[부동산대책 틀짜였다] <1> 어떤 내용 담기나

정부와 열린우리당은 6월17일 부동산 정책의 전면 재검토를 선언한 뒤 7, 8월 두달간 6차례 회의를 갖고 대강의 정책 윤곽을 확정했다. 이에따라 연합뉴스는 지금까지 거론된 주요 정책방향을 짚어보고 시장에 미칠 파장과 전문가들의 평가를 3회에 걸쳐 특집으로 마련했다.

정부와 여당이 마련중인 부동산 종합대책의기본틀이 확정됐다.

당정은 18일 6차 부동산대책회의에서 토지 세제개편 및 시장안정화 대책, 1가구2주택 중과문제 등에 대한 논의를 마무리함으로써 지난 두달간의 `정책 방향잡기'를끝냈다.

당정은 오는 24일 미니 신도시를 포함한 신규 택지 확보 방안을 다루고 그간 검토된 정책 대안에 대한 효과를 점검한 뒤 쟁점사항을 검토, 정리해 31일 종합대책을발표할 예정이다.

◇윤곽 드러난 세제 = 부동산 투기로 인한 이익은 세금으로 환수한다는 기본적방침에 따른 부동산 세제개선 방향의 골격이 드러났다.

구체적인 세율과 예외인정 대상 등이 아직 발표되지 않았으나 오는 31일 최종발표되는 세제개선 방향은 거의 나온 셈이다.

기본적인 방향은 ▲종합부동산세의 부과대상을 주택은 기준시가 9억원에서 6억원으로, 나대지는 6억원에서 3억원 수준으로 각각 낮추고 ▲종부세의 매년 상승폭제한선을 기존의 50%에서 상향조정하거나 아예 폐지한다는 것이다.

또 ▲종부세 산정시 주택과 토지를 세대별로 합산해 과세하며 ▲1가구2주택과토지에 대한 양도세율을 투기관련 지역에 국한해 50-60% 수준으로 끌어올리고 ▲1가구3주택에 대한 양도세율은 기존의 60%에서 70%수준으로 상향조정키로 했다.

당정은 이렇게 강화되는 세제가 가능한한 부동산 부자와 투기세력에 집중된다고설명하고 있다. 또 선의의 피해자가 생기지 않도록 제도적 보완의 노력을 기울일 계획이라고 밝히고 있다.

이번 세제조치는 위헌성과 실효성, 부작용 등을 둘러싼 논란을 일으키고 있지만당정은 물러섬 없이 이런 방향으로의 세제개선을 추진할 것으로 보인다.

자체 여론조사 결과 이런 세제개혁에 대해 국민들 대다수가 압도적으로 찬성하고 있는 것으로 나타났기 때문이다.

부동산가격이 다시 급등하면 정부와 여당은 치명적인 타격을 입을 수밖에 없다는 점에서도 이번 세제조치들이 후퇴할 가능성은 크지 않은 것으로 보인다.

◇개발이익 환수 = 당정은 세금외에도 그간 최초 분양자나 사업시행자, 시공사등이 나눠먹어온 개발이익에 대해 어느 때보다 강한 환수장치를 마련키로 했다.

개발부담금제의 부활과 기반시설부담금제의 도입이 그것이다.

개발부담금제가 농지나 임야를 개발사업으로 용도변경하면서 발생하는 개발이익을 국가가 환수하는 제도라면 기반시설부담금은 전국에서 이뤄지는 모든 건축행위에따른 기반시설 수요를 수요자 부담차원에서 부과하는 것이다.

개발부담금은 개발사업이 완료된 땅값에서 사업전 토지가격과 개발에 소용된 비용, 정상 지가상승분을 공제한 나머지(개발이익)에 25%를 징수하지만 기반시설부담금은 땅을 용도별로 세분화하고 지역에 따라 일정액의 부과금을 차등부과한다는 게차이다.

개발부담금제는 그간 사업시행자에 이중 부담을 안길 수 있다는 측면에서 당.정.

청간 이견이 없지 않았으나 최종 논의과정에서 기반시설부담금제만으로는 투기 수요를 완전 차단할 수 없다는 쪽으로 결론이 내려져 회생했다.

이에따라 정부는 건물의 신.증축은 물론 택지개발사업과 현재 추진중인 기업도시, 혁신도시, 관광단지, 도심재개발사업에서 발생하는 우발이익을 공익이라는 이름으로 상당부분 가져올 것으로 기대하고 있다.

또 판교신도시 등 투기가 우려된다고 판단되는 공공택지에서 공급되는 아파트에공영개발 방식과 원가연동제를 도입하고 중대형 채권입찰제를 부활키로 한 점도 개발이익환수를 겨냥한 것이다.

공영개발과 원가연동제로 공급가격을 낮추면서도 주변 집값과의 차이에서 발생하는 최초분양자의 이익을 30-50% 채권 형태로 국가가 환수하겠다는 뜻이다.

