‘전월세신고제’가 6월 1일부터 시행되는 가운데 신고 의무 대상과 미대상 등을 놓고 시장의 혼선이 여전하다. 1일 이후 보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원을 초과하는 임대차계약은 반드시 신고해야 하지만 제주 ‘한 달 살이’ 등 신고 제외 대상인 단기 계약의 경우 ‘일시적 거주’ 증빙이 필요하다. 이를 증빙하면 40~50일 이상 계약했어도 미신고에 따른 과태료를 물지 않을 수 있다.
임대인·임차인이 전월세 계약을 체결했다가 사정에 의해 취소하게 된 경우는 어떨까. 이 경우 입주 전에 계약이 취소됐다면 신고를 해야 한다. 하지만 실제 입주까지 한 뒤에 계약을 취소하게 됐다면 신고하지 않아도 된다. 기숙사 또한 경우에 따라 신고 대상 여부가 다르다. 학교 기숙사는 신고할 필요가 없지만 회사 기숙사는 신고 대상이 된다. 서울경제 취재 내용과 국토교통부 설명자료 등을 통해 6월 1일부터 시행되는 전월세신고제 주요 내용을 살펴본다.
Q.신고 대상 기준과 신고 제외 대상의 기준은.
A.전월세 신고제 신고 대상은 6월 이후 체결된 임대차계약 중 보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원을 초과하는 계약이다. 계약 후 30일 이내에 신고해야 한다. 반전세의 경우 둘 중 하나만 초과해도 신고 의무 대상이다. 예를 들어 보증금 5,900만 원에 월세 29만 원의 계약은 신고하지 않아도 괜찮지만 보증금 5,000만 원에 월세 35만 원짜리 계약이라면 미신고 시 과태료 대상이 된다.
전월세 거래량이 적고 비교적 소액 거래 중심인 도(경기도 제외)의 군 지역 또한 의무 신고 대상에서 제외된다. 보증금 변동이 없는 ‘묵시적 갱신’ 또한 별도로 신고할 필요가 없다. 기숙사의 경우 학교 기숙사는 신고 대상에서 제외되지만 회사 기숙사는 일반 주택 계약과 마찬가지로 신고 대상이다. 신고 의무를 위반하면 최대 100만 원의 과태료를 내야 한다. 다만 계도 기간에 따라 내년 5월 31일까지는 과태료가 실제로 부과되지는 않는다.
Q.한 달 살이 등 단기 계약은 신고할 필요가 없다는데.
A.원칙적으로 단기 계약이어도 지역 및 보증금·월세 기준을 충족하면 신고 의무 대상이다. 단 ‘일시적 거주’가 명확한 경우라면 신고 대상에서 제외된다. 예를 들어 전입신고가 된 본 거주지가 있는 상태에서 출장이나 ‘제주 한 달 살기’처럼 다른 사정에 의해 일시적 거주가 명확한 경우에 한한다.
아울러 신고 기한이 30일 이내인 점을 감안해 30일 이내의 단기 계약은 대체로 신고 의무를 지지 않는다. 다만 30일이 넘더라도 사정에 따른 ‘단기 거주’라는 점이 분명하면 40~50일 이상 거주했더라도 ‘지자체 판단’에 따라 신고 대상에서 제외될 수 있다. 법에서 단기 계약에 대한 규정은 별도로 없다. 지자체가 판단한다.
Q.계약 과정에서 어그러진 경우도 신고해야 하는지.
A.국토부에 따르면 임대차계약을 체결한 뒤에 신고를 했지만, 이후 잔금을 치르고 입주하기 전 취소된 계약(계약 해제)은 해제된 내용을 신고해야 한다. 다만 입주 후 일방의 사정으로 계약이 취소(계약 해지)된 경우는 신고 대상에서 제외된다. 예를 들어 6월에 계약서를 작성한 뒤 8월에 잔금을 치르고 입주하기로 한 경우를 보자. 6월에 계약이 체결된 만큼 30일 이내에 신고를 해야 한다. 이후에 계약이 취소된 경우, ‘입주 후’에 취소됐다면 신고할 필요가 없지만 ‘입주 전’에 취소됐다면 계약 해제에 해당해 해제 내용을 신고해야 한다.
Q.신고 대상이 아니라도 신고할 수 있는지.
A.경우에 따라 조금씩 다르다. 지역과 금액 기준으로 대상이 아니라면 신고할 수 없다. 경기도를 제외한 도의 군 지역이거나 보증금·월세 기준 이하라면 신고가 되지 않는다. 다만 단기 계약의 경우 임대료가 커 권리보호를 위해 전월세 신고를 하고자 한다면 신고할 수 있다.
Q.신고 절차와 방식은.
A.임대차계약 대상 주택의 관할 주민센터 등 기존 통합민원 창구 또는 임대차 신고 시스템을 통해 온라인에서 신고하면 된다. 임대인·임차인 중 1명이 임대차계약서를 제출하거나 계약 내용을 입증할 수 있는 자료(입금증·통장사본)를 제출하면 된다. 위임장이 있으면 공인중개사를 비롯한 제삼자도 대리 신고할 수 있다. 일방이 신고하면 상대방에게도 문자로 신고 접수 여부가 통보된다. 임대차 신고 접수가 완료되면 자동으로 확정일자 효력이 발생한다.
Q.과세 정보 또는 표준 임대료 도입의 근거 자료는 아닌지.
A.정부의 기본 입장은 “임대차 시장의 동향 파악과 임차인 보호를 목적으로 도입되는 제도”라며 “과세 자료로 활용하지 않는다”고 설명하고 있다. 지역별 임대 소득 통계를 활용해 표준 임대료 도입에 나설 것이라는 우려에 대해서도 “계획하고 있지 않다”고 말했다. 다만 시장에서는 추후 시장 상황 변동 등에 따라 확보된 자료를 다른 용도로 활용할 수 있다는 불안이 나오고 있어 단정하기 어렵다는 반응이 나온다.
/진동영 기자 jin@sedaily.com
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