[동십자각] 부동산 버블과 역버블

[동십자각] 부동산 버블과 역버블

조영훈 [e-mail]

천정부지로 치솟고 있는 아파트 가격이 경제 시스템을 위협하는 복병으로 부상하고 있다.

참여정부 들어 서울 강남을 중심으로 급등세를 보인 아파트 가격이 강북에 이어 신도시, 이제는 개발예정 지역까지 확대되면서 경제에 걸림돌이 될 수 있다는 ‘역버블’ 시그널들이 등장하고 있다.

가장 우려되는 부분은 ‘부녀회 가격’이다. 아파트 부녀회장들이 ‘우리 아파트는 최소한 얼마는 받아야 한다’고 나서다 보니 담합시세가 버젓이 실거래가로 둔갑하고 있다. 그러다 보니 현행 시스템에서 아파트 실거래가로 인정되는 국민은행 제공 시세의 공신력도 추락하고 있다. 호가가 실가격으로 둔갑하는 어처구니없는 일이 비일비재하다. 증시로 말하면 ‘상한가 팔자 호가에 하한가 사자’의 주문이 상한가로 결정되는 것과 마찬가지인 셈이다.

일부에서는 ‘강남 블루칩 아파트는 평당 1억원을 향하고 있다’는 확신론까지 등장하고 있다. 공급 사이드에서 버블 여부를 점검해보자. 만약 정부가 나서서 강남 지역 토지를 수용하고 아파트를 짓는다고 가정할 경우 공시지가를 기준으로 해도 평당 5,000만원이면 어느 토지든 매입이 가능하다. 건축비도 넉넉하게 평당 500만원으로 잡아보자. 용적률 250%를 적용한다고 해도 32평 아파트 한 채 짓는 가격은 기껏해야 5억원에 불과하다. 뉴욕이나 도쿄의 아파트 가격에 비교하지 않더라도 가격급등이 지나친 부분이 있다.

그동안 정부가 누적적으로 내놓은 ‘세금 폭탄’이 가시권에 들어왔다는 점도 걱정스럽다. 은마아파트를 2년 전에 매입했다는 지인은 “가지고 있자니 내년부터 1,000만원을 넘어서는 종부세가 두렵지만 지금 팔려고 해도 2억원에 가까운 양도세를 내려니 엄두가 나지 않는다”고 말한다. 정부가 내놓은 부동산대책이 당장 약효가 없었지만 시간이 지나면서 위력이 강해지는 이른바 ‘타임 랙(시차) 효과’가 우려되는 대목이다.

금융권도 리스크의 한가운데로 진입하기는 마찬가지다. 담보인정비율(LTV) 규제가 있기는 하지만 이미 2년 동안 50조원이 넘는 자금이 아파트시장에 공급됐다. 1채당 2억원씩만 쳐도 25만가구가 2년 동안 레버리지효과를 이용해 매입된 아파트다. 문제는 2년 전 3억원에 LTV 60%가 적용된 아파트의 론은 1억8,000만원이지만 배가 오른 최근 가격 6억원에 60% LTV를 적용한 아파트의 론은 더블인 3억6,000만원에 달한다. 만약 가격 붕괴 시나리오가 현실로 드러난다면 이 같은 물건은 급매물로 탈바꿈한다.

듣자 하니 해외부동산 투자에 나섰던 강남권 선수(?)들은 가격하락과 금리상승, 연체율 증가로 요약되는 미국 부동산시장 둔화조짐을 보고 국내의 아파트 처분에 들어갔다고 한다.

최근 일부 은행은 부동산 담보대출 규제에 들어갔다. 그나마 다행이다. 이제 정부는 부동산시장 ‘연착륙’을 유도할 수 있는 대책을 마련해야 한다. 퇴로를 주고 가격을 안정시키지 않으면 ‘시스템’이 위협받을 수 있기 때문이다.

입력시간 : 2006/12/13 16:55