연이은 금리 인상에 레고랜드까지 악재가 잇따르며 급락한 리츠주 주가가 최근 반등하고 있다. 다만 오피스 리츠와 관광 리츠 주가는 엇갈렸다. 오피스 리츠의 경우 서울 주요 지역들의 부동산 추가 공급이 막히며 수요가 이어지고 있는 반면 관광 리츠는 상대적으로 자금 조달의 어려움에 더 많이 노출됐기 때문으로 풀이된다.
3일 한국거래소에 따르면 최근 한 달(11월 30일~1월 3일) 동안 SK리츠(395400)는 17.27% 상승했다. 이지스밸류리츠(334890)(5.65%), NH올원리츠(4.29%) 등도 4% 이상 뛰어올랐다. 반면 같은 기간 모두투어리츠(204210)(-29.44%), 롯데리츠(330590)(-0.51%) 등은 하락했다.
경기 침체로 상업용 부동산 시설에 대한 수요가 줄어들 것이라는 우려도 있지만 강남·여의도 등 서울 주요 지역의 수요가 굳건한 것이 오피스 리츠 주가 상승에 영향을 미친 것으로 풀이된다. 실제로 한국부동산원에 따르면 테헤란로 공실률(2022년 3분기 기준)은 3.2%다. 계약과 실입주 기간이 달라 일시적인 공실이 발생하는 자연 공실률을 감안하면 사실상 빈 곳이 없는 상태라는 분석이다. 여의도(4.4%), 광화문(6.6%)의 공실률도 전 분기 대비 각각 1.2%포인트, 0.7%포인트 낮아졌다.
보유 자산 대비 리츠주 가격이 많이 떨어진 것도 상승 배경으로 꼽힌다. 강경태 한국투자증권 연구원은 “리츠의 경우 가치를 산정할 때 각 리츠들이 보유하고 있는 순자산 가치로 목표가를 계산하는데 현재 내재 가치 대비 시총이 많이 떨어진 상태”라며 “상장 중인 리츠들을 바스켓 안에 다 담아야만 각 리츠가 보유하고 있는 자산 가치의 합계보다 비슷하거나 낮은 수준”이라고 설명했다.
정부가 예상보다 빠르게 주거용 부동산 규제를 완화하면서 부동산·건설 업종 전반에 대한 투자심리가 개선될 것이라는 기대감도 있다. 이경자 삼성증권 연구원은 “최근 정부가 예상보다 빠르게 과감한 규제 완화를 이어가고 있다”며 “단기간에 시장 방향성을 돌리지는 못하더라도 금리 안정 이후 회복의 속도와 폭을 극대화시킬 것”이라고 분석했다.
다만 중장기적으로 봤을 때 금리 인하 없이는 리츠주의 본격적인 주가 반등을 기대하기는 어렵다는 분석도 나온다. 특히 올해부터 리츠들의 리파이낸싱(자금 재조달) 시기가 돌아오는 것도 문제다. 현재 은행 대출금리의 기준이 되는 3개월 CD 기준금리는 1.5%에서 4% 수준까지 오른 상태다. 이러한 상황에서 롯데리츠는 1월 전자단기사채 2000억 원, 3월 담보대출 4580억 원의 리파이낸싱이 예정돼 있다. 이민재 NH투자증권 연구원은 “올해 상반기 롯데리츠의 이자 부담액은 지난해 상반기 대비 135억 원 증가할 것으로 보인다”며 “이는 영업수익의 23% 수준”이라고 설명했다. 향후 금리 수준이 더 높아질 수도 있다는 분석이 나오며 자금 조달에 대한 부담도 나날이 늘어가고 있다.
리츠의 가장 큰 매력 중 하나인 배당수익이 크지 않을 수 있다는 것도 우려 요인이다. 강 연구원은 “대부분의 리츠가 현재 매수했을 때 6%대의 배당수익을 받을 수 있을 것으로 보인다”면서도 “유상증자까지 참여했을 때 올해까지만 배당수익률이 유지되고 내년부터는 주당배당금(DPS)이 현저하게 감소할 것으로 전망된다”고 했다. 특히 리츠의 경우 배당수익 외에도 자산을 통한 자본이득(캐피털 게인)과 추가 배당이 수익에서 차지하는 비중이 높기 때문에 현재와 같은 경기 침체 상황에서는 투자 매력이 낮다는 목소리가 나온다.
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