선임대 상가 투자해볼까

공실 우려 적어 틈새시장으로 각광

장기 계약 가능성 큰 병원·은행·법인 영업점 들어오면

■ 공실 우려 적은 선임대 상가투자 해볼까

부동산 경기 침체로 상가분양시장에도 찬바람이 불고 있는 가운데 임차임을 먼저 확보한 뒤에 분양하는 ‘선임대 상가’가 주목 받고 있다. 서울의 한 주상복합 아파트 상가 입구에 분양 안내문이 걸려 있다. /서울경제 DB

본사 직영 패스트푸드점·기업형슈퍼마켓 등 안정적 수익 올려 인기
공급량 적고 금새 팔려 전문업체 네트워크 이용
꾸준히 분양정보 챙겨야

지난해 분양에 나선 광교신도시 신대역 인근의 상가 빌딩 1층은 분양한 지 석 달이 채 되지 않아 70% 이상 분양이 완료됐다. 상가의 경우 업무시설 입주가 진행된 후 수개월이 지나도 분양이 어려운 경우가 대부분이다. 하지만 이 상가는 완공되기 전부터 높은 분양 계약률을 기록하고 있는 것. 이는 시행사가'선임대 후분양' 방식으로 1층 상가를 공급했기 때문이다. 시행사는 상가 1층에 은행, 기업형슈퍼마켓, 편의점, 약국 등 인기 업종을 우선 유치한 후 투자자들을 모으기 시작했다. 선임대 상가에 대한 투자 안정성이 부각되면서 부동산 경기 침체기에도 뜻밖의 성과를 얻을 수 있었다.

상가 분양업체 관계자는 "선임대 상가의 경우 투자자들의 관심이 일반 상가보다 더 높다"며 "2층의 경우에도 선임대 상가는 상대적으로 빨리 분양된다"고 말했다.

상가 시장이 침체에서 벗어나지 못하는 가운데서도 '선임대 상가'는 틈새 시장으로 각광을 받고 있다. 선임대 상가는 사업 시행자가 분양을 하기 앞서 먼저 세입자를 유치한 후에 분양에 나서는 형태다. 시장의 관심에 비해 공급량이 많지 않아서 투자처를 찾기가 쉽지는 않다. 하지만 투자자 입장에서는 분양을 받은 후 발생할 수 있는 공실에 대한 우려가 없어 안정적인 수익을 얻을 수 있다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 "선임대 상가는 일반 상가에 비해 투자 안정성과 수익성이 높다"며 "선임대 상가 투자의 경우 상대적으로 장기적 안정성을 가진 업종이 임차 대상으로 인기를 끈다"고 말했다.

상가 시장에 '선임대 상가' 분양이 인기를 끌고 있다. 이는 임차인을 미리 확보한 뒤 분양을 하는 것으로 분양 받은 상가의 임차인을 구하지 못해 곤란을 겪는 것을 사전에 예방할 수 있어 투자자들의 선호도가 높다.

특히 대부분의 선임대 상가는 해당 건물에 같은 업종을 중복으로 입점시키는 경우가 없어 임차인에게도 인기가 높다.

상가투자컨설팅업체 상가뉴스레이다의 선종필 대표는 "상가시장이 위축되어 있는 가운데서도 우량 선임대상가에 대한 인기도는 비교적 높다"며 "선임대가 맞춰진 점포의 예상수익률과 장기적 운영 가능성을 충분히 검토한 후, 투자에 나서야 한다"고 말했다.

◇물량 적어, 분양정보에 관심 기울여야=선임대 상가는 투자자들에게 인기가 있지만 실제 투자 물건으로 나오는 경우는 찾기 쉽지 않다. 공급자 입장에서는 임대차 계약을 서둘러 진행했다가 분양 받을 사람이 해당 업종을 꺼리게 되면 분양 자체를 진행할 수 없는 위험이 있다. 그래서 시장의 관심에 비해 선임대 상가공급은 의외로 적은 편이다. 이런 이유로 대부분 선임대 상가는 병원, 약국 등 일부 인기 업종으로만 제한하고 있다.

공급도 적은데다 인기 업종의 선임대 상가는 금새 임자를 찾는 경우도 많다. 결국 지속적으로 선임대 상가에 관심을 두지 않고서는 분양 정보를 얻기 힘들다는 의미다.

선 대표는 "가장 좋은 방법은 상가분양 전문업체의 네트워크를 이용하는 것"이라며 "관련자들과 정보 네트워크를 형성해 다양한 정보를 얻어 두는 편이 좋다"고 말했다.

◇병원·은행 전문직종 상가 추천= 상가 시장에서 인기를 끄는 임대 업종은 병원과 은행 등 금융기관이다. 상가뉴스레이다에 따르면 올해 매물로 등록된 28개 선임대 상가 중 병원이 5개, 금융기관이 4개로 전체 매물의 30% 이상을 차지했다고 밝혔다.

이는 병원과 은행 등 금융기관은 임차인의 초기 시설 투자금이 많아 한번 임대차 계약을 맺게 되면 장기 임대가 가능하기 때문이다. 또 세입자가 내는 보증금 비율도 높아 실제 투자금도 타 업종에 비해 낮은 것도 장점이다.

