|
Q=재개발 구역 내 지분에 관심을 갖고 있는 투자자입니다. 여러 물건을 알아봤는데 얼마나 이익을 거둘지 계산하기가 까다롭습니다. 같은 지역에서도 어떤 물건은 지분가격이 3.3㎡당 5,000만원을 넘는가 하면 다른 물건은 3.3㎡당 2,500만원에 불과하기도 합니다. 중개업소에서도 무조건 싼 물건이 좋은 것은 아니라고 하니 더욱 헷갈립니다. 재개발 지역에서 물건별로 3.3㎡당 가격 차이가 크게 벌어지는 이유가 무엇입니까. A=재개발 투자의 가장 큰 함정은 단순한 지분가격으로 투자가치를 판단하는 것입니다. 이는 일반적인 주택의 단순 비교 방법으로 재개발 투자에서는 옳지 않은 방법입니다. 예를 들어 3.3㎡당 1,000만원과 2,000만원 하는 두 물건이 있다고 가정하면 보통 투자자들은 1,000만원짜리 물건이 당연히 저렴하다고 생각할 것입니다. 하지만 보다 더 정확한 비교를 하려면 앞으로 해당 구역의 조합원 수와 건립될 주택 수, 주택 크기별 구성 등을 따져봐야 합니다. 재개발 구역 내 지분투자는 개발을 전제로 한 것이며 따라서 미래 가치가 중요하기 때문입니다. 개별 물건에 대한 판단도 이와 다르지 않습니다. 예컨대 재개발 구역 내 지분의 거래가와 감정평가액이 크기에 상관없이 각각 3.3㎡당 1,000만원과 500만원으로 고정돼 있다고 가정해보겠습니다. 관리처분에서 지분의 가치를 측정하는 것은 결국 감정평가액이므로 지분을 사는 투자자는 3.3㎡의 땅을 살 때마다 매도자에게 500만원의 웃돈을 얹어주는 셈입니다. 문제는 가진 지분이 크다고 해서 주택 수가 달라지지도 않고 무조건 더 넓은 집을 받게 되는 것도 아니라는 점입니다. 만약 실거래가가 고정돼 있다면 투자자는 큰 지분을 가질수록 손해를 보는 셈입니다. 이 때문에 지분이 커지면 오히려 지분 값이 내려가게 됩니다. 지분이 커질수록 초기투자비용이 커지는 것도 소형 지분에 비해 상대적으로 3.3㎡당 가격이 낮은 원인이 됩니다. 이 때문에 지분 투자에 있어 가장 확실한 분석 방법은 초기 투자금액과 추가 부담금 등의 합을 계산해 총투자금액으로 접근하는 것입니다. 이것이 재개발의 가치분석투자라 할 수 있습니다.
< 저작권자 ⓒ 서울경제, 무단 전재 및 재배포 금지 >
