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고밀도 개발로 '콤팩트 시티' 밑그림…수도권에 150만 가구 푼다

■'250만+α' 尹 정부 첫 주택공급대책 9일 발표

GTX 역세권 용적률 500% 적용

재초환·안전진단 완화·인허가 단축

민간 주도 도심 주택공급에 초점

청년·무주택 실거주 방안도 담겨

전문가 "단기적 집값 불안 올수도

공공임대 확대 등 대책 마련해야"

서울 시내 아파트 단지 전경. 연합뉴스




정부가 주거 안정을 위한 청사진인 ‘250만 가구+α 주택 공급 대책’을 9일 공개한다. 그동안 공급 걸림돌로 지적돼온 재건축초과이익환수제 등 각종 규제를 완화해 민간 공급을 활성화하고 인허가 절차 간소화로 공급 속도를 높이는 방안 등이 포함될 것으로 예상된다.

정부와 부동산 업계에 따르면 기획재정부와 국토교통부 등 관계 부처는 9일 제2차 부동산 관계장관회의 심의·의결을 거쳐 정부 임기 내 250만 가구 이상 주택 공급을 위한 로드맵을 발표한다. 이번 공급 로드맵은 주택 유형·시기·입지별 세부 공급 계획을 담은 청사진으로 단순 공급에 그치지 않고 주거 품질을 강화하는 방안도 함께 포함될 예정이다.



◇택지사업은 고밀도로 촘촘하게=정부는 우선 3기 신도시 등 기존 공공택지와 신규 택지를 활용해 142만 가구를 공급하는 방안을 제시한다. 구체적으로는 수도권광역급행철도(GTX) 노선의 역세권을 중심으로 고밀 개발하는 ‘콤팩트 시티’를 조성할 방침이다. 이를 위해 역세권에 대해서는 용적률 500%를 적용하거나 ‘입지규제최소구역’으로 지정하는 등 도시계획 특례를 제공할 것으로 보인다. 입지규제최소구역으로 지정되면 용도지역 등에 따른 입지 규제를 적용받지 않고 별도의 건축물 용도·용적률·건폐율·높이 등이 적용된다. 국토부는 올 6월 관련 연구 용역 발주를 마치고 세부 방안을 수립 중인 것으로 알려졌다.

◇재초환·안전진단 완화로 민간 정비사업 촉진=재건축초과이익환수제에 대한 손질도 함께 이뤄질 것으로 기대된다. 현재는 재건축 사업으로 조합원 1인당 얻는 초과 이익이 3000만 원을 넘으면 최대 50% 부과율을 적용해 환수하고 있어 사업의 걸림돌로 작용해왔다. 정부는 현행 면제 기준을 1억 원 이상으로 조정하는 방안을 검토 중이다. 해당 기준은 2006년 재건축초과이익환수제 도입 이후 현재까지 조정되지 않으면서 주택 가격 상승 등 현실을 반영하지 못하고 있다는 비판이 제기돼왔다. 또 초과 이익 구간별로 10~50%로 정한 부과율을 낮추거나 재건축 종전가액 평가 시점을 추진위원회 승인일에서 조합 설립 인가일로 늦추는 방안도 거론되고 있다. 다만 제도 개선은 법 개정 사항이라는 점에서 야당과의 협의가 필요한 상황이다.



윤석열 대통령의 공약인 안전진단 완화도 시장의 주목을 받고 있다. 안전진단 항목 중 구조 안전성 비중을 현재 50%에서 30%로 낮추고 건축 마감 및 설비 노후도(현재 25%)와 주거 환경(15%) 비중은 30%로 조정하는 방안이다. 안전진단 기준의 합리적인 조정으로 노후 단지의 재건축을 활성화하고 주거 환경 개선과 주택 공급이라는 ‘두 마리 토끼’를 잡겠다는 구상이다. 다만 재건축 단지 중심의 집값 자극을 초래할 수 있다는 점에서 규제 완화 시기를 조절할 가능성도 있다.

◇도심복합개발 특례…민간 정비사업 통합심의도=공공 시행 도심복합사업에만 부여한 각종 특례를 민간 사업자에게도 부여하는 ‘민간 제안 도심복합사업’도 함께 도입한다. 토지주 등 민간이 신탁사나 리츠(REITs) 등과 협의해 직접 개발의 주체가 돼 도심 역세권을 복합 개발하는 방식이다. 연내 도심복합개발특례법 제정으로 해당 사업의 법적 근거를 마련할 계획으로 용산정비창·세운지구 고밀 개발을 추진 중인 서울시도 법 제정을 촉구하고 있다. 또한 정부는 민간 재개발·재건축 등 주택 사업 전반에 대한 ‘통합심의’ 적용으로 공급 속도를 높일 계획이다. 이는 교통·재해·환경영향평가와 건축·도시계획심의를 한 번에 처리하는 제도다. 통합심의를 통해 통상 3~4년 걸리는 인허가 기간을 2~3년으로 1년 이상 단축할 수 있다는 설명이다.

이 밖에도 청년 등 무주택 실수요자를 위한 ‘청년원가주택(30만 가구)’과 ‘역세권 첫 집(20만 가구)’ 공급 방안도 담긴다. 유형별 시범사업지를 발굴해 연내 사전청약을 실시한다는 계획이다. 또 층간소음 해결에 나선 건설사에 용적률 혜택을 제공하는 등 주택 품질 개선을 위한 지원책도 포함된다.

전문가들은 이번 대책으로 단기적인 집값 불안이 예상되는 만큼 보완 대책을 병행해야 한다고 지적한다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “공급 대책이 다주택자 보유세 완화와 맞물리면서 서울 강남과 용산·목동 등 일부 지역의 집값을 단기적으로 자극할 수 있다”며 “특히 전월세 시장이 불안해지지 않도록 순환 재개발, 공공임대 확대 등 대책을 사전에 마련할 필요가 있다”고 말했다.
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