[SEN TV의 생생부동산] 2014년 부동산 시장 전망

서울경제TV 氣센부동산 이진우

부동산 시장에서 대대적인 패러다임의 변화가 나타나고 있다.

크게 구조적 변화와 경제적 계층 변화로 볼 수 있다. 경제협력개발기구(OECD) 가입 국가 중 수위를 다투고 있는 저출산율, 고령화 사회의 도래와 기대 수명의 증가, 만혼 문화, 독신자의 증가 등 1~2인 가구로 대변되는 가구 구조의 변화가 대표적이다. 이와함께 실물경기와 내수 경기의 하락에 따른 중산층의 몰락, 하위층의 증가 및 고착화 등이 경제적 계층 변화라는 트렌드를 만들고 있다.

이 같은 관점에서 2014년 부동산 시장을 전망해본다. 먼저 부동산 가격의 큰 상승은 기대하기 어려울 것으로 보인다. 부동산을 단순한 소유적 소비 형태로 즉, 교환 가치적측면에서의 접근하는 것은 특히 주택 시장에서는 힘들 것으로 보인다.

이제 부동산은 사용가치, 즉 거주 공간 및 임대차 대상으로 보는 시대로 접어들었다. 2030년까지 베이비붐 세대가 매년 20만~30만 명씩 퇴직해 부동산 시장에 충격이 발생할 것이라는 전망까지 나오고 있다. 이 세대는 부동산을 매도하고 중대형 아파트 등 주거용보다는 현금창출 능력이 양호한 상가, 오피스텔, 다세대 등 임대주택 등에 대한 수요로 전환될 것이다.

그런데 각별히 주의할 점이 있다. 최근 몇 년동안 수익형 부동산의 대명사처럼 각광받던 도시형 생활주택과 오피스텔은 과다 공급으로 인한 수익률 저하 때문에 접근에 더욱 세심한 주의가 필요하다. 수익형 부동산의 양극화가 심화될 것이다. 최소 두개 노선이 교차되는 환승 역세권 지역, 또는 지하철 노선의 연장 개통 등의 호재와 특히 주변에 업무지역이 밀집한 직주접근이 용이한 지역에는 끊임없이 외부의 수요가 유입된다. 이런 지역을 선별해서 선택해야 한다. 두 번째는 개발이 정책과 맞물려 지속, 예측 가능한 지역이어야 한다. 해당 지자체나 관장하는 기관의 집행 의지가 아주 중요하다.

그러나 주거형 부동산 가운데 소형 아파트는 조금 상황이 다를 것으로 보인다. 소형 아파트의 전성시대가 몇 년은 지속될 것으로 보여 진다. 소형아파트가 대세가 된 이유는 공급물량 부족과 부동산시장 침체, 전세가격 상승에서 찾을 수 있다. 서울과 수도권 부동산시장의 호황이 2008년까지 지속되면서 건설 회사들이 마진을쉽게 올릴 수 있는 전용면적 85㎡이상 중대형 면적 위주로 공급을 늘렸고, 소형아파트, 특히 전용면적 60㎡이하 소형아파트의 공급의 거의 없었다. 2008년 금융위기 이후 부동산 가격하락이 시작 되면서 전체 공급 물량은 점점 줄어들었다. 여기에 부동산시장 침체가 지속되면서 투자자들은 투자금액이 작고 환금성이 좋은 소형아파트를 선호하고 있다. 가구 구조의 변화도소형 아파트를 선호하는 주된 이유다. 그 결과 소형 아파트의 희소가치는 점점 높아지고 있다.



도심재생사업의 일부 사업단지도 눈여겨 봐야한다. 예전처럼 구역지정이나 조합구성 단계 즉, 장기적으로 ‘묻지마’ 식 투자가 아닌 최소한 사업시행인가나 조금 더 안정적인 투자를 원한다면 관리처분인가까지 마친 사업장 중 직주접근성이 좋은 대규모의 강남이나 강북의 재건축, 재개발, 뉴타운 사업장들이 있다. 이런 곳들은 권리 분석을 잘한다면 실거주와 투자수익 이라는 두 마리 토끼를 모두 잡을 수 있을 것으로 보인다.

주택시장의 이런 침체와는 달리 토지시장은 소폭이지만 상승세를 보이고 있는 것으로 나타났다. 토지이용 규제가 기존의 포지티브 방식에서 네거티브(negative) 방식으로 완화되거나 노후화된 산업단지 활성화 방안, 도심의 첨단산업단지 지정 예정 등이 발표되면서 꾸준한 상승세를 이어가고 있다.

국토교통부에 따르면 토지가격은 2010년 11월 이후 단 한 번의 마이너스 변동률 없이 큰 폭은 아니더라도 꾸준히 올랐다. 지난 10월 전국 땅값은 전월 대비 0.15% 상승했으며, 거래량은 전년 동월대비 17.8% 증가했다. 물론 보상지 위주의 상승이 주를 이루고 있지만 아무래도 주택 시장보다는 상대적으로 좋았다.

토지투자는 항상 인구가 집중되는 지역으로 관심을 가져야 한다. 무작위 적으로 보상이 이루어졌던 지역이 아닌, 대 기업이 들어간다던지 개발 압력이 지속해서 발생 하는 곳을 반드시 선별하여 투자해야 한다. 제2 서해안 고속도로 라인과 화성, 아산, 평택, 당진, 제2경부 고속도로 예정지 라인, 세종시, 새만금까지의 서해안 라인에 주목할 필요가 있다. 삶의 질의 향상이라는 측면에서의 서울에서 접근성이 좋아진 성남-여주 라인과 평창 동계 올림픽 개최지 중 원주-강릉 복선 예정지도 그 범주에 속한다. 물론 전국적으로 국지적인 호재나 산발적으로 지역적 개발이 이루어지는 곳도 많다. 하지만 잊지 말자. 2003년부터 지역균형발전이란 미명아래 기업도시, 혁신도시, 경제자유구역 등 얼마나 많은 이름의 도시들로 지정되었는가. 10년도 지나지 않은 현재 활성화 되어있는 지역이 몇 곳이나 되지 않는다.

물론 토지 투자는 더 중요 한 것이 있다. 지역도 중요하지만 바로 해당 토지의 현황이다. 용도지역 등으로 표현되는 공법상의 현황이 제일 중요하다. 토지의 가치를 결정짓기 때문이다. 꾸준한 관심과 노력이 필요하다. 다가오는 말띠 해에는 국내 경제도 껑충껑충 뛰는 말처럼 신나는 한 해가 되었으면 좋겠다. 문의 전화 [phone]) 또는 무료문자(013-3366-0110)