토지임대부 주택 실현가능성 논란 커질듯

■ "반값 아파트 실패는 잘못된 입지선정 탓"

3.3㎡당 건축비 450만원… 운정보다 비싸

20년간 전매금지속 분양가 고작 10% 낮춰

토지임대부등 '실현성 검증' 도덕성도 흠집

토지임대부 주택 실현가능성 논란 커질듯

■ "반값 아파트 실패는 잘못된 입지선정 탓"3.3㎡당 건축비 455만원선…운정보다 비싸20년간 전매금지불구 분양가 고작 10% 낮춰토지임대 기간 40년·재건축권리도 고려 안해

정두환 기자 [e-mail]

'반값아파트' 시범지구인 군포 부곡지구가 분양가상한제 미적용 지역인 것이 확인되면서 토지임대부와 환매조건부 주택의 실현가능성을 둘러싼 논란이 더욱 증폭될 전망이다.

특히 야당 측은 정부가 처음부터 답을 정해놓고 "일부러 안되게 만들었다"며 비판하고 나서 반값아파트 시범사업은 연말 대선을 앞둔 정치권의 논쟁으로 확산될 조짐을 보이고 있다.

주택공사에 따르면 부곡지구 토지임대부 및 환매조건부 아파트의 3.3㎡당 건축비는 455만원 안팎인 것으로 알려지고 있다. 반면 지난달 말 주공이 파주신도시 운정지구에서 공급했던 공공분양아파트의 경우 택지비와 가산비용을 뺀 설계ㆍ감리ㆍ직접공사ㆍ간접공사ㆍ부대비용 등 5개 항목의 금액이 321만9,000원이다. 지하층 건축비(80만~90만원)를 감안하더라도 3.3㎡당 40만~50만원의 차이가 난다.

이에 대해 주공 측은 "부곡지구의 경우 지난 2004년 8월 사업승인을 받은 곳이어서 분양가상한제 적용대상이 아니다"며 "하지만 분양가 산정 과정에서는 상한제를 적용했다"고 해명했다. 주공은 그러나 "분양가 내역은 밝힐 수 없다"는 입장이어서 실제 상한제 적용 여부는 확인되지 않고 있는 상태다.

이 같은 여건에도 토지임대부와 환매조건부 아파트의 분양가 산정내역을 들여다보면 가격을 낮추려는 흔적조차 찾아보기 힘들다.

환매조건부 아파트의 경우 택지비가 조성원가의 110%로 다른 공공분양아파트와 아예 차이가 없다. 택지지구 내 일반아파트(10년)의 2배에 달하는 20년간 전매를 제한하면서 분양가 역시 10%밖에 낮추지 않은 것도 의문이다. 추가로 전매가 제한되는 10년간 아파트값이 금리 수준인 연 5% 정도 오른다면 집값은 68%가 상승한다. 이보다 낮은 연 3%의 상승률만 적용해도 10년 후면 38%가 오른다. 수요자들이 청약을 외면할 수밖에 없는 분양조건인 셈이다.

업계의 한 관계자는 "일반적인 주택수요자들의 이사주기가 4~5년 정도인 점을 감안하면 20년간의 전매금지를 규정하면서 고작 가격을 10% 낮춰준다는 것은 국민들의 거주 특성을 전혀 고려하지 않은 것"이라고 지적했다.

토지임대부 분양 역시 택지비를 조성원가의 90%로 책정하다 보니 월 토지임대료가 40만원에 달하는 원인이 됐다.

반값아파트 법안을 발의했던 홍준표 한나라당 의원은 "군포 부곡지구는 원가공개를 통한 분양가 인하, 토지임대기간 40년 보장, 재건축 권리 등을 전혀 고려하지 않아 실패할 수밖에 없었다"고 주장했다. 그는 또 "주공 등이 집장사ㆍ땅장사를 하지 않고 주거복지 차원에서 접근하면 현실적인 대안이 될 수 있다"고 덧붙였다.

입지 선정도 시범사업 실패가 예견됐던 이유로 받아들여지고 있다. 군포 부곡지구의 총 면적은 47만3,000㎡. 가구 수도 2,848가구에 불과한 미니 택지지구다. 파주신도시(1,655만m, 8만가구)에 비하면 면적이나 가구 수가 3% 남짓에 불과하다. 9개의 2기 신도시 중 가장 규모가 작다는 양주 회천지구(441만㎡)와 비교해도 10분의1 수준에 그친다. 여기에 수도권 외곽지역인데다 주변에 이렇다 할 기반시설조차 변변하지 못하다는 점을 감안하면 입지여건은 더욱 처진다.

일반적으로 시범사업의 경우 최상의 입지를 갖춘 곳을 잡아온 기존의 전례에 비춰보면 너무 동떨어진 선택이다. 실제로 1기 신도시인 분당이나 용인 동백지구 등 시범단지의 경우 지구 내에서 생활기반이나 주거여건이 가장 좋은 곳에 자리잡고 있으며 집값 또한 가장 비싼 곳으로 꼽히고 있다.

업계 관계자는 "민간 건설업체들도 단지를 나눠 분양할 때는 수요자의 관심을 끌기 위해 사업지 내에서 가장 좋은 곳을 선택한다"며 "정부의 시범단지 입지선정은 이해하기 어려운 부분"이라고 지적했다.

입력시간 : 2007/10/17 19:08