[부동산투기 超고강도 처방] 집값 이번에는 잡힐까

정부의 `9ㆍ5종합대책`은 단기투자를 노린 가수요를 차단하고, 중ㆍ소형 평형의 공급을 늘려 주택시장을 안정화 시키겠다는 정부의 강력한 의지를 담고 있다.

이번 조치의 핵심은

▲조합원 지위 양도 금지

▲중ㆍ소형 건립의무비율 확대 적용. 특히 1대1 재건축 단지에도 중ㆍ소형평형 의무비율을 적용함에 따라 중층단지의 타격이 가장 클 것으로 전망된다. 시장은 이미 반응하고 있다. 대책 발표 직후 시중 중개업소에는 지난 한 달새 급증했던 매수주문이 자취를 감춘 것을 나타났다. 또 일부 중개업소는 가격 폭락을 우려한 이들이 물건을 팔아야 할 지를 묻는 상담요청에 곤혹스러워 하는 모습을 보이기도 했다.

더구나 1가구 1주택자에 대한 비과세 요건을 강화한 정부 조치로 단기 매매를 노린 수요가 더욱 감소할 전망이어서 주택시장은 안정세로 돌아설 것이란 전망이 유력하다.

김영진 내집마련정보사 사장은 “지난해부터 이어졌던 대책들과 달리 이번 조치는 상당히 포괄적이고 강력해 투기수요를 막는데 효과가 있을 것 같다”며 “다만 1가구 1주택 비과세 요건 강화는 자칫 실수요자에게도 부담을 줄 우려가 있다”도 분석했다.

◇의무비율 확대, 1대1 재건축도 적용 = 이번 조치에 따라 5일 이후 사업승인을 신청하는 모든 단지는 전용 25.7평 이하 아파트 60% 이상을 건립해야 한다. 이에 따라 재건축을 추진 중인 서울ㆍ수도권 26만4,625가구 중 사업승인 신청 전단계인 188만8,278가구(71%)가 소형평형 확대 대상이다. 특히 기존 예외적용을 받던 1대1 재건축 단지도 전용 18평 이하 20%, 전용25.7평(18평 초과)이하 40%를 의무적으로 건립해야만 한다. 또 전용 25.7평을 초과하는 아파트도 전체건립가구의 40%를 초과하지 못한다. 다만 재건축 아파트가 기존 아파트의 평형보다 같거나 낮출 경우, 그리고 전용25.7평 이하로 건립할 경우 제외된다.

◇전매제한, 사실상 모든 단지 해당 = 현재 수도권에서 재건축이 추진 중인 곳은 총 26만 여 가구. 이중 조합인가 신청단계인 9만1,788가구가 전매제한 대상이다. 또 조합인가를 받은 17만2,857에 대해서는 1회에 한해 전매를 할 수 있다. 결국 모든 재건축 아파트에 대해 전매를 제한, 단기 투기수요는 차단될 전망이다.

◇`마이너스 재건축`으로 중층 재건축 포기 잇따를 듯 = 의무비율 확대적용 조치는 강남권 중층 재건축 아파트 거래시장을 크게 위축시킬 것으로 보인다. 이들 중층 단지는 대부분 일반분양 분 없이 기존 가구수와 동일한 규모로 짓는 1대 1 재건축을 추진하고 있는데다 대부분 평형수를 25.7평 이상으로 계획하고 있기 때문. 이번 조치가 시행되면 심지어 조합원이 현재 입주 중인 아파트보다 적은 평형을 배정 받게 되는 `마이너스 재건축`이 불가피해 재건축 포기 사례도 속출할 것으로 전망된다.

서울 강남구 대치동 은마아파트의 경우 이번 조치가 적용되면 현재의 31평형(전용 23.23평)과 34평형(〃25.54평) 총 4,424가구를 21평형(〃18평)1,000가구, 33평형(〃18~25.7평)2,000가구, 33평형이상 2,000가구 정도로 재건축하게 된다는 게 시공사 관계자의 설명이다. 곽기석 한국감정원 도시정비사업단장은 “중층 단지들은 대부분 사업시행인가 신청도 하지 못한 상태라서 중ㆍ소형 건립의무비율 적용이 불가피하다”며, “이로 인해 일부 중층아파트에선 재건축사업이 지연되거나 사업이 중단 될 수도 있다”고 내다봤다.

◇급매물 출회로 가격 안정에는 효과 = 매매시장에 급매물이 잇따라 나와 재건축 아파트 값이 하락할 것이란 분석도 나오고 있다. 조합원 분양권 전매가 금지될 경우 단기매매를 노리고 무리하게 융자를 얻어 재건축 아파트를 샀던 투자자들의 투매가 이어질 수 있다는 것. 또 국세청의 세무조사가 실시되면 매수심리는 완전히 바닥으로 곤두박질 칠 것이란 게 전문가들의 의견이다.

재건축정보업체 미리주닷컴의 김종수 부장은 “지구단위계획 수립 의무화 등으로 가뜩이나 재건축사업기간이 장기화된 상황에서 분양권 전매까지 금지된다면 많은 빚을 안고 투자한 이들은 금융비용을 감당하지 못해 급매물을 내놓을 수밖에 없다”고 설명했다. 실제로 9ㆍ5대책 발표 당일 강남권의 부동산중개업소들에는 매물을 팔아야 할지를 문의하는 투자자들의 문의가 이어졌다. 대치동 엘리트공인의 한 관계자는 “아파트 매도여부를 상담하는 사례는 이어진 반면 매수주문은 완전히 끊겼다”고 말했다. 또 서초구 반포동 한산공인의 한 관계자도 “거래 위축은 불가피하다”며, “지난 한두달새 거래가 회복되면서 값도 크게 올랐지만 현재는 문의조차 없다”고 설명했다.

<민병권기자,이철균기자,이혜진기자 [e-mail]>