주택연금, 담보주택 변경하면 이사해도 수령 가능

주택연금 가입자 수가 빠르게 늘어나고 있다. 2007년 7월 도입된 주택연금 가입자 수는 지난해 연말에 6만명을 돌파했다. 올해 들어서도 가입자가 계속 증가해 5월말에는 6만5,000명을 넘어섰다. 주택연금은 살고 있는 집을 담보로 맡기고 연금을 수령하는 제도로 별다른 소득 없이 집 한 채만 덩그러니 남은 은퇴자들에게 매력적인 소득원이라 할 수 있다.

주택연금은 부부 중 한 사람이라도 60세 이상이고, 주택가격이 9억원 이하이면 가입할 수 있다. 연금액은 가입자 연령(부부 중 연소자)과 주택가격에 따라 결정되는데, 가입자가 고령일수록 주택이 고가일수록 연금이 늘어난다. 주택금융공사에 따르면, 주택연금 가입자의 평균연령은 72세, 담보주택 평균가격은 2억9,500만원, 월평균 연금액은 101만원이라고 한다.

주택연금에 가입하면 부부가 모두 사망할 때까지 연금을 받을 수 있다. 100세시대라는 말조차 진부해진 요즘 같은 때에 이만한 장점도 없을 것이다. 다만 연금을 받으려면 담보주택에 살아야 한다. 그렇다면 주택연금에 가입하고 나면 이사도 가지 말란 말인가? 굳이 이사를 가지 않아도, 주택수명이 사람수명보다 짧으면 문제가 발생한다. 재건축이나 재개발을 하려고 집을 허물어야 할 때도 있고, 화재나 재난으로 집이 멸실 될 수도 있다. 이때 연금은 어떻게 될까?

먼저 주택연금 가입자가 이사를 가는 경우부터 살펴보자. 이때는 담보주택을 변경하면 주택연금을 계속 수령할 수 있다. 다만 이사하는 시점에 기존주택과 신규주택의 가격의 평가하여 가격차이가 있으면 연금액을 조정하고, 경우에 따라 이미 수령했던 연금 중 일부를 상환해야 할 수도 있다.

당연히 기존주택과 신규주택의 가격이 같으면 다달이 받는 연금액에는 변화가 없다. 새로 이사 간 주택의 가격이 기존주택보다 비싸면 연금을 더 받을 수 있다. 다만 초기보증료(주택가격 차의 1.5%)를 추가로 납부해야 한다.

기존에 살던 집보다 싼 집으로 이사 갈 때는 계산이 복잡해 진다. 이때는 주택가격 차이와 연금수령총액을 비교해야 봐야 한다. 먼저 차액이 연금수령총액보다 적을 수 있다. 예를 들어 기존주택이 3억원, 신규주택이 2억5,000만원, 연금수령총액이 7,000만원이라고 해보자. 주택차액(5,000만원)이 연금수령총액(7,000만원)보다 2,000만원 적은데, 이때는 주택차액 전액으로 대출을 상환하면 이사 가기 전과 같은 금액을 연금으로 받을 수 있다.

주택가격 차이가 연금수령총액보다 클 수도 있다. 이사간 집의 가치가 기존주택 가치보다 5,000만원 비싼데, 여태껏 수령한 연금은 3,000만원이라고 해보자. 이때는 차액 중 일부만 활용해도 연금수령총액(3,000만원)을 전부 상환할 수 있다. 연금수령액은 주택가격 차액(5,000만원)에 해당하는 만큼 연금이 줄어든다. 기존주택을 담보로 받았던 연금을 청산하고, 이사간 집을 담보로 새로 주택연금에 가입한 것과 비슷하다고 볼 수도 있겠다.

주택연금 담보를 변경할 때 주의해야 할 사항이 있다. 우선 매매계약서를 작성할 때 기존주택과 신규주택의 잔금지급일이 동일하게 해야 한다. 잔금지급일이 다르면, 주택연금 가입자가 담보주택에 대한 소유권을 상실하는 기간이 발생하기 때문이다. 기존주택보다 싼 곳으로 이사를 가는 경우에는 차액으로 부채를 상환해야 하는데, 이 같은 내용을 확실히 하기 위해 ‘기존주택 매매계약서에 매매대금 중 일부가 주택금융공사로 지급할 수 있다’는 내용이 포함돼야 한다.

이번에는 담보로 맡긴 주택을 재건축하거나 재개발하는 경우를 살펴보자. 재건축이나 재개발을 하려면 담보주택을 헐어야 하는데, 이때도 계속 주택연금을 수령할 수 있을까? 가능하다 재건축과 재개발에 참여한다는 서류를 제출하면 계속해 주택연금을 수령할 수 있다. 다만 담보권이 문제가 될 수 있다. 주택연금을 받으려면 주택금융공사에 1순위 근저당권을 제공해야 하므로, 주택연금 계약을 유지하면 주택조합 등으로부터 이주비 대출을 받지 못할 수도 있다.

재건축사업이 진행중인 동안은 기존과 동일한 연금을 수령한다. 재건축사업이 종료되면 주택연금 가입자는 주택소유권을 취득하고 주택금융공사는 다시 1순위 근저당권을 확보하게 된다. 그리고 이때 연금 수령액도 조정된다. 기존주택과 신규주택의 가격차이에 따라 이미 받았던 연금을 일부 상환해야 할 수도 있고, 연금수령액도 늘어나거나 줄어들 수 있다. 조정방법은 이사 가서 담보주택을 변경할 때와 같다.

담보주택에 불이 나거나 재난으로 붕괴 돼도 계속해 연금을 받을 수 있을까? 과거에는 가입주택이 화재나 재난으로 멸실 되면 주택연금계약을 해지해야만 했었다. 하지만 주택연금 가입자의 연금수급의 연속성을 보장하려고 최근 관련규정을 변경했다. 이제 화재나 천재지변으로 피해를 입은 가입자는 경찰서 등에서 재해·피해사실확인서를 발급받아 담보주택을 변경할 수 있다. 이렇게 되면 화재나 재난 이후 주택을 신축하거나 이사 갈 때까지 중단 없이 주택연금을 수령할 수 있다. < 미래에셋은퇴연구소 상무>