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국내 초고층 빌딩 프로젝트가 잇따라 휘청거리고 있는 가장 큰 이유는 당초 대부분의 사업이 '경제성'보다는 '전시효과'에 초점을 맞추고 기획된 데 있다. 국내 100층 이상 초고층 빌딩 프로젝트들은 대부분 지난 2000년대 중반 부동산 경기 활성화와 참여정부 당시 경제자유구역 등을 통한 정부의 적극적인 외자유치 계획과 맞물려 추진됐다. 지방자치단체 등 공공기관과 민간 개발사업자들이 너도나도 초고층 빌딩을 '랜드마크'로 삼겠다며 경쟁적으로 사업 구상을 내놓았던 것. 하지만 대부분 제대로 된 사업성 검토가 없었던데다 서울 도심과 여의도 등에 대규모 오피스 공급, 미국발 금융위기 이후 경기침체가 맞물리면서 휘청거리고 있는 실정이다. ◇'지으면 오겠지'란 안이함이 실패 초래=초고층 빌딩 사업들이 표류할 수밖에 없는 근본적인 이유는 '수요'에 의해 사업이 추진됐다기보다 '초고층 빌딩'을 통해 수요를 창출하려 한 지자체 등 공공기관들의 지나친 과욕에 있다는 지적이다. 인천 경제자유구역 내 초고층 프로젝트가 대표적인 예다. 지자체 등 공공기관들은 경제자유구역 개발계획을 수립하면서 초고층 빌딩을 랜드마크로 삼아 외자를 적극 끌어들이겠다는 야심 찬 의욕을 드러냈다. 하드웨어 인프라만 제공하면 외국투자를 끌어들일 수 있을 것이라는 판단에서다. 하지만 결과는 정반대였다. 빌딩을 사거나 임차해 들어오려는 수요가 거의 없어 건설에 필요한 자금조차 마련하지 못하고 있다. 이는 외국의 경우 초고층 빌딩 건립 때 사전에 필요한 임차수요를 확보하는 것과 대조적이다. 특히 경제규모가 지속적으로 확대될 것이라는 낙관적 전망과는 반대로 초고층 프로젝트 추진 과정에서 미국발 금융위기 등 악재가 잇따르면서 시장 상황이 180도 변했다. 이 과정에서 초고층 프로젝트 투자의 중심축인 건설ㆍ금융권마저 사실상 투자여력을 상실해버렸다. 건물을 짓겠다는 사업계획서만 있을 뿐 구체적으로 어떻게 자금을 조달할지, 건물을 누구에게 팔거나 빌려줄지에 대한 계획은 없는 '서류상의 초고층 빌딩'으로 전락하고 있는 셈이다. ◇부동산 경기 침체, 공급과잉 맞물린 것도 원인=초고층 빌딩 프로젝트가 휘청거리고 있는 또 다른 이유는 '공급과잉'이다. 업계에 따르면 당초 계획된 초고층 빌딩들이 예정대로 건립될 경우 오는 2017년까지 여기에서만 480만㎡의 오피스ㆍ상업시설이 들어서게 된다. 이는 서초동 삼성타운(39만㎡) 12개에 달한다. 이는 또 내년부터 2015년까지 5년간 서울에서 공급될 오피스 물량(555만㎡)에 육박하는 수치다. 하지만 이미 서울 등 수도권 일대는 현재 도심ㆍ신도시ㆍ경제자유구역 등에서 꾸준히 쏟아져 나오고 있는 업무시설을 채우기에도 버거운 상황이다. 기존 공급물량조차 제대로 소화하기 어려운 실정에서 초고층 빌딩 공급까지 가세할 경우 심한 수급 불균형으로 기존 오피스시장 기능이 무너져버릴 가능성까지 제기된다. 자산관리ㆍ컨설팅 전문업체인 SIPM의 박형중 수석연구원은 "초고층 빌딩은 건축비 부담 때문에 일반 프라임급 오피스빌딩보다 분양가나 임대료가 훨씬 높아질 수밖에 없다"며 "현재 매매가와 임대료를 감안하면 예정대로 지어지더라도 경쟁력이 있을지 의문"이라고 말했다. 이로 인해 업계 일각에서는 상당수 초고층 빌딩 프로젝트가 그나마 착공 전에 좌초된 게 다행이라는 평가조차 나온다. 자칫 일정궤도에 이를 경우 아랍에미리트(UAE) 두바이처럼 초고층 빌딩이 시장 자체를 흔들 위험요소가 될 수 있다는 우려 탓이다.
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