신촌/신촌로터리·대학가주축 팽창일로(21C 신흥상권)

◎신촌R­상권중심지로 유흥·위락시설 급속확산/대학가­젊은층겨냥 패션·외식점 2,500여개 포진/유동인구 20대 70%/마포·강서·은평까지 직·간접적인 영향권/뉴코아 인근 은평에 현대는 목동에 출점/신촌위협 태풍의 눈신촌상권은 그동안 서울의 5대부심권 가운데 가장 취약한 지구로 꼽혀 왔다. 유동인구중 구매력이 약한 20대가 70%에 육박하는데다 그 중 절반정도가 대학생이어서 상권으로는 큰 매력이 없었다. 게다가 도심과 너무 근접해 있어 독립적인 상권형성이 어려울 것이라는 분석이 지배적이었다. 또 판매기능은 미미한 반면 각종 유흥 및 위락기능이 발달한 것이 저해요인으로 작용, 상대적으로 낙후상태를 면치 못했다. 이로 인해 몇년전까지만 해도 신촌상권에 대해서는 부정적인 시각이 많았다. 이 신촌상권은 마포구와 서대문구를 배후지역으로 하고 있는데 26만가구, 82만여명을 포용하고 있다. 신촌상권은 우선 대학상권이라는 특수성을 띠고 있다. 이곳에는 연세대를 비롯 이화여대, 서강대, 홍익대, 명지대 등에 6만여명의 학생들이 재학중이다. 최근 대학생들의 씀씀이가 커지고 각 대학상권이 급속하게 성장하고 있어 신촌상권에는 기회적 요인으로 작용하고 있다.

특히 이곳은 신촌과 이대앞, 홍대앞 등 나름대로의 특성을 갖고 있는 대학상권이 분포해 있어 젊은이들이 자연스럽게 모여들고 있다. 젊은층을 겨냥, 각 대학가 주변에는 무려 2천5백여개의 전문점 및 유명 브랜드 대리점과 같은 로드숍이 밀집, 막강한 상권력을 행사하고 있다. 이중 60%정도가 의류점이며 캐주얼의류가 주종을 이루고 있다. 라벨 미부착 매입전문점이 가장 큰 비중을 차지하고 있다.

신촌은 또 배후생활권의 중심기능도 수행하고 있다. 신촌은 마포구와 서대문구지역을 배후로 하고 있어 주거지 상권으로도 양호한 여건을 갖고 있다. 은평구·강서구 일부까지도 흡수하고 있다. 신촌의 직간접적인 영향을 받고 있는 이 지역은 서울시 평균에 비해 아파트 비중이 아주 낮은 반면 상대적으로 단독주택과 연립·다세대주택의 비율이 높은 편이다.

이 지역 상권은 크게 신촌로터리 일대와 이대앞, 홍익대 주변상권으로 세분될 수 있다. 신촌로터리지역은 신촌 영향권의 중심지로서 판매, 유흥, 위락 등의 시설이 밀집해 있다. 이곳은 원래 신촌시장을 중심으로 하는 재래시장 상권이었으나 그레이스백화점이 출점하면서 상권의 양과 질이 크게 변모됐다.

이대앞 상권은 서울의 대표적 패션의 거리로 유명한 곳이다. 현재 이곳에는 7백여개의 점포군이 밀집해 있다. 이대상권은 신촌쪽으로 계속 확장되는 추세에 있으며 전문점들의 가격대가 고가화되는 경향을 보이고 있다. 패션기능외에도 젊은층을 대상으로 한 카페, 외식, 커피점들이 발달해 있다. 신촌역사가 개발될 경우 질적 변화가 예상된다. 홍대앞 상권도 최근들어 급속하게 성장하고 있다.

이 신촌상권은 유일하게 크리스탈백화점이 있었으나 부도로 문을 닫으면서 상권이 취약하다는 점이 입증돼 그동안 유통업체들이 출점을 꺼려왔다.

그러나 92년 11월 양정물산이 신촌시장을 재개발, 부지 2천3백50평에 지하 6층, 지상 10층의 그레이스백화점을 세운 이후 신촌상권은 새로운 전환점을 맞았다. 매장면적 6천7백여평의 그레이스백화점은 연평균 30%이상의 고성장을 구가하고 있다. 그레이스는 오는 6월 1개층 증축공사에 들어가 내년초 오픈할 예정인데 늘어난 매장만큼 의류부문을 강화할 방침이다.

또 할인점인 그랜드마트의 성공도 신촌이 신흥상권으로 부상하는 데 촉진제 역할을 했다. 지난 94년 5월 크리스탈백화점을 인수, 영패션전문백화점으로 개점했던 그랜드 신촌점은 매출이 부진하자 1년4개월만에 할인점인 그랜드마트로 바꿨다.

그랜드마트는 도심에 위치, 땅값이 비싼데다가 좁은 주차시설 및 매장면적 등 할인점의 입지조건으로는 부적합한데도 하루 평균 3억원의 매출을 올리는 저력을 보이고 있다. 이는 패션전문점 당시의 3천5백만원대였던 매출액보다 10배가까이 늘어난 것이다.

이처럼 그레이스백화점이 개점 초반의 우려와는 달리 톡톡히 재미를 보고 있는 것은 물론 그랜드마트도 나름대로의 입지를 구축하자 신촌상권의 잠재력에 눈을 뜬 대형유통업체들이 진출을 서두르고 있다.

