“삼성FN리츠는 핵심 권역 오피스형 리츠라는 강점을 살려 안정적 현금 배당이 가능하고 향후 주가 상승까지 기대할 수 있는 대한민국 대표 리츠로 성장할 것입니다.”
김대혁 삼성SRA자산운용 리츠본부장은 9일 서울 여의도 사무실에서 서울경제와 만나 “코어 지역인 서울 강남권 빌딩을 100% 온전히 소유한 리츠는 삼성FN리츠가 유일하다”며 이같이 강조했다.
삼성FN리츠(삼성에프엔위탁관리부동산투자회사)는 삼성 금융 계열사의 통합 브랜드인 삼성금융네트웍스가 출범한 후 내놓은 첫 상장 리츠다. 삼성생명(032830)과 삼성화재(000810)가 주요 스폰서로 참여해 지난해 말 서울 강남구 테헤란로의 대치타워와 중구 세종대로에 위치한 에스원(012750)빌딩 등 2곳을 기초자산으로 취득 완료했다. 삼성생명 자회사인 삼성SRA자산운용이 영속적인 자산 관리를 맡는다.
삼성FN리츠는 연 4회 분기 배당으로 차별성을 높였다. 김 본부장은 “상장 리츠를 포함해 다른 월 배당 상장지수펀드(EFT)·상장지수증권(ETN) 상품과 비교해도 결산월이 1·4·7·10월인 상품은 삼성FN리츠가 최초”라고 말했다. 현재 상장 리츠 중에서는 코람코더원리츠(417310)(2·5·8·11월)와 SK리츠(395400)(3·6·9·12월)가 분기 배당을 실시하고 있다.
여유 자금을 삼성과 코람코·SK리츠에 각각 나눠 투자하면 매달 약 5%가 넘는 배당 수익을 챙길 수 있다. 그는 “삼성FN리츠의 등장으로 리츠 세 종목을 사면 매월 배당이 가능한 투자 포트폴리오를 만들 수 있게 됐다”고 설명했다.
목표 배당수익률은 향후 3년간 연평균 5.6%로 일부 리츠에 비하면 1%포인트가량 낮지만 김 본부장은 “핵심 지역의 좋은 자산일수록 캡레이트(cap rate·수익환원률)가 낮다”면서 “향후 안정적인 자산 성장 가능성이나 현금 흐름을 고려하면 매력적”이라고 강조했다.
그러면서 그는 삼성FN리츠에 투자해야 할 이유로 △안정적 임대 수익 △금리 인상에도 견고한 재무 모델 △주변부 개발 호재를 꼽았다. 김 본부장은 “대치타워와 에스원빌딩은 강남과 서울 도심권에 위치해 상업용 부동산 시장에서 경쟁사 대비 높은 수요가 강점”이라고 덧붙였다. 실제 에스원빌딩은 보안 업계 1위인 에스원이 100% 임차하고 있으며 대치타워는 삼성생명이 64%를 임차하고 상상인증권(001290)·프레시지 등을 합치면 공실률이 1% 수준이다.
특히 대치타워는 연면적만 보면 초대형 건물은 아니지만 바닥 면적은 테헤란로에 임한 빌딩 120개 중 8위 수준이라 임차인들의 선호도가 높다는 게 김 본부장의 설명이다. 김 본부장은 “강남은 공실률이 1% 미만이라 기업들이 옮기고 싶어도 옮길 수 없다”며 “3~4년 후 계약 만료시 시장 임대료 상승분에 따라 새로 계약을 체결하기 때문에 리츠 수익도 늘어나게 된다”고 말했다. 에스원도 오는 2024년 재계약을 앞두고 있다.
김 본부장은 ‘최근 제롬 파월 미국 연방준비제도(Fed) 의장이 매파적 발언들을 내놓으면서 리츠 투자에 대한 불안감이 적지 않다’는 물음에 “기초자산을 매입하면서 담보인정비율(LTV)을 포함한 부채비율을 55% 수준으로 맞춰 금리 변동성을 낮췄다”고 답했다. 삼성FN리츠는 지난해 11월 자산 매입을 위해 3491억 원(2년 만기)을 선순위 담보대출 형태로 빌렸다. 조달 금리는 양도성예금증서(CD) 금리 91일물에 1.1%포인트를 가산한 값이다. 그는 “현재 CD금리가 3.6% 수준인데 저희는 향후 2년간 평균 금리를 4.7% 수준으로 가정했다”면서 “내년 하반기쯤 고금리 기조가 바뀌면 오히려 레버리지 효과를 기대할 수 있다”고 했다.
김 본부장은 핵심 자산 주변부 개발 호재에도 주목할 필요가 있다고 강조했다. 대치타워는 삼성역 수도권 광역급행철도(GTX) 개발, 서초구 양재·우면동 일대 인공지능(AI) 특구 계획 등을 통해 기존의 강남역 중심 업무지구가 확장되는 기회를 노릴 수 있다. 에스원빌딩의 경우 남대문 권역 및 서울역 북부 역세권 개발의 긍정적 영향을 받을 수 있다. 김 본부장은 “대체투자의 관점에서 삼성FN리츠에 접근하는 투자자들의 호응도가 높다”고 전했다.
삼성FN리츠는 삼성 계열사들이 보유한 빌딩들에 대한 우선매수협상권을 활용해 향후 편입 자산을 늘려나갈 방침이다. 김 본부장은 “삼성생명이 보유한 잠실 빌딩을 올해 말 또는 내년 초 매입할 계획”이라며 “장기적으로는 회사채 발행 등을 통해 강남·분당·판교에 있는 계열사 우량 자산들은 물론 해외 물건도 매입할 생각”이라고 말했다.
다만 높은 금리는 여전히 부담이다. 김 본부장은 “투자자들의 이익을 해하면서 억지로 매입할 순 없다”며 “금리가 우호적으로 바뀌길 기다려야 한다. 당분간 삼성생명과 삼성화재가 가진 자산으로 성장하는 게 우리의 전략”이라고 말했다.
삼성FN리츠는 20~21일 기관투자가 대상 수요예측을 거쳐 27~28일 일반 청약을 실시한다. 총 1189억 원을 조달해 브리지론 상환 등에 활용할 계획이다. 삼성증권(016360)과 한국투자증권이 대표 주관사를 맡았고 NH투자증권(005940)과 KB증권은 공동 주관사로 참여한다.
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