세 폭탄 우려에도 불구하고 정부가 부동산 공시가격 현실화율을 유형에 상관없이 시세의 90% 수준까지 끌어 올리는 방안을 확정했다. 이에 대해 전문가들은 사실상의 증세라고 설명했다. 또 공시가격 6억원 이하 1주택 보유자에 대한 재산세 감면 결정으로 주택 가격에 따라 해당 구간 내 보유자들의 재산세 부담은 일부 줄어들게 된다. 하지만 공시가 상승으로 매년 내야 하는 재산세가 계속 증가하는 만큼 실세 납부하는 세금은 매년 늘어나게 된다. 6억원 이하 1주택자들 역시 피부로 느끼는 세 감면 효과는 거의 없을 것이라는 비판이 나온다.
<국토부, 공시가 로드맵 여당 안대로 확정>
국토교통부가 3일 발표한 ‘부동산 공시가격 현실화 계획’은 여당의 안대로 최종 확정됐다. 앞서 국토부는 지난달 27일 ‘부동산 공시가격 현실화 계획’ 수립을 위한 공청회를 열고 현실화율과 관련해 80%·90%·100%의 세 가지 안을 논의했는데 여당은 이미 90%로 내부 방침을 정했다.
이번 현실화 계획은 앞서 국토연구원에서 내놓은 보고서와 동일하다. 주택 시세별로 현실화율 90%에 도달하는 기간을 다르게 설정했다. 공동주택은 현재 공시가격 현실화율이 69%인데 시세 15억원 이상 고가 아파트는 오는 2025년이면 현실화율 90%에 도달하도록 했다. 또 시세 9억~15억원의 공동주택은 매년 현실화율을 3%포인트씩 높여 2027년 90%에 도달하도록 했다. 시세 9억원 미만 공동주택은 2023년까지는 연 1% 미만으로 소폭 인상해 균형을 맞춘 뒤 이후 7년 동안 연 3%씩 인상해 2030년에 현실화율 90%에 도달하게 된다.
단독주택 역시 시세 구간별로 분리해 현실화율 90% 도달 시점이 달라진다. 단독주택은 현재 공시가격 현실화율이 53.6%인데 가격대별로 7~15년에 걸쳐 90%에 이르도록 설정했다. 9억원 미만 단독주택은 3년간 연 1%포인트 미만으로 상승하는 균형시점을 거쳐 2035년에 최종 90%에 도달하게 된다. 시세 9억~15억원 단독주택은 매년 3%포인트씩 올라 2030년 90%에 도달하고 시세 15억원 이상 단독주택은 2027년에 90%를 달성하게 된다. 토지는 시세 구분 없이 동일하게 연 3%씩 올려 2028년에 현실화율 90%에 도달하도록 할 예정이다. 다만, 공시가격이 단기간 급등하지 않도록 연도별 제고 상한을 6%포인트로 설정했다.
서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “결국은 정부의 세수확대 전략이다. 국민들의 조세저항이나 반대 의견이 있지만 정부가 재정확보를 위해 이같이 결정한 것 같다”며 “정책 역효과만 더 키울 수 있다”고 우려했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “재산세 감면 혜택을 받지 못하는 1주택자의 세 부담이 대폭 커질 것”이라며 “은퇴 가구 등 고정수입이 많지 않은 사람들이 곤란한 상황을 맞을 수 있다”고 지적했다.
<공시가 6억 이하 감면, 결국 조삼모사>
정부는 이날 공시가 6억원 이하 1가구 1주택자에 대한 재산세율 인하 방안도 내놓았다. 세율은 과세표준 구간별로 0.05%포인트씩 인하된다. 이에 따라 공시가격 1억원 이하는 최대 3만원, 1억~2억 5,000만원 이하는 3만~7만 5,000원, 2억 5,000만원~5억원 이하는 7만 5,000원에서 15만정도의 세 부담이 줄어들 전망이다. 또 공시가격 5억~6억원 이하 주택은 세금 감면액이 15만~18만원가량될 것으로 예상된다.
서울경제가 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장에게 의뢰해 부동산 공시가격 현실화 방안 및 재산세 특례 인하 등을 적용한 실제 보유세 부담 변화를 시뮬레이션한 결과 주택 가격별로 수만~10만여원 수준의 보유세 감면 효과가 나타난다. 과세표준 구간별로 재산세율이 인하(0.1~0.4%→0.05~0.35%)되고 세액공제 없이 매년 공시가격이 2%씩 상승한다고 가정한 뒤 산출한 결과다. 하지만 이와 관계없이 보유세 자체는 매년 계속 늘어날 것으로 전망된다. 치킨값만큼 세금이 내려갈 뿐 전체 재산세 부담은 늘어나는 셈이다.
예를 들어 올해 공시가격이 2억6,800만원 수준인 서울 노원구 중계동 무지개 전용 59㎡의 경우 현재 시세가 6억원 정도라는 점을 감안하면 내년 보유세(재산세)는 42만4,271원이 될 것으로 보인다. 오는 2022년에는 이보다 4만원가량 늘어난 46만6,699원을, 감면 마지막 해인 2023년에는 51만3,368원을 내야 한다. 감면 미적용 때보다 매년 7만~9만원가량 덜 내기는 하지만 그래도 해마다 재산세는 꾸준히 오르는 것이다.
공시가가 4억2,400만원 수준인 대구 수성구 태영데시앙 전용 84㎡도 사정은 비슷하다. 세 감면을 고려해도 내년 82만5,792원에서 2022년 89만3,651원, 2023년 95만3,388원으로 해마다 세 부담이 증가한다. 공시가 3억5,300만원인 대전 유성구 죽동푸르지오 전용 84㎡는 내년 63만131원을 내야 하는데 이듬해에는 69만3,144원, 2023년에는 75만6,131원으로 세금이 계속 늘어난다.
즉, 감면이 이뤄진다고 해도 매년 내는 세금 자체가 계속 늘어나는 만큼 체감 감면 효과가 거의 없을 것이라는 지적이다. 여기에 한시 재산세 인하의 혜택을 누리는 가구 수는 점차 감소할 것으로 전망된다. 최근 몇 년 새 집값이 급등했기 때문이다. 앞으로 가격이 더 오르지 않아도 공시가격 현실화율에 따라 공시가격 6억원 미만 주택의 수는 줄어들 수밖에 없다. /강동효·진동영기자 jin@sedaily.com
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