임대주택사업/적은돈… 수익짭짤… 수도권 투자몰린다

◎「선등록 후취득」등 절차·요건 간소화/세제혜택도 다양,올 새사업자1,200명임대주택사업이 큰 관심을 끌고 있다. 지난 3월 임대주택법 개정으로 임대주택사업의 절차와 방법이 간소화되고 지자체의 조세감면 조례개정으로 투자여건이 좋아져 소액 투자자들의 관심이 쏠리고 있다. 임대주택사업의 절차, 세제혜택, 유망지역 등을 살펴본다.【편집자 주】

임대주택사업이 본 궤도에 올랐다.

정부가 관련 법규를 개정한데 이어 지방자치단체마다 사업자에게 세제 혜택을 줄 수 있도록 지방세 조세감면 규정 개정작업을 서두르고 있기 때문이다. 또 사업자등록도 점차 늘면서 부동산시장의 새로운 투자 아이템으로 떠오르고 있다.

임대주택사업 유형은 크게 매입임대와 민간건설임대로 구분된다.

매입임대는 5가구이상의 주택을 매입해 임대사업을 하는 경우이고 건설임대는 5∼19가구의 공동주택을 지어 임대하는 것으로 건설업자가 임대용 주택을 지어 사업을 벌이는 형태다.

이중 소액 투자로 사업을 시작할 수 있는 매입임대는 지난 3월 임대주택법시행령 개정으로 등록요건이 크게 완화되었다. 5가구이상 주택을 구입한 뒤 사업자등록을 신청토록 되어있던 것을 선등록 후취득으로 바뀐 것이다. 매매계약서나 분양계약서 5통만 있으면 바로 임대사업자로 등록이 가능하다.

임대주택사업에서 가장 매력적인 부분은 세제 혜택.

주택취득에서 보유, 매각단계에 이르기까지 각종 세제혜택을 받을 수 있어 일반 주택거래와 비교해 엄청난 특혜가 주어진다. 18평이하의 미분양주택을 구입, 임대사업을 하면 취득세와 등록세를 한 푼도 안낸다. 또 5년 임대후 팔 경우 양도세도 전액 면제된다.

따라서 임대주택사업을 하려는 투자자들이 몰리고 있다. 건교부에 등록된 임대사업자는 올해들어 부쩍 증가, 1천2백여명이 넘어섰고 이중 5가구를 매입, 임대사업을 벌이겠다고 등록한 사업자가 5백여명에 달하는 것으로 보아 개인 투자자들이 임대주택사업에 많은 관심을 보이고 있다는 것을 알 수 있다.

성공적인 임대주택사업은 뭐니뭐니해도 사업지역을 잘 고르는 일이다. 미분양주택을 구입, 임대사업을 시작할 때는 아무래도 수도권을 택하는 것이 유리하다. 전세보증금을 많이 받을 수 있어야 초기 부담을 덜 수 있기 때문이다.<유찬희 기자>

◎등록절차­분양계약서 5통 갖추면 공동명의·1주택이상도 가구수에 상관없이 가능 석달내 꼭 세무서 신고를

매입임대주택사업자 등록은 우선 거주지 구청 주택과를 찾아 준비서류를 작성하는 일부터 시작된다.

그동안 5가구이상의 주택을 매입, 소유권이전을 마쳐야 등록이 가능했으나 지난 3월 관련 법규 개정으로 매매계약서(분양계약서) 5통만 갖추면 된다.

다만 세제혜택을 받기 위해서는 전용면적 18평이하 주택으로 86년 이후 지은 미분양주택이어야 한다. 자신이 살고 있는 주택도 임대주택에 포함할 수 있으나 반드시 임대용으로만 사용해야 한다.

자격 제한은 없다. 1가구 1주택이상 소유자나 배우자 여부 등에 아무런 제약이 따르지 않는다. 임대주택 규모도 제한이 없다. 대형 주택도 임대주택이 될 수 있으나 다만 세제 혜택을 받을 수 없다.

개인뿐 아니라 공동으로 임대사업을 벌여도 무방하다. 공동명의로 임대사업을 할 경우에는 매매계약서를 공동명의로 작성하고 등기부등본에도 반드시 공동명의로 등재해야 한다. 부부간 임대사업을 할 경우도 반드시 공동명의로 등록하고 주택을 소유해야 가능하다.

구청 주택과에 임대사업자로 등록하기 위해서는 주민등록등·초본, 법인등기부등본(법인 경우), 5가구 매매계약서가 필요하다. 이때 임대조건 신고도 병행해야 한다. 임대차계약기간, 보증금, 임대료 등을 신고하는 것을 말한다.

임대조건 신고는 임대를 시작할 때 신고하고 임대조건이 바뀌면 변경 10일전에 다시 신고토록 돼있다. 신고를 하지 않거나 허위로 신고하면 1년이하의 징역이나 1천만원이하의 벌금을 물어야 한다는 것을 주의해야 한다.

사업자등록을 마쳤으면 세무서에 임대사업자로 사업자 신고를 해야한다. 세제혜택을 받기 위한 필수 절차다. 신고는 주택소재지와 관계없이 임대개시 3개월이내에 임대주택사업자가 거주지 관할 세무서에 신고하면 된다. 또 임대를 시작한 날로부터 3개월이내에 주택임대신고서를 제출해야 한다.