재개발·재건축을 통해 도화·도원지구 등 공덕역 주변에 대규모 아파트촌이 형성되고 있는 것도 상권활성화에 크게 기여할 것으로 예상된다.

신촌상권에서 업계의 관심을 끄는 것은 철도청이 본격적인 사업추진에 들어간 신촌민자역사백화점. 1만7천2백평의 부지에 지하 3층, 지상 14층 규모로 역무시설과 백화점·체육관·영화관·주차장 등이 들어서는 이 신촌민자역사는 대전 소재 동양백화점과 (주)유화, 대우중공업 컨소시엄이 주관사업자로 선정됐다.

철도청이 25%, 사업주관자가 25%, 민간주주가 50%의 자본을 투입하게 되는데 올해 중반 공사에 들어가 오는 2000년대에 완공할 계획이다. 이 신촌민자역사백화점이 개점되면 인근에 위치한 그레이스백화점, 그랜드마트에는 큰 위협요인으로 작용할 전망이다.

또 신촌상권에 도전장을 낸 업체는 뉴코아백화점. 뉴코아는 은평구 응암동에 1천5백30평의 부지를 매입해 지하 8층, 지상 13층, 연면적 2만1천3백40평규모의 대형백화점을 건설중이다. 99년 3월에 개점할 예정인데 신촌상권을 이용하던 은평구 일대 소비자들을 대거 흡수할 것으로 보인다.

이와함께 신촌상권과 인접한 목동 신시가지에 현대백화점이 지난해 5월 체비지를 낙찰받아 오는 2000년까지 백화점을 세울 방침이며 그랜드도 강서구 둔촌동에 연면적 3만5천8백평, 매장면적 1만4천7백50평규모의 국내 최대 백화점을 계획하고 있다. 이렇게 되면 신촌상권은 영향력이 크게 축소될 것이 분명하다.

게다가 롯데가 마포구 공덕동에 건설할 예정인 그룹사옥 지하에 할인점을 세워 소공동 본점과 영등포점을 잇는 상권축을 형성할 것으로 알려져 신촌상권은 금세기말까지 새로운 모습으로 탈바꿈할 것으로 보인다.

이밖에 마포구는 2000년대에 공덕로터리에서 지하철 5호선 마포역까지 지하광장, 상가를 건설하여 이 지역을 대단위 업무·상업지대로 육성할 계획이어서 주목받고 있다. 수색지역과 난지도를 포함하는 상암권 개발방향도 신촌상권에 커다란 변수가 될 전망이다.<문병언>

◎인터뷰/그랜드마트 김종태 신촌점장/제품별 매장구성 세분화통해/실용적 고객에 쇼핑만족 창출

지난 95년 9월에 할인점으로 변신한 그랜드마트 신촌점은 도심에다가 비싼 땅값, 좁은 매장면적, 부족한 주차시설 등 할인점으로는 열악한 입지조건에도 하루 평균 3억원의 매출을 올리면서 돌풍을 일으키고 있다. 김종태 그랜드마트 신촌점장을 만나 성공비결과 앞으로의 영업전략 등을 알아본다.

­대학문화의 중심지로 불리고 있는 신촌의 상권 특징은.

▲젊은 유동인구와 배후 주거상권이 복합된 형태를 보이고 있는데 내장고객중 30세이하가 55%를 차지하는 등 구매력이 약한 젊은층이 주류를 이루다보니 객단가가 낮다. 다른 할인점의 경우 객단가가 3만∼5만원에 달하지만 그랜드마트 신촌점은 1만8천원정도에 불과하다. 또 대학가 주변에 산재해 있는 2천5백여개의 로드숍도 상당한 구매를 창출하고 있다.

­그랜드마트 신촌점이 추구하고 있는 타 할인점과의 차별화 전략은.

▲주차공간이 좁기 때문에 대중교통수단에 의존해 영업하고 있다. 이에 따라 자가용을 이용하지 않는 소비자를 위해 묶음판매보다는 소형·낱개판매에 주력하고 있다. 1차생식품에서 패션잡화, 가전, 의류에 이르는 풀라인 매장구성으로 원스톱쇼핑이 가능한 것은 물론 부분적으로 대면판매도 하는등 서비스개선에 초점을 맞추고 있다. 특히 좁은 매장의 한계를 극복하기 위해 동선을 미로형으로 꾸며 숨겨진 상품을 찾아내는 「재미」를 느낄수 있도록 했다.

­여러 제품군중 가장 역점을 두고 있는 부문은.

▲백화점에 버금가는 상품구색을 갖춘 의류 아울렛이다. 국내외 유명브랜드 이월상품을 저렴하게 판매하고 있다. 현재 보유중인 의류 브랜드가 1백26개에 이르며 매출비중도 30%에 이르고 있다. 재고품 판매만으로는 한계가 있기 때문에 해외 직수입을 늘릴 계획이다.

­신촌상권의 향후 전망과 그랜드마트의 영업전략은.

▲신촌 민자역사백화점 등 신규 출점이 늘면서 고객층 분산이 예상된다. 고객들의 욕구를 정확히 분석해 지역 고객들의 욕구를 충족시키는 것이 필요하다. 도심의 유통업체가 고소득층을 타깃으로 하는데 반해 그랜드마트 신촌점은 실용적이고 합리적인 고객층을 겨냥하고 있다.

의류와 함께 문화용품·스포츠용품·잡화 부문을 강화하고 1개층을 스포츠데포나 홈인테리어용품 매장으로 꾸미는 등 매장구성과 제품을 전략화, 세분화시켜 나갈 계획이다.