적용이 되나. A. 원칙적으로 거주요건 폐지는 시행령 개정일 이후 잔금을 청산하는 주택부터 적용되며 대책 발표일(1일)로 소급 적용되지 않는다. 이미 거래를 한 사람은 잔금납부일을 법 시행일 이후로 조정하면 된다. Q. 3년 보유 조건만 남는다면 보유 시작 시점은 언제인가. 분양권을 받은 직후부터인가. A. 아니다. 보유는 분양과 관계 없이 소유권 등기이전이 이뤄진 시점부터다. 등기이전이 안 되더라도 잔금을 치르고 소유권 이전이 완료된 시점이 기준이다. Q. 9억원 초과 주택의 경우는 어떻게 양도세가 부과되는가. A. 9억원 이하에 대해서는 보유 기준에 해당할 경우 비과세이다. 따라서 9억원 초과분에 대해서만 과세한다. 예를 들어 7억원에 매입한 아파트를 5년 동안 보유하고 거주는 하지 않은 채 10억원에 팔아 필요경비(3,000만원)를 제외한 2억7,000만원의 양도차익이 발생했다고 보자. 이 경우 거주요건 폐지 전에는 양도차익에서 5년 보유에 따른 장기보유특별공제(1억800만원), 기본공제(250만원)를 제외한 1억5,950만원이 과세표준이 돼 4,501만원을 양도세로 납부해야 했다. 하지만 거주요건 폐지 후에는 9억원을 초과하는 부분만 과세해 과세표준이 1,370만원으로 줄어들고 최종 부과될 양도세는 107만원으로 줄어든다.