[생생 경매토크] 임차인 보증금 인수 '시세보다 싸게 매입 가능'

강서구 등촌동에 사는 김모씨는 여유자금 4,000만원으로 경매 물건을 모색하던 중 은평구 신사동에 감정가 1억1,000만원의 다세대 주택이 5번 유찰돼 3,604만원에 나온 것을 발견했다. 유찰이 많았던 이유를 살펴보니 낙찰자가 보증금을 물어줘야 하는 선순위 세입자가 있었다.

김씨가 현장 조사를 해본 결과 시세는 감정가 정도면 무난했고 전세 수요도 풍부했다. 건물은 관리가 잘된 편이었고 4층 건물의 4층 집이었다. 세입자는 보증금 4000만원, 월 15만원의 임대계약으로 1년 전부터 살고 있었으며 대항력이 있기 때문에 낙찰되더라도 만료기간까지 1년을 더 살고 싶다고 했다. 김씨는 대항력 있는 임차인이 있고 당장 보증금을 내줘야 할 필요가 없는 것이 오히려 잘됐다고 생각하고 3,800만원에 낙찰을 받았다. 낙찰 후 김씨는 세입자를 만나 보증금 4,000만원은 임대차 기간이 끝나는 1년 뒤에 지급하기로 하고 월세 15만원을 매월 받기로 약정했다.

결국 김씨는 3,800만원을 들여 시세 1억1,000만원인 집을 낙찰 받고 월세 15만원까지 벌게 된 셈이다. 나중에 인수해야 하는 임차보증금 4,000만원을 감안해도 시세보다 싸게 낙찰 받았고 매입가가 저렴해 취득세와 등록세를 절세하는 효과도 볼 수 있었다. 또 1년 후엔 새로운 임차인을 들이면서 그 돈으로 현재 임차인의 보증금을 감당하면 된다는 계산도 있었다.

[Tip]

선순위 임차인이 있어 낙찰자가 보증금을 인수해야 하는 경우엔 대부분의 사람들이 관심을 갖지 않는 경우가 많다. 그러나 이런 물건은 유찰이 여러 번 발생해 임차인의 보증금을 내주고도 시세보다 훨씬 저렴하게 낙찰 받는 경우도 있다. 또 대항력 있는 세입자가 있는 주택을 낙찰 받으면 오히려 도움이 되기도 한다.

먼저 낮은 금액에 매입이 가능해 자금부담이 적다. 일반 시장에서 전세를 끼고 구입하는 것과 같은 이치다. 또 경매된 집에 살고 있는 임차인들은 보증금에 손실이 없어도 이사비를 요구하고 집을 비워주지 않는 경우가 있지만 임차인의 보증금을 낙찰자가 주게 되면 더 이상의 추가금을 요구하지 않게 된다.

더욱이 낙찰자가 낙찰 받은 집에 직접 거주를 하지 않는다면 임차인을 들여야 하는데 이런 수고를 덜 수 있고 도배나 장판 등을 수리해줘야 하는 비용도 줄일 수 있게 된다. 여기에 취득세와 등록세는 매입가격을 기준으로 하기 때문에 세금 부담도 적은 장점이 있다.

다만 임차인에게 반환해준 보증금에 대한 영수증은 확실하게 받아놓아야 앞으로 매도할 때 양도차익 계산에 포함시킬 수 있게 된다.