[8·31 부동산대책 이후] 6대 쟁점 분석

“얼마나 힘을 발휘할까.” 정부가 야심차게 발표한 8ㆍ31 부동산종합대책이 최종 시행되기까지는 미세한 정책조율과 함께 국회 입법과정 통과라는 험준한 산이 기다리고 있다. 그러나 발표 하루 만에 송파ㆍ거여 등 일부지역에서 투기조짐이 보이는 등 대책의 실효성이 도마 위에 오르고 있는 상황이다. ‘종합선물세트’처럼 온갖 정책이 담겨 있다 보니 일부는 서로 충돌하는 대책이 섞여 있고 의도와 다른 결과를 초래할 수 있는 대책도 상당수란 지적도 나온다. 이번 대책이 입법과정 등을 통해 해결해야 할 6대 핵심쟁점을 소개한다. ◇종부세 등 보유세, 얼마나 늘릴 수 있나=부동산 관련 세금을 한꺼번에 늘리려다 보니 국민들의 세부담을 우려한 반발이 만만치 않다. 우선 보유세 부담 증가가 가장 큰 쟁점이다. 정부와 여당은 오는 2009년까지 실효세율을 1%대로 올리겠다고 했지만 한나라당은 0.5% 수준에 그쳐야 한다는 입장이다. 종합부동산세 제도를 1년 만에 바꿔 과세대상을 9억원에서 6억원으로 낮춘 점이나 세부담 상한선을 50%에서 200%로 올린 점에 대해서도 ‘조변석개’라는 지적이 나오고 있다. “시행도 하기 전에 바꾸느냐”는 야당의 비판이 부담스러운 상황이다. 결국 입법과정에서 진통을 겪다 보면 부과기준이나 세금증가 정도가 또 다시 바뀔 가능성도 있다. ◇양도세 중과, ‘대상 줄여라’ 대 ‘1주택도 과세하라’=양도세 중과를 둘러싼 논란은 더 혼란스럽다. 부동산 투기의 핵심인 ‘양도차익’ 과세 여부를 결정짓는 부분이기 때문이다. 당장 2주택 중과의 경우 세금부담이 9~36%에서 50%까지 크게 오르면서 국민 여론마저 개개인의 입장에 따라 달라진다. 일각에서는 기준시가가 수도권 지역 3억원, 기타 지역 1억원 이상이더라도 선의의 피해자를 줄이기 위한 제도를 더 도입해야 한다는 지적이다. 이에 따라 현재 결혼ㆍ이사ㆍ상속ㆍ등기미이전 등으로 한정된 중과 제외 대상을 ‘취학 및 진학’ 등으로도 대폭 넓혀야 한다는 의견도 제기된다. 이에 반해 한편에서는 2주택뿐만 아니라 1주택에 대해서도 양도차익을 전면 세금으로 환수해야 한다는 여론도 나오고 있다. ◇세대별 합산 위헌소지 우려에 야당은 토지도 합산주장=내년부터 시행하기로 한 종부세 세대별 합산과세를 놓고도 말들이 많다. “혼인ㆍ가족관계를 이유로 세금을 더 물린다”며 위헌소지가 제기되고 있다. 그러나 정부는 소득이 아닌 보유자산에 물리는 세금인 만큼 위헌 문제는 없을 것이라고 장담하고 있다. 희박하기는 하지만 정부의 이런 자신에도 불구하고 위헌 논란이 강하게 부상할 경우 제도 실행 자체가 힘들어질 가능성도 배제할 수 없다. 이런 가운데 한나라당은 현재 주택은 주택, 토지는 토지끼리 부과되는 종부세를 모두 합산하자고 주장하고 있다. ◇송파 신도시, 강북 광역개발 계획대로 이뤄질까=투기억제와 주택공급 분야는 정책의 실효성 여부를 놓고 논란이 많다. 우선 공급대책의 골자인 송파ㆍ거여 신도시 개발과 강북 광역개발이 집값 안정과 주택공급 확대를 이뤄내기 어렵다는 비판이 일고 있다. 특히 송파를 무대로 한 투기가 심해지면서 시장에서는 개발계획이 제대로 진행될지에 대해 회의적인 목소리가 나오고 있다. 정부가 투기를 조기에 진화하지 못할 경우 송파 신도시 문제 등이 뜨거운 감자로 부상할 가능성이 있다. 재원 문제도 개발계획을 둘러싼 논란을 부채질하고 있다. 정부가 당장 쓸 돈이 없기 때문이다. 강북 광역개발의 경우 개발해야 할 지역만 15만평이 넘는다. 은평 뉴타운 택지개발에 3조7,000억여원이 들어간 점을 감안하면 전체 지역에 투입될 예산은 가히 천문학적인 수준이 될 전망이다. 가뜩이나 세수가 부족하다며 주류세도 올리고 소득공제까지 줄이는 상황에서 재원을 어디서 마련할지 고민거리다. ◇투기억제대책, 효과 상충에 여야 대립=투기억제대책은 개별 정책들의 효과가 상충되고 정책을 놓고 여야 대립까지 발생하는 부분이다. 예를 들어 정부가 도입하기로 한 주택공영개발과 기반시설부담금 제도의 경우 택지지구의 주택공영개발은 분양가를 낮추는 제도인 반면 기반시설부담금은 재건축 조합이 부담금을 분양가에 전가하면서 분양가 상승을 불러올 것으로 우려된다. 분양가를 규제하는 아파트에 대한 분양권 전매금지 기한을 놓고도 정부와 여당은 수도권 10년 등으로 확대한다는 계획이지만 야당은 사유재산권 침해소지가 있다며 소유권 이전등기 때까지만 해야 한다는 주장이다. ◇정부 내, 정부-지자체간 갈등=야당을 제외해놓더라도 정부 내에서 정책간 혼선이 예견되는 부분도 있다. 뉴타운 등 강북권 광역개발은 주도권을 놓고 정부와 서울시의 마찰이 크게 우려된다. 또 신도시 고밀도 개발 등의 경우 국방부ㆍ환경부 등 몇몇 민감한 부서와의 의견조율 과정에서 반대의 목소리가 나올 가능성도 점쳐진다. 특히 이번 대책이 환경부 등이 내걸었던 저밀도 개발, 개발면적 최소화라는 정책방향과는 배치되는 부분이 적지않다. 향후 판교나 다른 신도시의 고밀도 개발 등이 추진될 경우 환경영향평가 등 과정에서 마찰이 생길 수도 있다.