실제로 서대문구 가재울뉴타운3구역 래미안·e편한세상 아파트에서는 약국을 선임대한 상가를 분양중이며 경기도 고양시 삼송시티프라자는 소아과를 입점시킨 상가를 분양하고 있다. G건설 관계자는 "아파트 단지 내 상가를 분양할 때도 선임대 상가, 특히 은행 등 안정적인 세입자가 들어오는 상가를 선호하는 경향이 크다"고 말했다.

◇법인 선임대 상가도 인기= 전문직종의 선임대 상가 이외에도 선호도가 높은 업종은 기업형슈퍼마켓, 본사 직영 패스트푸드 점 등 법인이 입점해 있는 상가다. 개인사업자로부터 월세를 받는 것이 아니라 법인으로부터 직접 임대료를 받기 때문에 안정적인 수익을 얻을 수 있기 때문이다. 계약 기간도 5년 이상 장기(長期)로 진행하는 경우가 많아 공실 우려도 줄일 수 있다.



대체로 법인 선임대 상가는 이미 영업을 하고 있는 경우가 많아 분양이 끝난 것으로 판단할 수 있다. 하지만 일부가 미분양 상태인 상가도 드물지 않기 때문에 선임대 상가에 관심이 있다면 적극적으로 확인을 할 필요가 있다.

실제로 서울 서대문구의 한 아파트 단지 내 상가에는 기업형 슈퍼마켓이 6개 점포를 임대해 영업을 하고 있는데 이 중 2개 점포가 미분양인 상태로 영업중이다.

상가 분양업계 관계자는 "기업형슈퍼마켓 등 법인 세입자가 들어오는 곳은 해당 지역에서도 중심지일 확률이 높다"며 "이런 지역에서는 법인 세입자와의 임대기간이 끝나더라도 임차인을 구하기 쉽다"고 말했다.

분양 받기전 임차인 만나 계약 내용 다시 확정할 필요

■ 투자 유의점

박성호기자

서울 성북구에 사는 백 모(50)씨는 서울의 한 1층 근린 상가를 분양 받았다. 규모는 작지만 이동통신점이 임차인으로 이미 계약을 마쳤다는 분양대행사 말을 믿고 선뜻 투자를 결정하게 됐다. 하지만 6개월이 지나자 이동통신점은 장사가 안 된다는 이유로 계약을 해지하고 말았다. 백 씨는 분양대행사에 항의를 했지만 계약 해지에 관해서는 책임이 없다는 말만 들었다. 백 씨는 세입자를 구하려고 했지만 규모가 작은 점포라 그마저도 쉽지 않았다.

투자자들의 선호도가 높은 선임대 상가라고 해서 무턱대고 투자하는 것은 금물이다. 선임대 상가에 대한 인기가 높아지자 최근에는 선임대 상가 분양을 악용하는 업체도 심심치 않게 등장하고 있기 때문이다.

예컨대 임시로 가짜 임차인을 들여 놓거나 임차인과 짜고 많은 월세를 받을 수 있는 것처럼 부풀리는 사례도 심심찮게 발견되고 있다. 또 분양자는 모르게 시행사에서 6개월이나 1년 정도 일정기간 임차인에게 임대료를 보전하는 경우도 있다. 보전 기간이 끝나 임대료가 적게 들어온다는 것을 알아챌 즈음 시행사는 종적을 감춰버리기도 한다.

이 때문에 선임대 상가에 투자할 경우 입점하는 업종과 계약 내용을 꼼꼼하게 확인해야 한다. 임차 기간은 얼마인지 임차 조건 등도 분양 받기 전 세입자와 만나 다시 한번 확정할 필요가 있다.

선임대 상가는 개인병원이나 약국, 안경점 등 전문직종을 선택하는 편이 좋다. 또 장기 임대가 가능한 기업형슈퍼마켓 등 법인 영업점도 좋은 투자처다. 요즈음에는 투자자들이 선호하는 업종이 명확히 갈리기 때문에 일부 상가 분양에서는 업종을 확정하지 않고 '맞춤형'으로 분양하는 경우도 있다. 투자자들의 입장에서는 이런 상가가 좀 더 유리하다.

하지만 업종이 양호하다고 하더라도 유의할 점은 있다. 특히 대형 슈퍼마켓 등은 해당 업체가 임차인일 경우 계약기간이 끝나고 철수를 했을 때의 대책도 생각해 둬야 한다. 임차인을 구하기 쉽고 임대료 수준을 유지할 수 있을 지를 투자 전에 판단하고 분양 받는 것이 좋다. 결국 이를 위해서는 해당 지역 상권 등 현장 조사가 필수다.

선종필 상가뉴스레이다 대표는 "상가는 특히 현장 파악이 중요하다"며 "비슷한 입지라도 임대료 수준이나 임차인의 선호가 극명하게 갈릴 수 있다"고 말했다.

아울러 보유하고 있는 자금보다 턱없이 많은 대출을 받아 투자를 하는 것은 절대 금물이라는 점은 불경기 부동산 투자의 철칙이다.