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다주택 부모 집에 얹혀살면 취득세 폭탄 왜…[알부세]

오피니언사내칼럼 2024.09.08 10:00:00

아는 만큼 세금을 줄일 수 있습니다. 복잡한 부동산 세금, 알기 쉽게 풀어드립니다. /편집자 주 ㉛ 취득세(하·주택 수 제외·감면 특례) 취득세제는 양도세의 일시적 2주택 비과세(또는 1주택 비과세)와 달리 세금을 일절 내지 않아도 되는 비과세 특례가 없다고 해도 무방합니다. 전액 면제 제도가 있긴 하지만 아주 예외적 상황이 아니라면 해당되지 않습니다. 더구나 100% 면제 요건에 해당되더라도 한도액 범위 내에서만 감면될 뿐 어지간해서는 전액 면제되는 경우가 드뭅니다. 다만 일정액 감면 또는 주택 수 제외라는 제도가 있습니다. 이중 보유 주택 수는 취득세율을 결정하는 핵심 요소입니다. 취득세 부과 때 보유 주택 수에서 제외된다는 것은 곧 8~12%의 중과세를 적용받지 않는다는 것을 의미입니다. 양도세는 주택 수에서 제외되더라도 중과세 대상 제외와 비과세 대상이 엄밀히 구분됩니다. 반면 취득세는 법인과 관련한 중과세를 제외하고는 주택 수 제외는 해당 주택이 중과세에서 제외되는 동시에 세대의 보유 주택 수를 산정할 때도 가산되지 않습니다. 혼인 합가 때 주택 수 제외…단 분양권으로 취득한 경우에 한정 취득세에서 주택 수 제외되는 주택이 시가표준액(공시 가격) 1억 원 이하인 주택(오피스텔 포함)이라는 것은 널리 알려져 있습니다. 하지만 취득 때는 취득 때 공시 가격 1억 원 이하 주택이더라도 다른 주택을 새로 취득할 때 1억 원을 초과하면 주택 수에 반영된다는 데 주의가 필요합니다. 이 때의 기준일은 두 번째 주택의 취득일입니다. 앞서 ㉑회(세컨드 하우스 특례)에서 소개한 농어촌주택과 등록문화재 주택, 가정어린이집, 사업용 노인복지주택 등 일정 요건을 충족하는 경우 주택 수 산정에서 제외됩니다. 혼인으로 합가한 경우에도 주택 수 산정에서 제외되는 경우가 있습니다. 주택 수 산정 방법은 지방세법 시행령 28조4에 규정돼 있는데요, 여기에는 ‘혼인한 사람이 혼인 전 소유한 주택 분양권으로 주택을 취득하는 경우 다른 배우자가 혼인 전부터 소유하고 있는 주택은 주택 수에서 산정에서 배제된다’고 규정돼 있습니다. 가령 A씨가 결혼 전 주택 청약에 당첨(분양권 취득)되고 결혼한 이후 주택이 완공될 경우 배우자가 혼전에 소유한 주택은 주택 수에 반영하지 않는다는 것입니다. 이 제도는 지난해 3월 14일부터 시행됐습니다. 하지만 조합원 입주권은 신축이 아니라 구축의 신축 전환이기에 혼인 합가 특례가 적용되지 않습니다. 부모 합가 취득세 중과 피하려면…60일 내 분가를 혼인 합가에 대해 주택 수 배제가 있듯 동거 봉양 합가 특례도 있습니다. 취득세 합가 특례는 자식과 부모가 한 집에 살더라도 각각 분리 세대로 간주한다는 개념입니다. 다시 말해 부모와 자식의 주택 수를 따로 계산한다는 것이죠. 기본적인 요건은 부모(조부모 포함)의 연령이 만 65세 이상이어야 하고, 자녀가 세대 분리가 가능한 연령과 소득 등을 일정 요건을 갖춰야 합니다. 