DTI 규제 확대, 구매의사 있는 수요자마저 관망세로…계약해지·매물 급증

■주택거래 어떻기에…

신규분양시장 '불똥' 가능성에 건설사들 '자금난' 우려도 제기

실수요자 시장 진입도 막는 대출규제 지속여부 고민해야

총부채상환비율(DTI) 규제로 서울 등 수도권 주택거래가 사실상 멈춰섰다. 20일 서울 대치동 은마아파트 단지 내 상가의 한 중개업소에 한동안 자취를 감췄던 '급매물' 안내문이 나붙어 있다. 이호재기자

부동산시장에서 계약 해지가 속출하고 매물이 늘어나는 것은 정부의 총부채상환비율(DTI) 규제 확대에 따른 후폭풍이 당초 예상보다 심각하다는 것을 의미한다. 정부가 지난 9월 제1금융권에 이어 10월에는 저축은행ㆍ보험사 등으로 확대하면서 두달 만에 거래가 사실상 실종됐기 때문이다.

문제는 주택거래 실종이 기존 주택시장에 머물지 않고 신규 입주단지 등의 미입주

가격하락으로 이어지는 도미노 효과를 야기할 조짐을 보이고 있다는 점이다. 부동산 거래는 그 특성상 한 건의 거래가 최소한 3~4건의 다른 주택에 연쇄적으로 작용한다.

김은경 부동산1번지 팀장은 "구매의사가 있는 수요자들조차 관망세로 돌아서 거래회복 시기는 가늠하기 힘들다"고 말했다.

◇DTI 규제에 계약 해지 속출=

부동산 계약 해지와 중단 사태는 서울과 경기도 전역에서 일어나고 있다. 매매가가 10억원을 넘는 강남권 재건축은 물론 수도권 외곽에 이르기까지 DTI 규제가 가격과 지역을 막론하고 부동산시장 전체에 미치고 있는 것이다.

평촌의 한 중개업소 관계자는 "9월만 해도 한달에 10건 이상의 계약을 성사시켰지만 11월에는 단 한 건의 계약도 체결하지 못했다"며 "DTI 규제가 이처럼 매수세를 위축시킬지는 누구도 예상하지 못했다"고 전했다.

기존 주택거래가 얼어붙으면서 신규 아파트 입주에도 다시 비상이 걸렸다. 기존 아파트를 처분하고 신규 아파트에 입주할 계획이었지만 기존 아파트 매매가 힘들어지면서 비교적 금리가 높은 1년 만기 대출상품까지 찾는 사례가 증가하고 있는 상황이다.

시중은행의 한 지점 관계자는 "최근 신규 아파트 매도가 어려워지면서 급한 대로 1년짜리 대출을 받아 시간을 번 뒤 1년 후에 집을 처분하겠다는 사람이 많아졌다"고 전했다.

◇미입주 사태 확대되나=

입주를 앞두고 있는 아파트들에서조차 마이너스 프리미엄에 매물이 나오고 있다. 경기도 김포시 W아파트의 경우 정부의 양도세 감면 혜택으로 한때 미분양분이 급격히 줄었지만 입주가 임박해 급매물이 늘어나면서 분양가보다 2,000만원이나 낮춘 128㎡ 매물도 나왔다.

함영진 부동산써브 실장은 "최근 주택거래가 끊기면서 분양권 전매시장도 위축되고 있다"며 "새 아파트 입주가 이뤄지지 않아 빈집이 늘어날 경우 기존 아파트는 물론 새 아파트의 가격도 떨어질 수밖에 없다"고 설명했다.

더 큰 문제는 자칫 거래실종이 장기화할 경우 과열을 빚고 있는 신규 분양시장마저 급격히 얼어붙을 가능성이 높다는 점이다. 특히 최근의 미분양 감소, 신규 분양 열기는 정부의 한시적 양도소득세 감면으로 투자수요가 몰린 영향이 크다는 점을 감안하면 이들 아파트의 입주가 본격화하는 내년 하반기 이후에는 또다시 대규모 미입주와 이에 따른 가격하락, 건설사들의 자금난이라는 연쇄반응을 불러올 가능성도 조심스럽게 제기된다.

◇대출 계속 묶으면 침체 골 깊어질 수도=

전문가들은 현재의 부동산 거래 단절현상의 원인으로 정부의 규제를 꼽는다. 특히 최근의 대출규제가 개별 지역의 시장상황을 따지지 않고 사실상 수도권 전역에 무차별적으로 적용된데다 1금융권은 물론 제2금융권까지 확대됐다는 점에서 '대출'에 관한 한 오히려 참여정부 때보다 더 강력한 것이다. 수요자들이 규제로부터 자유로운 신규 분양시장에 과도하게 몰리는 것도 주택담보대출 강화에 따른 풍선효과라는 분석이 지배적이다. 글로벌 금융위기와 이에 따른 국내경기 위축이라는 악재로 휘청거렸던 지난해 거래 침체와는 다른 원인에서 비롯된 셈이다.

박원갑 부동산1번지 대표는 "정부의 DTI 규제가 매수세를 움츠러들게 하면서 거래가 일시에 중단된 상태"라며 "이 같은 거래 단절 현상이 조금 더 지속된다면 시장에 급매물이 나오고 급매물은 또 부동산 가격 하락으로 이어질 것"이라고 말했다.

권주안 주택산업연구원 수석연구원은 "내년 부동산 가격 상승 기대감이 크지 않은 상황에서 DTI로 실수요자의 부동산시장 진입마저 차단됐다"며 "정부가 강력한 대출규제를 계속 유지할지를 심각하게 고민해봐야 할 때"라고 지적했다.