[盧대통령 시정연설/토지공개념 어떻게 적용하나] ‘주택거래허가제’ 강력처방도 검토

노무현 대통령은 13일 시정연설에서 “집값 안정을 위해 강력한 토지공개념을 도입하는 방안도 검토하겠다”고 밝혀 아파트 등 주택가격 급등을 차단하는 강력한 대책이 제시될 것을 예고했다. 이는 노 대통령의 재신임 문제와 연계돼 있는 사안인 만큼 집값 안정여부에 따라 정부의 칼날은 보다 예리해질 것으로 보인다.

이에 따라 토지공개념이 주택부문에 어떻게 적용될지 관심이 모아지고 있다. 지난 89년 토지공개념 도입된 이후 91년에 토지가격이 급락했던 게 주택시장에도 재발할 가능성이 크게 때문이다.

일단 노 대통령은 이 달 말까지 `부동산 시장안정 종합대책`을 발표하고 이 정책이 효과가 없을 경우 토지공개념을 도입하겠다고 천명했다. 이번 종합대책이 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠지를 지켜보고 강남지역 등 주택가격 급등의 예봉이 꺾이지 않을 경우 주택공개념제를 확대 적용하겠다는 복안이다.

◇주택거래 허가제도 검토 대상=건설교통부는 앞으로 부동산시장 안정을 위해 사유 보다는 공개념을 강조하는 방향으로 정책방향을 선회하기로 했다고 밝혔다. 위헌시비를 최대한 줄이면서 집값 안정을 효과적으로 유도할 수 있는 강력한 정책이 집중적으로 제시될 것으로 보인다.

우선 `국토의 계획 및 이용에 관한 법률`에 따른 용도지역 지정제, 토지거래허가제, 공시지가제, 부동산실명제 등에 토지공개념의 정신이 살아있는 정책을 최대한 활용한다는 복안이다.

이날 노대통령의 발언 취지도 즉각적인 `주택공개념` 도입이 아니라 `공공재`인 주택의 소유를 개인별로 제한해 주택의 특정계층 집중 현상을 막거나 현재 재개발이나 재건축을 통해 조합원 등이 얻는 막대한 개발이익을 적정 수준에서 `국민 전체의 이익`으로 환수하겠다는 뜻으로 풀이된다.

건교부가 지난 80년대 말 도입된 토지공개념 중 위헌판결을 받은 토지초과이득세, 택지소유상한제 외에 올해말로 소멸되는 개발이익환수제 적용기간을 기획예산처 등과 협의를 통해 연장하기로 한 것도 이 같은 맥락이다. 개발이익환수제가 그 동안 토지가격 안정에 긍정적인 영향을 미친 만큼 최근 집값 급등현상을 완화할 수 있는 역할을 할 것으로 판단하고 있는 셈이다.

하지만 건교부는 부동산 시장 안정을 위해 강력한 정책도 실행할 의지를 갖고 있는 상황이다. 주택거래허가제 및 주택소유상한제, 분양가 공개 및 규제 등의 대책도 예상되는 각종 부작용에도 불구하고 여차하면 실행하겠다는 것이다.

정창수 건교부 주택국장은 “이 달 말까지 제시될 종합부동산대책에는 그 동안 거론됐던 주택거래허가제 등 모든 대안들이 검토되고 있다”고 말했다. 또 프랑스처럼 매매가격이 시가보다 현저하게 낮을 경우 정부가 해당 물건을 사들이는 주택선매제 도입도 거론되고 있다.

주택업계에서는 이 같은 정부 움직임에 대해 공개념을 강조하다 자칫 시장원리에 위배되는 정책이 나올 경우 득보다 실이 클 수 있다는 우려를 나타내고 있다.

토초세, 토지소유상한제 등 토지 과다보유를 금지하는 `극단적` 토지공개념 제도가 대부분 위헌 판결 등으로 흐지부지됐던 점을 감안하면 이를 주택에 적용하는 것은 더 큰 부작용을 초래할 것이라는 지적이다.

◇모든 토지와 건물 합산 과세, 다주택 보유자 중과세=전국에 보유한 토지에 대해서만 합산 과세하는 종합부동산세를 토지외에도 건물까지 합산하는 방안이 토지공개념 관련 세제로 거론된다. 정부는 지난달 1일 보유세 개편안을 발표하면서 주택의 경우 토지와 건물을 합산해서 과세하는 방안을 `연구ㆍ검토`한다는 단서를 달아 설득력을 더하고 있다. 전국의 토지에 대해서만 합산 과세하는 `종합부동산세`가 명실상부한 종합보유세로 전환되는 셈이다. 토지와 건물에 대한 합산 과세는 아파트와 토지를 많이 소유할수록 보유세 부담은 급격히 늘기 때문에 부동산 과다보유를 억제한다는 부동산의 공개념에 적합하다.

또 다주택 보유자에 대해 세금을 중과할 것으로 예상된다. 현재 양도세는 최고 세율 36%이지만 3주택 보유이상에 대해서는 탄력 세율(현재 투기지역은 15%)을 상향 조정하거나 아예 별도 세율 체제도 도입할 가능성이 높다. 양도세와 같은 거래세인 취득ㆍ등록세도 단일 세율(5.8%)에서 누진 세율로 전환하거나 주택보유 가구수별로 세율을 차등 적용하는 방안도 검토될 것으로 보인다.

<이정배기자,권구찬기자 [e-mail]>