서울, 공공관리자制 도입… 조합원 분양가 1억원 낮춘다

일반 분양가도 내릴지는 미지수

전체사업비 줄더라도 조합원이 분양가 결정

한강변 초고층 성수지구 '시범지구' 로 선정

건설업계 집단반발 조짐… 법제화 진통 예상

서울시는 1일 재개발·재건축 사업에 '공공관리자제도' 를 도입하기로 하고 성수지구를 시범지구로 선정했다. 한강변 초고층 지역으로 개발될 예정인 성수동 일대의 전경.

서울시가 내년부터 재개발ㆍ재건축 사업의 비리를 없애기 위해 ‘공공관리자제도’를 도입하기로 해 앞으로 재건축ㆍ재개발 사업의 일대 변화가 예상된다. 그동안 조합과 추진위 위주로 이뤄지던 이들 사업에 사업시행 초기부터 공공관리자가 개입해 감독하기 때문이다.

다만 국토해양부가 서울시를 제외한 각 지방자치단체의 재정자립도를 고려할 때 공공관리자제도를 전국적으로 도입하는 것은 시기상조라는 입장을 나타내고 있는데다 건설업계도 ‘옥상옥’의 조치라며 반발할 움직임을 보여 법제화 과정에서 진통이 예상된다.

◇조합원 분양가, 1억원 이상 인하 효과=서울시는 공공관리자제도가 도입되면 조합원의 분양가가 1억원 이상 낮아질 것으로 내다보고 있다. 서울시가 제시한 ‘공공관리자제도 도입 효과’에 따르면 조합원이 660명인 A구역의 경우 1,230가구로 재건축되면 가구당 1억원의 분양가 인하 효과가 나타난다.

조합원 분양가가 이처럼 낮아지는 것은 공공관리자제도 도입으로 공사비의 20%가량이 줄어드는 것은 물론 대여금 이자와 예비비가 각각 53%, 70% 가량 감소하기 때문이다.

기존 개발방식을 적용할 경우 공사비는 2,681억원에 달하지만 공공관리자제도가 도입되면 2,134억원으로 547억원이 줄어든다. 또 이주비 등 대여금 이자도 기존의 140억원에서 65억원으로 낮아지고 예비비는 기존 122억원에서 37억원으로 대폭 축소된다. 이는 대여금 이자가 현재 연 7.5% 수준에서 시 도정기금을 활용하면 4.3%로 줄어들고 사업기간도 8년에서 6년으로 단축될 것이라는 전망에 따른 것이다.

권창주 서울시 주택정비과장은 “일반적으로 조합의 예비비는 전체 사업비의 5%면 충분하지만 재건축ㆍ재개발 조합은 통상 전체 사업비의 20%까지 배정해왔다”며 “소송 등 돌발변수에 대비하기 위한 예비비가 실제로는 공사비 증액으로 이어지고 있어 조합원들의 분양가 인상이라는 부작용으로 나타나고 있다”고 말했다.

하지만 서울시의 설명대로 전체 사업비가 줄어든다고 해서 반드시 일반 분양가가 인하될지는 여전히 미지수다. 일반 분양가는 통상 조합원들이 결정해온 만큼 조합원들의 분양가만 낮아지고 일반 분양가 인하폭은 크지 않을 수 있다는 지적이다.

◇시범지구로 ‘성수지구’ 우선 적용=서울시는 공공관리자제도 도입을 위한 법령 정비가 완료되기 전에 성수지구를 시범지구로 선정했다. 한강변 초고층 개발예정 구역인 성수지구는 아직 조합설립을 위한 추진위가 결성되지 않아 공공관리자제도 도입이 가능하기 때문이다. 서울시는 따라서 기본계획 단계부터 공공관리자제도 도입을 명문화할 방침이다.

김효수 서울시 주택국장은 “성수지구는 정비예정 구역 지정을 앞둔 만큼 용적률ㆍ건폐율 등을 담은 정비기본계획에 공공관리자제도 도입을 명문화할 계획”이라며 “기본계획에 이 같은 제도 도입을 명문화할 경우 조합설립 추진위원회 승인까지는 법령 정비 없이도 추진할 수 있다”고 강조했다. 관련 법령 개정이 올해 안에 마무리되면 조합추진위 다음 단계부터는 관련 법령에 근거해 공공관리자제도를 도입하겠다는 구상이다.

서울시는 관련 법령이 정비되면 현재 484개에 달하는 재개발ㆍ재건축 구역 가운데 68%인 329개의 사업장에서 공공관리자제도가 시행될 것으로 전망하고 있다. 484개 구역 중 추진위 구성이 이뤄지지 않은 조합 175개와 추진위가 구성된 구역 154개 등 329개 사업장은 공공관리자제도 적용을 의무화할 방침이다.

그러나 정비구역 지정 단계인 41개 사업장과 조합설립이 이뤄진 114개 사업장에 대해서는 주민들이 선택할 수 있도록 할 계획이다. 다만 서울시는 현재 국토부와 협의하고 있는 만큼 법제화 과정에서 공공관리자가 의무적으로 도입되는 사업장 범위는 변경될 수 있다고 밝혔다.

한편 국토부는 공공관리자제도를 전국적으로 의무화하기는 어렵다는 입장을 보이고 있다 ,국토부의 한 관계자는 “서울시는 도정 기금 및 재정비 촉진 특별회계 비용으로 1조5,800억원을 확보한 상태지만 다른 지자체의 경우 이 같은 기금 확보가 어렵다”고 말했다.

업계에서도 집단 반발할 조짐을 보이고 있다. 대형 건설사가 회원사인 한국주택협회의 한 관계자는 “현행법에 의해서도 비리를 막을 수 있는데 여기에 공공기관이 또 개입하는 것은 옥상옥의 조치”라며 “재개발ㆍ재건축 사업 추진 방식이 왜곡될 수 있다”고 설명했다.