◇공급 확대 = 강남 대체 신도시로 주목받는 판교신도시에서 중대형 공급물량이3천여가구 늘어난다. 여기에는 300-500가구 정도의 전세형 임대아파트도 포함된다.

이로인해 판교의 전용 25.7평 이하 아파트는 내년 상반기로, 중대형은 하반 기로 늦춰지게 됐다.

당정은 이와함께 현재 서울시가 추진중인 강북뉴타운 사업과 연계, 광역적인 개발을 통해 주택을 공급키로 했다. 이를 위해 광역개발 예정지에 교육, 도로 등 기반시설을 확충토록 하고 용적률 상향조정, 중대형 배치 확대 등을 추진키로 했다.

개발은 주택공사, SH공사가 주도적으로 참여하는 공영개발 형태가 될 전망이다.

또 수도권 주변 땅값 상승과 투기바람으로 산업 및 주거용지의 공급이 원활치못하다고 판단, 토지공사로 하여금 공공의 가용토지 매입 및 비축기능을 강화하고토지거래허가시 공익용으로 필요한 경우 痔旻섟？우선 매수할 수 있도록 했다.

군부대, 공공기관 이전적지 등 정부보유 토지를 최대한 활용, 임대 및 분양 주택을 적절히 섞어 공급하고 서울주변에 강남급 신도시를 추가로 건설하는 방안도 장기과제에 포함시켜 언제든 개발이 가능토록 한 점도 눈길을 끈다.

구체적인 신규택지의 확보방안은 다음주에 구체적으로 논의된다.

논란이 됐던 강남 재건축 규제완화는 기반시설부담금제 정비 등 개발이익 환수장치를 마련한뒤 별도로 추진할 방침이다.

◇매매여건 강화 = 집과 땅을 사는 것도 앞으로 조심해야 한다.

공공택지내에서 원가연동제가 적용되는 아파트는 전매제한 기간이 최초 분양후3-5년에서 5-10년으로 확대된다. 채권입찰제가 적용되는 전용 25.7평 초과 아파트도기간이 단축될 가능성이 있지만 전매는 분명 제한된다.

토지의 경우는 더욱 엄격하다. 땅투기를 사회적 범죄로 규정한 당정은 현재 6개월 이상 해당지역에 거주해야 농지와 임야를 거래할 수 있도록 했던 허가요건을 1년이상으로 확대키로 했다.

또 땅을 서면서 제출한 토지이용계획대로 땅을 활용하지 않을 경우 현행 500만원인 과태료를 대폭 상향조정하고 이용의무기간을 위반했을때 2년이하 징역, 공시지가 30% 이하 벌금 규정도 한층 강화키로 했다.

정부는 이미 허가받은 토지의 이용의무기간을 농지는 취득일로부터 6개월에서 2년, 임야는 1년에서 3년, 개발사업용 토지는 6개월에서 4년, 이외 기타 토지는 6개월에서 5년으로 강화하는 방안을 10월부터 시행키로 했다.

토지거래 허가신청때 내는 서류에 자금 조달계획도 제출토록해 이를 국세청에통보, 불법 투기여부를 가리는 자료로 활용할 방침이다.

거래시장 투명화 차원에서는 내년부터 실거래가 신고가 의무화되고 상습투기자에 대한 상시 감시체제가 가동된다.

당정은 대신 서민 및 저소득계층을 위한 주거복지를 위해서는 재무적 투자자 유인을 통한 민간임대 주택건설 확대, 생애 최초 주택구입자금 부활 등 카드를 꺼냈다.

은행과 증권, 연.기금 등 재무적 투자자들을 위해 취.등록세를 면제해주고 투자자 배당시 소득공제를 추진하는 한편 용적률도 20% 안팎까지 높여주기로 했다.

◇ 향후 일정 = 정부는 여당과 함께 마련한 이같은 정책의 큰 틀을 세부적으로제도화하기 위한 수순에 착수한 상태다.

재경부는 구체적인 세율과 부과대상, 적용시기 등을 정하기 위해 시나리오별 영향을 분석중이며 실무진들은 주택법, 소득세법, 국토계획법 등 관련법 개정을 위한조문작업에 분주한 모습이다.

이번 정기국회에 새롭게 상정되는 `도심구조개선특별법'(가칭), `기반시설부담금에 관한 법률' 등 제정법률안도 거의 완성 단계다.

판교신도시의 개발계획, 실시계획 변경작업과 국민주택기금 활용방안 정비, 수도권 택지 물색 등 작업도 병행 추진중이다.

당정은 시장 안정과 제도의 효율성을 높이기 위해 세제 및 개발이익환수 방안의조기 시행을 천명한 만큼 가급적 필요한 모든 법률안을 이번 정기국회에서 통과시킨다는 목표를 세웠다.

그러나 일부 정책의 경우 규제가 과도해 위헌시비가 있을 수 있는데다 자칫 건설경기 전체를 죽일 수 있다는 우려가 제기되고 있어 법 개.제정 과정에서 진통을겪을 것으로 보인다.

(서울=연합뉴스) 부동산ㆍ재경팀