감면制 알면 양도세 확 줄인다

기준시가 재고시를 올 상반기 중에 다시 한번 할 예정인 데다 다 주택 보유자에 대한 양도세 중과 등의 조치가 시행되면서 주택 보유자들의 세금걱정이 이만저만 아니다. 그러나 `감면 제도`를 잘 알아두면 양도세를 절약할 수 있는 방법이 많다. 정부가 한 때 주택경기를 살리기 위해 `특정기간에 취득한 신축주택(분양, 미분양 등)`에 대해 큰 혜택을 부여했기 때문이다.

10일 세무 및 부동산 전문가들에 따르면 `특정기간 내 신축주택`은

▲다주택 산정 시 제외되고(거주자의 소유주택으로 보지 않음)

▲취득일로부터 5년 이내에 팔면 양도소득세가 전액 감면되는 등 제도를 알아두면 큰 세금혜택을 누릴 수가 있다.

◇감면되는 신축주택 = 감면 및 거주 주택으로 보지 않는 신축주택은 일정기간 내에 취득한 주택이다. 구체적으로 보면

▲98.5.22~99.6.30(국민주택은 99.12.31) 기간 중 취득한 신축주택

▲2000.11.1~2001.12.31 기간 중 취득한 비 수도권 지역에 위치한 주택

▲2001.5.23~2003.6.30(서울, 5대 신도시, 과천은 2002.12.31) 기간 중 취득한 주택 등이 그것이다. 여기서 취득이란 분양ㆍ미분양 등의 경우 건설업체와 분양계약을 체결한 날이 된다. 본인이 직접 짓는 신축주택은 사용 승인일이 기준이다.

보유 중인 주택이 이 기간에 매입한 신축주택이면 주택 보유수, 거주 여부에 상관없이 잔금 청산 일로부터 5년 이내에 팔면 양도세가 전액 감면된다. 아울러 5년이 지난서 팔 경우엔 5년간 발생한 양도소득금액을 차감해 세금을 산정한다.

주목할 점은 이들 감면 신축주택은 거주자 소유로 보지 않는다는 점. 다 주택 산정 시 제외 된다는 것이다. 예를 들어 이들 기간 중 취득한 신축주택이 5가구이고, 예전부터 보유한 주택이 1가구라고 했을 때 `1가구 6주택`자가 아닌 `1가구 1주택자`가 되는 셈이다..

◇고급주택 기준도 다르다 = 현재 양도세가 실거래가로 과세되는 고급주택 기준은 시가 6억원 이상이다. 과거엔 면적 기준 이었으나 최근 들어 시가로 바뀌었다. 한가지 고려할 것은 이들 감면 신축주택은 양도 시점이 아닌 과거 취득시점 당시의 기준으로 고가주택을 판정한다.

과거 고가주택 기준은 전용면적 50평 이상. 이 기준 이하면 현 매매가에 상관없이 감면혜택이 주어진다. 한 예로 타워팰리스 1차의 경우 감면 기간 내에 분양이 이뤄졌다.때문에 일부 대형 평형을 제외하곤 5년 내에 팔면 양도소득세를 100% 감면 받게 되는 것이다. 화인경영회계법인의 정영학 회계사는 “현재 보유중인 주택이 신축주택이라면 취득 시점이 특정 기간에 이뤄졌는지 반드시 확인해야 된다”며 “만일 감면대상이 된다면 분양계약서 등 감면대상 주택임을 입증할 수 있는 서류를 첨부해 확정신고 기한 내에 신청을 해야 된다”고 설명했다.

<이종배기자 [e-mail]>