국토교통부가 노후화로 인해 구조적으로 위험해진 단지에 대해서만 재건축을 허용하기로 했다. 부동산 업계에서는 ‘건물이 무너질 위험’에 처하지 않는 한 30년 이상 된 단지라도 사실상 재건축이 어려워질 것이라는 분석을 내놓고 있다.
20일 국토부는 ‘재건축 안전진단 기준 정상화 방안’을 발표해 재건축 안전진단 평가 항목 중 구조 안전성의 가중치를 20%에서 50%로 대폭 높여 서울에서만 10만 3,822가구가 강화된 재건축 안전진단 기준을 적용받게 된다. 우선 재건축 안전진단 평가항목별 가중치에서 구조안전성 항목의 비중을 크게 높인 것이다.
현재 안전진단 평가항목별 가중치는 구조안전성 20%, 주거환경 40%, 시설노후도 30%, 비용분석 10%로 돼 있다. 그러나 앞으로는 구조안전성이 50%로 높아지는 반면 주거환경은 15%로 축소된다. 시설노후도 항목도 25%로 소폭 낮아진다. 단순히 생활하기 불편한 수준을 넘어 구조적으로 안전에 큰 문제가 있을 경우에만 재건축이 가능해진다는 뜻이다. 단, 주거환경 항목에서 ‘과락’ 수준인 E를 받게 되면 다른 평가항목과 상관없이 바로 재건축할 수 있도록 예외조항을 뒀다.
재건축 안전진단 제도는 2003년 낡아서 문제가 생긴 아파트에만 재건축을 허용하기 위해 도입됐다. 안전진단 평가 항목은 △구조 안전성 △주거환경 △비용편익 △설비 노후도 등 크게 5개로 정리된다. 구조 안전성은 건물이 노후화로 인해 붕괴 등 구조적 위험이 있는지 살피는 항목으로 가장 충족하기 어려운 요소다. 정부는 재건축 관련 규제 조절 시 구조 안전성 항목의 가중치를 조절해 왔다.
국토부의 이번 조치로 양천구 목동과 노원구 상계동, 송파구 등지의 주요 재건축 단지들이 타격을 받게 됐다. 전문가들은 “앞으로 무분별한 재건축은 줄어들고 집값 안정 효과가 있을 것”이라면서도 “안전진단 강화로 재건축 사업이 중단되면 장기적으로는 공급 감소로 서울지역의 집값이 더욱 폭등할 수도 있다”고 전망했다.
구조안전성 가중치는 참여정부 시절 2003년 45%에서 2006년 50%까지 올라갔다. 2009년에 다시 40%로 낮아졌고 2014년 9·1 대책으로 2015년부터 20%까지 내려갔다. 이번에 가중치가 50%로 오르면 안전진단 기준이 과거 참여정부의 2006년 수준으로 회귀하는 것이다.
국토부는 ‘조건부 재건축’ 판정을 받은 재건축 단지에 대해서는 한국시설안전공단과 한국건설기술연구원 등의 적정성 검토를 받도록 해 조건부 재건축 판정의 편법 운용을 차단하기로 했다. 재건축 안전진단 결과 100점 만점에 △30점 이하이면 ‘재건축’ △30~55점은 ‘조건부 재건축’ △55점 초과는 ‘유지보수’(재건축 불가) 판정이 내려진다.
조건부 재건축은 ‘현재로선 안전하나 시간이 지나면 재건축을 해야 하는 수준’의 아파트의 재건축을 허용하되 천천히 추진하라는 뜻에서 도입된 기준이다. 국토부는 “조건부 재건축 판정을 받은 단지 대부분이 바로 재건축 사업을 진행해 제도의 취지가 무색해졌다”고 판단했다. 90% 이상이 재건축이 아닌 조건부 재건축 판정을 받고는 바로 사업을 추진해 제도의 실효성을 떨어트린다는 지적을 받았다.
이에 조건부 재건축 판정을 받은 단지에 대해 시설안전공단과 같은 공공기관이 재검증을 하겠다는 것이다. 조건부 재건축 판정이 유지보수로 바뀌어 재건축이 무산되는 사례가 나올 수 있게 됐다.
국토부는 21일 강화된 재건축 안전진단을 반영한 ‘도시 및 주거환경정비법 개정안’과 ‘안전진단 기준 개정안’을 입법·행정예고할 계획이다. 개정 기준은 시행 후 최초로 안전진단을 의뢰하는 단지부터 적용된다. 시장·군수의 현지조사를 통해 안전진단 실시가 결정됐어도 새 기준 시행일까지 안전진단 의뢰가 이뤄지지 않았다면 강화된 기준의 적용을 받는다.
재건축 연한이 도래했지만 안전진단을 받지 않은 단지는 서울에만 10만3,822가구로 추정된다. 목동 단지가 있는 양천이 2만2,358가구로 가장 많아 기준 강화의 영향을 크게 받는다. 강남4구는 모두 2만6,25가구로 △강동 8,458가구 △송파 8,263가구 △강남 7,069가구 △서초 2,235가구 등이다. 그 외 △노원구 8,761가구 △영등포 8,126가구가 아직 안전진단을 받지 못했다.
/홍태화인턴기자 taehwa@sedaily.com
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