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Q=11월에 결혼을 앞둔 예비 신혼부부입니다. 부부합산 연봉은 6,700만원 정도입니다. 원래 전셋집을 구하려고 했는데 매물을 찾기도 쉽지 않아서 이번에 8.28대책에서 나온 모기지를 이용해서 첫 집을 마련하고 싶은데요. 모기지 내용이 너무 어렵기도 하고 어떤 모기지가 더 유리한지도 궁금합니다.
A=정부가 이번 8.28 전월세 대책에서 내놓은 새 모기지는 '수익 공유형', '손익 공유형' 두 종류입니다.
먼저 수익형은 저금리 연 1.5%의 고정금리로 대출을 받되 나중에 집을 팔아 생기는 수익이 나면 대출한 국민주택 기금에서 지원받은 그 비율만큼 기금과 나눠 갖는 방식입니다. 하지만 향후 집값이 하락할 경우에는 주택기금은 손실을 떠안지 않기 때문에 위험부담은 커질 수 있습니다. 손익형은 금리가 최초 5년간 연 1%, 이후 연 2%로 고정금리를 받아 상대적으로 수익형에 비해 이자 부담은 커질 수 있습니다. 하지만 향후 집을 팔 때 이익뿐만 아니라 손실도 기금과 나눠가져 가는 방식이어서 향후 집값이 떨어질 경우에는 오히려 부담이 덜할 수 있습니다.
상환조건의 경우 수익형은 20년 원리금 균등 분할이며 손익형은 20년 만기 일시 상환입니다. 따라서 연 소득이 적거나 일정하지 않는 서민들이라면, 대출 원리금을 매달 갚아 나가야 하는 수익형은 부담이 될 수 있습니다.
결론적으로 목돈이 부족해 대출을 받아야 하는 금액이 크지만 일정한 수익이 있어 매달 대출을 갚을 능력이 되고, 위험성은 있지만 더 높은 수익률을 원한다면 수익형이 더 유리합니다.
손익형의 대출한도는 40%인데 비해 수익형의 대출한도는 주택가격의 최대 70%라 더 많은 대출을 받을 수 있습니다. 2억원짜리 집을 사 향후 모기지 만기인 20년 뒤 3억원에 팔 경우, 수익공유형은 연 1.5%의 대출금리를 제외한 3.5% 수익 즉 3,500만원의 수익을 기금이 가져가게 됩니다. 같은 조건에서 손익형은 기금 지분율은 40%로 4,000만원의 수익이 기금에게 돌아가게 됩니다. 하지만 수익형은 향후 집값이 하락했을 때 그 책임은 고스란히 대출자이기 때문에 향후 시장이 좋아졌을 때 가격이 오를 수 있는 곳을 선택하는 것이 중요하겠습니다.
이번 신모기지는 생애최초 주택 구입자에게 적용되는 대출입니다. 따라서 부부합산 연소득 7,000만원 이하 생애최초 주택구입자만 대출을 받을 수 있습니다. 자격요건을 갖추더라도 이번 신모기지는 선착순 3,000명만 대출을 받을 수 있는 시범사업이고 지원자의 대출금 상환능력과 구입희망 주택의 적격성, 무주택기간 등을 평가해 대출자를 고르기 때문에 선정자로 뽑히기도 쉽지 않을 것으로 보입니다.
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