서울 아파트 전세가가 4년 만에 최대폭으로 상승하는 등 전세시장 불안이 이어지고 있다. 정부의 엇박자 정책에 수요는 급격히 늘어나고 있지만, 공급은 반대로 크게 줄어들었기 때문이다. 설상가상으로 ‘12·16 대책’은 세입자들을 더 불안에 떨게 하고 있다. 이번 대책으로 전세 대란이 전망되면서 무주택 세입자가 가장 큰 피해를 입을 것으로 예측되기 때문이다. 한 전문가는 “전세자금 대출규제와 양도세 거주요건 강화 등으로 세입자들이 살 집은 앞으로 더 줄어들 수밖에 없다”며 “정부가 이 같은 사실을 아는지 모르겠다”고 토로했다.
◇ 서울 아파트 전세가, 49개월 만 최대 상승 = 19일 한국감정원에 따르면 이번 주 서울 아파트 전세가는 지난주 대비 0.18% 상승하며 2015년 11월 이후 최대 상승 폭을 보였다. 특히 입시제도 개편으로 학군 수요가 몰리는 강남구 전셋값은 0.51% 상승하며 서울에서 가장 높은 상승률을 보였다. 역시 2015년 4월 이후 가장 가파른 상승세다. 교육 특구로 일컬어지는 목동이 위치한 양천구(0.43%)가 뒤를 이었다. 여기에 경기도의 대부분 지역에서도 전세가는 상승세를 이어가고 있다.
현재 서울 등 주요 지역에서는 전세 매물이 품귀다. 상한제 시행에 따른 로또 청약 대기 수요에다 입시제도 개편 등이 맞물리면서 특히 교육 특수 지역의 전셋값은 하루가 멀다 하고 상승하고 있다. 공급 물량은 신규 아파트 입주물량이 감소한 데다 기존 세입자와의 계약 연장 등으로 턱없이 부족한 상황이다. 현지 중개업소에 따르면 양천구 목동, 강남구 대치동과 같은 주요 지역의 경우 1,000가구가 훌쩍 넘는 대단지에도 전세 매물이 1~2개뿐이다.
아파트 매매가도 상승세다. 감정원 조사에 의하면 이번 주 서울 아파트 매매가는 0.20% 오르며 25주째 상승세를 이어갔다. 단 이번 감정원 조사는 지난 10일과 16일에 이뤄져 ‘12·16 대책’ 영향은 거의 반영되지 않았다.
◇ 전세물량 더 줄이는 ‘12·16 대책’ = 문제는 ‘12·16 대책’으로 매매시장은 소강상태를 보일 수 있으나 전세시장은 그렇지 않다는 점이다. 오히려 이번 대책으로 전세시장 불안은 더 심해질 전망이다.
이번 대책을 보면 1가구 1주택자의 장기보유특별공제 요건에 실거주 기간 요건이 추가되면서 외지에서 전세로 거주하던 집주인들이 양도세 공제 혜택을 받기 위해 세 놓은 집에 직접 입주하려 할 가능성이 크다. 아울러 조정대상지역 내 등록 임대주택도 양도세를 면제받기 위한 2년 실거주 요건이 생겼다. 전세 공급이 더 줄어들 수밖에 없다. 여기에 대출 규제에다 보유세 인상 등 여러 요인으로 인해 매물이 줄고 전세가는 오르는 현상이 나타날 가능성이 다분하다. 시세 15억원을 넘는 주택의 경우 1주택 소유자도 세입자에게 임차보증금을 내주기 위한 대출이 불가능하다. 2주택 이상을 보유하면 전세대출도 즉시 회수한다는 것이 정부의 설명이다.
여기에 향후 서울 입주 아파트가 줄면서 전세 물량 감소도 예정돼있다. 부동산114에 따르면 서울의 내년 입주 물량은 올해보다 소폭 줄어든 4만2,012가구가 입주 예정이다. 오는 2021년에는 절반 수준인 2만 1,939가구로 줄어들 전망이다.
서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)는 “‘로또 청약’을 노리는 등 여전히 서울 내 전세 수요는 넘쳐나는 상황”이라며 서울 전셋값은 불안을 이어갈 것으로 점쳤다. 또한 “이번 대책으로 서울 외곽에서 전세 살던 집주인까지도 다시 서울로 유입되면서 기존 아파트 전세 매물이 부족해질 가능성이 높다”며 “반면 지방의 경우 집주인들이 빠져나가면서 수도권·지방간 양극화는 더욱 심각해질 것”이라고 덧붙였다.
/권혁준기자 awlkwon@sedaily.com
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