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서울시가 소형 아파트 공급을 늘리기 위해 재개발 구역의 기준 용적률을 20%포인트 상향하는 방안을 추진하기로 하면서 재개발조합의 수익성이 한층 좋아질 것으로 전망된다. 특히 1,000가구의 아파트를 재개발할 경우 조합원당 3,000만원 안팎의 비용절감 효과가 나타날 것이란 분석이 나오고 있다. 여기에 서울시가 지난 5월 아파트 동간 거리를 건물 높이의 1배에서 0.8배로 완화하기 위해 관련 조례 개정을 추진하고 있어 동간 거리까지 완화될 경우 재개발조합의 투자 메리트는 더욱 높아질 것으로 예상된다. 15일 동부건설에 1,000가구 규모(조합원 600명 기준)의 아파트를 건설하는 재개발조합을 가정해 기준 용적률 20%포인트를 상향 조정할 경우의 효과를 의뢰한 결과 전용 60㎡ 이하의 소형 아파트 78가구를 추가 분양할 수 있는 것으로 나타났다. 3.3㎡당 분양가를 1,500만원으로 가정할 경우 공사비를 제외하고도 172억원의 추가 수익이 발생하고 이를 조합원 수로 나누면 조합원당 2,800만원의 이익이 발생할 것으로 분석됐다. 3.3㎡당 분양가격이 높고 조합원의 숫자가 적을수록 조합의 수익성 개선폭은 더 커지게 된다. 여기에 아파트 동간 거리를 기존의 아파트 동 높이의 1배에서 0.8배로 완화하는 방안이 확정될 경우 추가적인 수익이 발생해 재개발 조합의 투자 메리트는 더욱 높아질 것으로 분석됐다. 오찬종 동부건설 도시정비팀 과장은 "서울시의 기준 용적률 상향 조정은 재건축 아파트의 임대 아파트 비율 폐지로 조합원이 많게는 3,000만원씩 돌려받은 것과 비슷한 효과가 발생할 수 있다"고 설명했다. 전문가들은 이처럼 재개발 조합의 수익성이 높아지면서 재개발조합의 지분 값이 더 오를 수 있다고 전망했다. 전영진 예스하우스 대표는 "조합원당 3,000만원의 비용 절감 효과가 나타난다면 이는 결국 재개발 지분 가격이 3,000만원 오를 수 있는 여지가 있다는 것을 의미한다"며 "개별 재개발 조합별로 기준 용적률 20% 상향 효과가 어느 정도 수익을 안겨줄 수 있을지 검토하게 될 것"이라고 전했다. 일각에서는 기준 용적률의 상향 조정으로 재개발 조합의 일반 분양이 대거 연기될 가능성도 제기된다. 오는 11월 중 조례 개정이 완료되면 분양 승인 신청 이전 재개발 조합은 사업시행인가 변경을 통해 기준용적률 20% 상향 혜택을 볼 수 있기 때문이다. 서울 성동구 금호 14구역 재개발 조합의 한 관계자는 "기준 용적률 20% 혜택을 받을 수만 있다면 분양 일정을 연기해서라도 방법을 찾아야 하는 것 아니냐"라며 "조합원에게 이익이 된다는 계산만 나온다면 여러 조합들이 일반 분양을 연기할 가능성이 높다"고 말했다.
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