세대 분리가 가능 하려면 직계비속(자녀)가 ①만 30세 이상 ②혼인 ③중위 소득 40%이상으로 독립된 생계 가능 등 세 가지 중 하나를 충족해야 합니다. 직계비속 기준은 양도세와 같지만 직계존속의 기준 연령(양도세는 60세 이상)이 다르다는 차이가 있습니다. 만약 부모의 연령이 만 65세 미만인 상태에서 합가할 때 반드시 유의해야 할 대목이 있습니다. 바로 세대의 기준입니다. 취득세는 세대 별로 과세되기 때문에 유주택 부모와 함께 살면서 자녀가 주택을 취득할 때 동거 봉양 합가 기준을 충족하지 못하면 전체 세대원의 주택 수를 합산합니다. 예컨대 독립해서 따로 살던 자녀가 2주택자인 부모(만 65세 미만)집으로 주민등록을 이전해 함께 살다 주택을 취득하면 3주택 취득세가 부과되는 것이죠. 분양권으로 주택을 취득할 때는 특별한 주의가 필요합니다. 위의 사례처럼 부모가 2주택자인 상태에서 따로 살던 아들이 아파트 청약에 당첨돼 분양권을 보유하고 있다고 칩시다. 만약 아들이 분양권 대금 마련을 위해 부모(만 65세 미만) 집에 얹혀 살다 해당 주택이 완공되면 3주택 취득세율이 적용될 수 있습니다. 이때 중과세를 피할 해결책은 주택 취득 후 60일 이내에 다시 분가하는 것입니다. 세대의 기준을 정한 지방세법 시행령(28조의 3)에 따르면 ‘별도의 세대를 구성할 수 있는 사람이 주택을 취득한 날부터 60일 이내에 세대를 분리하기 위하여 그 취득한 주택으로 주소지를 이전하는 경우 별도 세대로 본다’고 규정하고 있습니다. 인구 소멸 지역 3억 원 이하 50% 취득세 감면 취득세 감면 특례 대부분은 한시적 제도라는 특징이 있습니다. 가장 대표적인 게 생애최초 주택 구입자에 대한 취득세 감면 제도입니다. 2020년 7월10일 부동산 대책으로 청장년층의 주거 안정을 위해 도입된 생애 최초 취득세 특례는 주택 가액이 12억 원 이하인 주택에 한해 내년 말까지 최대 200만 원의 한도로 감면하는 제도입니다. 또 정부는 지난달 인구 감소 지역의 저가 주택을 취득할 경우 취득세 절반을 깎아주는 제도를 도입한다고 발표했습니다. 주요 내용은 무주택자 또는 1주택자가 인구 감소 지역에 있는 3억 원 이하의 주택을 사면 취득세를 최대 50% 감면하는 것입니다. 지방세법 개정 사항이어서 국회 통과 여부를 지켜봐야겠지만 여야의 쟁점 법안이 아니어서 입법화할 가능성이 큽니다. 인구 감소 지역은 전국적으로 89곳이 지정돼 있는데요, 이중 대구 남구·서구, 부산 동구·서구·영도구, 경기 가평군 등 6곳을 제외한 83곳이 대상 지역입니다. 웬만한 비 수도권의 군 단위 지역은 대부분 해당됩니다. 비수도권 지역의 주택 미분양 문제를 해소하기 위해 내년까지 준공된 미분양 아파트를 임대 주택으로 활용하는 경우에도 취득세를 최대 50% 감면해 줍니다. 대상 주택은 전용 면적 85㎡이하이면서 취득가액 3억 원 이하이어야 합니다. 최소 2년 이상 임대해야 하는 의무도 있습니다. 이밖에 ㉕회(임대사업 세제 특례)에서 소개한 것처럼 임대사업자가 취득한 주택도 감면 혜택이 부여됩니다. 다만 새로 건축하거나 최초 분양 주택만 취득세가 감면되지 이미 지어진 주택·오피스텔은 감면 대상이 아니라는 데 주의가 필요합니다.