新역세권 리모델링으로 집값 올리자

新역세권 리모델링으로 집값 올리자신흥역세권은 항상 상권발전 가능성이 가장 큰 곳으로 꼽힌다. 사람이 몰리면 자연스럽게 상권도 뜨게 마련이다.

특히 8월초 개통된 지하철7호선(도봉산~강남~광명)은 서울 동북부·강남·서남부를 연결하는 황금노선이어서 주변지역의 상권 활성화에 대한 기대가 큰 곳.

역세권 주변의 단독주택등을 근린주택으로 리노베이션할 경우 적은 투자비용으로 높은 임대수익과 자산가치 상승이라는 두마리 토끼를 잡을 수있다.

◇증축으로 가치높인 논현동 주택

서울 강남구 논현동의 A주택. 74.5평의 대지에 지상2층, 연면적 54평의 이 집은 주변이 상업지역으로 둘러싸인 고급 단독주택가에 자리잡고 있다. 7호선 학동역은 불과 5분거리.

1층 바닥면적이 26평으로 건폐율은 34.9%여서 법정건폐율 60%까지 지으려면 추가로 18.7평의 바닥면적을 활용할 수있다.

층수역시 5~6층까지 지을 수있는데다 용적률(66%) 역시 법정용적률 300%까지는 여유가 있는 점을 고려하면 최대 170평까지 연면적을 늘릴 수있다. 단 사선(斜線)제한이 있어 실제 증축가능면적은 148평.

◇자금과 수익률을 고려하자

A주택의 경우 집주인이 리노베이션에 투자할 수 있는 금액은 1억원 남짓하다. 법정한도대로 증축한다면 기존 주택 보수에 다 증축에 드는 비용을 합쳐 3억원이 넘게 든다. 또 주변이 상업지역이긴 하지만 대규모 역세권 형성까지는 어렵다는 점을 고려한다면 무조건 크게 짓는게 능사는 아니었다.

투자금액중 기존 주택 보수비용 2,700만원(평당50만원 54평)을 뺀 나머지 7,300만원을 증축에 투입할 경우 평당 200만원을 들여 약 36평 정도의 증축이 가능하다.

증축방법은 층을 높이기 보다는 바닥 여유면적을 활용해 기존 2층을 그대로 유지하면서 면적만 1·2층 각각 18평씩 36평을 늘리기로 했다. 증축의 경우 구조 보강등에 추가 공사비가 많이 들기 때문이다.

◇투자수익률은 얼마나

이제 A주택의 투자수익성을 따져보자. 기존주택보수비용과 증축비용은 1억원. 증축된 36평 전체를 임대할 경우 평당임대가 300만원(전세기준)으로 계산하면 1억800만원의 보증금을 받을 수있다. 이를 순수월세(연리 20%)로 받는다면 당장 한달에 180만원의 수입을 올릴 수있다.

◇눈여겨볼만한 7호선 역세권

서울시는 7호선이 노른자위 노선인만큼 하루 이용객을 150만명 정도로 잡고있다. 특히 구로·가리봉등 서민주거 밀집지역과 강남에서도 요지로 꼽히는 반포·논현동 등을 연결하는 노선이니만큼 각 역을 중심으로 지역 특성에 맞는 다양한 상권 형성이 기대되고 있다.

논현동 일대 역세권의 경우 주변이 빠른 속도로 고급매장·금융기관들로 변모하고 있는 곳이다. 이때문에 소규모 사무실이나 전시매장 등으로 리노베이션하기 유리한 입지여건을 갖춘 것으로 평가된다.

이수·보라매·장승배기·신대방삼거리역 등은 대규모 배후주거단지를 끼고 있는 알짜배기 역세권으로 꼽히고 있다. 아파트촌뿐 아니라 중소 상권이 발달해 있기 때문에 근린생활시설등으로 개조할경우 짭짤한 임대수익이 기대된다.

3호선과 환승하는 고속터미널역사 주변은 7호선가운데서도 특급 역세권이다. 초대형 복합상가인 센트럴시티가 있고 주변에 터미널지하상가·킴스클럽·롯데백화점 강남점등 대규모 유통시설이 밀집해있다.

이밖에 강남구청역 주변도 주목할만하다. 강남구청 신청사와 벤처빌딩들이 잇따라 입주할 계획인데다 인근 44만여평이 지구단위계획에 의해 쳬계적으로 개발되기 때문이다. (도움말=리노플러스 WWW.RENOPLUS.COM)

◇논현동 A주택 리모델링 분석

비용 연간수익 기존건물개조:2,700만원 전세시 : 799만원

(50만원 54평) (1억800만원 7.4%)

증 축 비 용:7,200만원 월세시 : 2,160만원

(200만원 36평) (1억800만원 2% 12개월)

총 투자비용 :9,900만원 총수입 : 799만~2,169만원

투자수익률 : 8~21.9%

주: 임대가격은 평당 300만원을 기준으로 계산한 것임.

/정두환기자 [e-mail]

입력시간 2000/08/18 17:13

◀ 이전화면