◎세금특혜/18평이하­미분양 매입임대 취득·등록세 면제/25.7평이하­주택도 10년이상 양도세 없어

임대주택사업자로 등록하면 주택 취득단계부터 보유, 매각때까지 각종 혜택을 받는다. 일반적으로 주택을 사고파는 경우나 임대사업을 하는 것에 비해 큰 메리트가 주어지는 셈이다.

임대사업자로 등록하면 가구수에 관계없이 혜택을 받을 수 있다. 매입임대의 경우 취득세와 등록세를 면제받기 위해서는 전용면적 18평이하로 제한된다. 취득세와 등록세에 따라붙는 교육세, 농어촌 특별세 등도 모두 생략된다.

임대주택사업 활성화로 미분양에 허덕이는 건설업체의 자금난을 덜어주기 위한 정책적 배려가 깔려있기 때문이다.

따라서 중고주택(사람이 살고 있던 집)을 매입할 경우 주택 규모에 관계없이 취득세와 등록세를 모두 부과해야 한다.

주택을 보유하고 있을 때도 혜택이 주어진다.

전용면적 18평이하 임대주택은 재산세가 50% 감면된다. 누진세율이 적용되는 종합토지세도 예외를 인정받을 수 있다. 법인의 경우 법인세를 납부치 않아도 되고 매 분기마다 납부해야 하는 부가가치세 면세조치도 받는다.

세제 혜택중 가장 큰 부분은 양도세 감면조치. 전용면적 25.7평이하 주택도 감면혜택을 받을 수 있다.

감면혜택 비율은 보유기간에 따라 다르다.

5년이상 보유 임대사업을 했으면 50%, 10년이상 임대사업을 벌였으면 1백% 면제받는다. 다만 양도세 감면 혜택은 86년 1월이후 신축된 주택이거나 이전에 지어졌더라도 86년 1월 현재 입주 사실이 없는 미분양 주택이어야 한다는 점에 주의해야 한다.

예를들어 수도권에서 6천만원짜리 아파트 5가구를 구입, 5년동안 임대사업을 할경우 얼마만큼의 세제혜택을 받는지 알아본다.

먼저 대상 아파트 구입에 3억원이 소요된다. 그러나 보증금이 비싼 지역을 찾는다면 2억원정도는 바로 뽑을 수 있어 실제 투자액은 1억원정도면 된다.

이 경우 취득세와 등록세, 여기에 붙는 교육세 등을 합치면 1천7백여만원(취득가액의 5.6%)을 부과해야 한다.

가격이 연 5%정도 상승했다고 할 경우 가구당 양도차익은 1천7백만원정도. 일반적인 주택의 양도세는 가구당 5백10만원이나 50% 감면혜택을 받아 2백55만원이면 된다.

따라서 5가구에 과세되는 양도세는 1천3백여만원에 불과하다. 보유세는 크게 걱정하지 않아도 된다. 많이 나오지 않는데다 50% 감면혜택을 받아 30여만원이면 충분하다.

따라서 일반주택을 사고팔때와 비교해 1천3백여만원이 절약돼 3천여만원이면 모든 세금을 해결할 수 있다.

만약 미분양주택을 구입해 임대사업을 벌인다면 취득·등록세까지 면제받아 모두 3천여만원의 세금혜택을 받는 셈이다.

◎유망지역­전세값이 매매값 60% 넘는곳 초기투자 적어 시흥·의정부·수원등 인기 노원·도봉등 서울 강북도

임대주택사업을 하려면 우선 전세가격이 높은 곳을 찾아야 한다. 전세가 비율이 매매가의 60%이상이거나 매매가격이 낮은 곳이 적합하다.

취득·등록세까지 면제받기 위해서는 미분양 아파트를 노리는 것이 좋다.

수도권 미분양아파트는 흔하지 않다. 괜찮은 곳으로 서울은 강북구 번동 신원아파트, 금천구 시흥동 반도아파트를 재건축한 삼익아파트, 중산동 우방아파트 등이다. 이들 지역은 교통여건이나 주거환경면에서 약간 뒤진 곳이지만 전세가격이 전체 분양가의 60%선에 달해 임대사업지로 충분하다.

서울 근교 미분양 아파트중에는 의정부 용현동 건영아파트, 인천 마전동 동아아파트, 수원 일월지구 코오롱아파트가 꼽힌다.

취득세와 등록세 감면혜택은 없지만 서울 지역에서 매매가격이 싼대신 전세금이 비싼 곳은 초기 투자금을 줄일 수 있어 임대사업지로 적합하다.

전세보증금비율이 매매가의 60%이상 차지하는 곳을 살펴보면 강남지역에서는 천호동 한신아파트(15∼23평형), 일원동 대치아파트 (14평형), 수서동 신동아아파트(14∼17평형) 등이다.

전세보증금 비율이 높은 곳은 노원, 도봉, 강북, 중랑지역. 매매가가 상대적으로 낮은 반면 전세가는 큰 차이를 보이지 않고 있기 때문이다. 특히 노원구 상계·중계·하계동 지역은 소형아파트가 몰려있는 곳으로 전세보증금 비율이 매매가의 60∼70%선이다.

의정부 신곡동 주공아파트, 고양시 성사동 신원당 아파트단지도 전세비율이 높다. 수원은 정자동 동신아파트, 매탄동 삼성아파트 등이 꼽힌다. 그밖에도 안산 본오동·성포동, 안양 비산동 삼호아파트 등이 전세보증금 비율이 높은 지역이다.