서울 오피스빌딩 수익률 7.39%

종로ㆍ중구등 도심지역 8.76%로 최고서울시에 소재한 11층이상 오피스빌딩의 평균 투자수익률은 7.39%인 것으로 나타났다. 또 지역별로는 종로ㆍ중구 등 도심지역이 가장 높은 8.76%인 반면 강남지역은 6.43%에 머물고 있는 것으로 조사됐다.

한국감정평가협회(회장 송태영)는 27일 건설교통부의 용역의뢰에 따라 서울시내 750여개의 11층이상 오피스빌딩중 148개를 선정해 조사ㆍ분석한 결과 이같이 나타났다고 밝혔다.

이번 오피스빌딩 투자수익률 조사는 신뢰성있는 공인기관의 조사결과로서 우리나라 실정에 맞는 부동산 투자수익률 산정체계 마련과 동시에 적정가격 제시를 통해 외국인 투자자와의 협상능력을 제고할 수 있게 됐다는 점에 의의가 있다.

◇오피스빌딩 임대 현황=11층이상 오피스빌딩의 평균 전세금은 ㎡당 125만1,000원(평당 413만4,000원), 보증부 월세의 경우 보증금 16만8,000원(55만6,000원)에 월세 1만5,000원(4만9,000원)인 것으로 나타났다. 또한 임대차 계약형태는 전세 35.4%, 보증부 월세 64.6%인 것으로 조사됐다.

해당 오피스빌딩의 대부분을 차지하고 있거나 가장 넓은 면적을 사용하고 있는 핵심임차인은 은행ㆍ보험ㆍ증권 등 금융서비스 업종이 32.4%로 가장 많았으며 그 다음은 정보통신분야(10.1%) 였다.

◇운영수입과 순영업소득은 ㎡당 각각 20만1,000원, 13만4,000원=임대료 수입ㆍ관리비 수입ㆍ기타 수입 등을 합한 오피스빌딩 운영수입은 ㎡당 20만1,000원(평당 66만3,000원) 이었다. 이를 항목별로 보면 임대료 수입이 63.4%, 관리비 수입 35%, 기타 수입 1.6% 등이다.

단위 면적당 운영수입을 지역별로 보면 종로ㆍ중구등 도심지역이 ㎡당 27만4,000원(평당 90만7,000원)으로 가장 높고, 강남지역이 가장 낮은 14만4,000원(47만8,000원)인 것으로 조사됐다.

또 운영수입에서 공실면적에 상당하는 임대료 수입결손과 대손충당금 및 영업경비를 제외한 순영업소득은 서울시 평균이 ㎡당 13만4,000원(평당 44만2,000원)인 것으로 나타났다.

지역별로는 도심지역이 ㎡당 18만5,000원(평당 61만원)으로 가장 높은 반면 강남지역은 가장 낮은 9만5,000원(31만4,000원) 이었다.

이처럼 강남지역의 운영수입과 순영업소득이 낮은 것은 임대차 계약형태중 전세의 비중이 높아 단위면적당 전세금 운용수익은 높지만 월세기준 임대료 수입이 낮기 때문이다. 또한 상대적으로 공실률이 높고 부동산경기 역시 도심지역에 비해 위축된 것도 한 요인으로 꼽히고 있다.

◇투자수익률도 도심지역이 높아=일반적으로 투자(종합)수익률은 소득수익률(순영업소득을 부동산 가격으로 나눈 값)과 자본이득률(1년 보유를 전제로 토지가격 및 건물가격 상승으로 투자자의 몫이 증가하는 정도)의 합으로 나타낸다.

이를 전제로 하면 서울시에 소재한 오피스빌딩의 평균 투자수익률은 7.39%며, 도심지역은 이보다 1.37%포인트 높은 8.76%다. 반면 강남지역은 가장 낮은 6.43%다. 한마디로 오피스빌딩 경영환경은 도심지역이 가장 양호하다는 얘기다.

이번 조사에서 가장 투자수익률이 높게 나온 빌딩은 중구 남대문로 5가에 있는 국제보험빌딩으로 투자수익률이 25.86%에 달했다. 이어 삼정빌딩(21.02%), 영풍빌딩(19.09%), 가든타워빌딩(17.81%), 경기빌딩(17.37%), 해운센타(17.19%), 대일빌딩(15.02%) 등으로 조사됐다.

정구영기자