부도 임대아파트 문제 '심각'…문제점과 해결책은

노무현 대통령이 20일 아파트 등 공공임대 아파트 정책의 부작용 보완대책을 지시함에 따라 사회적으로 문제가 되고 있는 부도 임대주택에 대한 관심이 새롭게 부각되고 있다.

부도 임대 아파트는 과거 정부의 공급위주 정책에 편승, 영세 건설사들이 국민주택기금의 지원을 받아 사업에 나섰다가 부도를 낸 경우로 전국적으로 그 규모가 12만 가구에 이른다.

◆현황 = 현재까지 전국적으로 국민주택기금의 지원을 받아 지어진 민간 공공임대아파트는 42만가구에 이른다. 이중 30%인 12만 가구가 부도상태이며 대부분이 지방에 위치해 있다.

지역별로는 충남이 3만2천여가구, 경북과 충북이 각각 1만7천여가구로 가장 많다. 올해도 6개 건설업체가 망해 1천400여 가구의 임대아파트 주민들의 근심을 키우고 있다.

건설교통부는 이 가운데 준공후 부도임대주택 수는 7만3천가구, 피해가 우려되는 가구 수는 3만7천가구로 추산하고 있다.

94년이후 작년말까지 국민주택기금을 지원받아 임대주택을 지은 건설업체 가운데 466개사가 부도를 냈으며 부도업체의 60.4%인 281개사가 3년내에, 89개사가 1년안에 부도 처리됐다.

부도업체들이 갚지 못한 주택기금만도 1조7천126억원으로 전체 대출액 2조9천540억원의 58%에 이른다.

부도가 나면 건설회사에 돈을 빌려준 은행 등 금융사들은 채권확보를 위해 담보로 잡고 있던 민간 임대주택을 경매에 넘긴다. 세입자들이 확정일자를 받아놓더라도순위에서 밀려 보증금의 일부 또는 전부를 떼일 수 밖에 없었다.

일부 단지의 주민들은 보증금 한푼 받지 못하고 거리에 나앉는 최악의 상황까지속출하고 있는 것이다.

정부가 세입자들의 경매피해를 줄이기 위해 도입한 소액 보증금 변제 범위도 보증금의 40%에 그쳐 세입자 보호에는 한계를 노출하고 있다.

◆ 원인 = 임대주택 사업에 뛰어든 업체들 상당수가 자금력이나 경영능력이 부족한 영세업체라는 점이 큰 문제다. 대형업체들은 임대주택의 수익성이 분양아파트보다 떨어져 참여를 기피하고 있다.

일부 악덕업체는 당장 수중에 자금이 없어도 평형에 따라 가구당 4천500만원-6천만원까지 지원되는 국민주택기금을 이용해 아파트를 지은 뒤 수지타산이 맞지 않으면 부도를 내는 사례도 적지 않았다.

최근 문제가 되고 있는 부도 임대아파트는 대부분 IMF외환위기 직후 지어진 것이다.

지금은 제도가 바뀌어 불가능하지만 당시만해도 임대아파트의 소유권이 건설업체에 속해 임대아파트를 담보로 은행대출을 받는 경우가 허다했다.

여기에 정부가 임대아파트 공급확대에만 매달려 국민주택기금 지원 대상업체 선정 심사와 사후관리를 소홀히 한 점도 문제로 꼽힌다.

또 정부의 물량위주 확대정책으로 업체들이 도심에서 멀리 떨어진 곳에까지 무분별하게 임대아파트를 지었다. 당연히 임차인은 분양전환을 꺼렸고 업체는 경영난이 가중됐다. 작년말 현재 분양전환이 안된 임대아파트는 11만4천623가구에 달한다.

◆ 대책 = 주무부처인 건설교통부는 부도임대의 경우 민사 관계여서 지금까지대책이 어렵다는 입장을 보여왔다.

대신 2002년 임차보증금의 근저당 설정을 금지하고 미분양이 많은 지역이나 주택보급률이 높은 지역에서의 임대아파트 사업에 대해 국민주택기금 대출을 제한하는등 대책으로 부도 임대아파트의 양산을 막았다.

2003년 이후 부도 임대아파트가 1만채로 줄어든 것은 정부 정책이 나름대로 효과가 있었음을 보여준다.

건교부는 또 올해 업무계획에 부도임대 대책을 포함시켜 내달 중순까지 부도 임대주택을 매입해 국민임대로 전환하는 방안 등 민간임대주택 개선방안을 마련중이다.

건교부 관계자는 "서민이 고통을 받지 않도록 부도 임대주택 문제를 반드시 해결하겠다"고 강조했다.

하지만 부도사업장의 경우 채권, 채무관계가 워낙 복잡한데다 사업장간 형평성,예산 확보 방안 등 대책을 제한하는 요소가 한둘이 아니어서 정부의 정책선택이 쉽지 않을 것으로 보인다.

(서울=연합뉴스) 유경수기자