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화성 동탄2신도시 발표를 계기로 신도시에 대한 관심이 다시 한번 뜨겁게 달아오르고 있다. 지난 2004년 동탄1신도시 분양을 시작으로 오는 2010년 동탄2신도시에 이르기까지 앞으로 10개 수도권 신도시에서 쏟아질 주택만 무려 52만여가구. 서울시 전체 400만여 가구의 약 13%가 새로 보금자리를 차릴 수 있는 막대한 공급량이다. 입지마다 차이가 있긴 해도 신도시 아파트는 쾌적한 주거환경과 자산가치 증대의 두 마리 토끼를 잡게 해 줄 가장 확실하고 안전한 상품이다. 2기 신도시에 입성해 ‘新도시민’으로 변신하고 싶다면 지금부터라도 확실한 나만의 청약전략을 세워둬야 한다. 신도시 청약전략의 5대 포인트를 정리해 봤다. ◇청약가점ㆍ납입액부터 챙기자= 청약전략 수립은 우선 자신의 경쟁력을 따져보는 데서 출발한다. 경쟁력의 핵심 기준은 민영주택에 신청할 수 있는 청약예ㆍ부금 가입자의 경우 ‘가점제’ 점수이고, 공공주택용 청약저축 가입자는 납입액이다. 전문가들은 가장 인기가 높은 송파ㆍ광교(수원) 신도시의 경우 예ㆍ부금 가점제 점수가 60점 이상이어야 안정권에 들 것으로 본다. 다만 송파의 경우 공영개발 원칙에 따라 중소형 예ㆍ부금 가입자에게는 청약기회가 없을 전망이다. 동탄2신도시나 파주 운정 등은 30~50점, 김포는 30~40점, 양주는 20~30점 정도로 예상된다. 청약저축 납입액은 송파ㆍ광교가 최소 800만~900만원선, 동탄2ㆍ운정ㆍ김포는 400만~600만원선에서 커트라인이 형성될 것이라는 전망이다. 물론 자신의 점수ㆍ납입액이 여기에 미치지 못한다고 미리 실망할 필요는 없다. 오는 2011년까지 매년 신도시 공급량이 풍부한 만큼, 청약시점을 조금 늦춘다면 점수와 납입액을 늘릴 시간이 있다. 이미영 스피드뱅크 분양팀장은 “청약저축 납입액이 적다고 벌써부터 예금으로 전환할 필요는 없다”며 “예ㆍ부금 고점자와 저축 장기 납입자는 철저히 선별청약을 하고 저점자는 2~3년 이후를 내다본 청약전략을 수립해야 한다”고 말했다. ◇경쟁 적은 신도시 파고들자= 가점 점수와 납입액별로 당첨 가능권을 예상할 수는 있지만 어디까지나 추정일 뿐이다. 실제로 모든 신도시가 판교처럼 경쟁률이 높은 것도 아니고, 특정 신도시 내에서도 각 평형ㆍ타입별로 선호도와 경쟁률이 천차만별이다. 특히 최고 인기 신도시인 광교ㆍ송파는 다른 신도시의 청약경쟁률에도 영향을 미칠 수밖에 없어 주의깊게 살펴봐야 한다. 고점자들이 광교ㆍ송파를 노리고 통장을 아껴 다른 신도시에서는 비교적 낮은 점수로도 당첨 확률이 높아질 수 있다는 얘기다. 반면 2기 신도시 중 가장 늦게 분양되는 동탄2신도시는 광교ㆍ송파의 탈락자들이 대거 몰려 의외로 높은 경쟁률을 보일 수 있다. 첫 분양시기는 파주-양주-김포-광교-송파-동탄2 신도시 순이지만 신도시별로 2~3년에 걸쳐 분양이 이뤄지기 때문에 그때그때 광교ㆍ송파의 전후 분양물량을 눈여겨볼 필요가 있다. ◇1주택자도 포기할 필요 없어= 오는 9월부터 청약가점제가 시행되면 1주택자는 2순위로 밀리게 된다. 이 때문에 ‘갈아타기’가 원천봉쇄됐다는 불만이 많지만 꼭 그렇지는 않다. 전용면적 25.7평을 초과하는 민간 중대형 아파트의 경우 전체 공급물량의 50%를 현행 추첨제로 분양하기 때문에 큰 평수로 갈아타려는 유주택자들에게는 절반의 기회가 여전히 열려있다. 중대형 아파트의 인기가 점점 떨어지고 있다는 점도 감안해야 한다. 똑같이 분양가상한제가 적용되더라도 중대형은 채권입찰제가 덧씌워져 분양가가 한층 비싸진다. 공시가격 6억원 초과 주택은 종합부동산세 대상이 돼 세금부담도 적지않다. 이런 이유로 인기 신도시라도 중대형의 경쟁률은 낮아질 전망이어서 자금여력만 있다면 유주택자에게 많은 기회가 돌아갈 수 있다. 아울러 공급과잉의 여파로 일부 신도시에선 미분양이 발생할 것이라는 예측도 있는 만큼 1순위에 들지 못하더라도 관심은 꾸준히 유지해야 한다. ◇‘신도시 해바라기’는 곤란= 신도시에 청약할 작정이라면 이왕이면 가장 먼저 분양되는 ‘시범단지’를 노려보는 게 좋다. 보통 시범단지는 신도시에서도 가장 좋은 입지를 차지하기 때문에 시세상승 폭도 다른 단지에 비해 크다. 그러나 무조건 신도시가 아니면 안된다고 고집을 부려서는 곤란하다. 그때그때 공급되는 알짜 택지지구를 놓쳐서는 안된다는 뜻이다. 예를 들어 서울 은평 뉴타운이나 용인 흥덕지구 등은 규모는 작지만 웬만한 신도시보다 나을 수 있다. 인천 청라ㆍ영종지구 등 경제자유구역도 신도시 못지 않다. 자금여력이 크지 않다면 신도시 공급물량의 거의 절반을 차지하는 다양한 형태의 임대주택에도 관심을 가져볼 필요가 있다. 국민임대가 20평대 이하로만 공급됐던 데 반해 앞으로 중대형 임대, 비축용 임대 등 30평대 이상 임대아파트가 많이 나올 전망이다. ◇자금계획도 철저히= 언제쯤 어느 신도시에 청약할 것인지 계획을 세우려면 자금계획도 꼼꼼히 따져봐야 한다. 중소형을 기준으로 송파 신도시의 분양가는 평당 900만원대다. 취득ㆍ등록세와 발코니 확장 등 각종 비용을 감안하면 평당 최대 1,000만원 정도로 잡으면 된다. 김포와 파주, 동탄2 신도시는 평당 800만~900만원선, 양주는 평당 700만원선, 광교 신도시는 평당 1,200만~1,300만원 선으로 예상된다. 중대형은 분양가 예상이 다소 어렵다. 실질 분양가를 주변시세의 80%에 맞추는 채권입찰제가 적용되기 때문이다. 송파 신도시의 경우 거여동 중대형 아파트의 현재시세인 평당 1,800만원 정도를 기준으로 할 경우 실질 분양가는 평당 1,400만원선, 송파구 전체를 기준으로 하면 평당 2,000만원에 육박한다. 한편 부족한 자금을 메우기 위해 대출계획을 세울 때는 중소형은 10년, 중대형은 7년간 전매가 불가능하다는 점도 염두에 둬야 한다. 신도시 공급 어디부터?
파주 가장 빨라…이달말께 시작
판교→양주 옥정→김포→수원 광교→송파 가장 가까이 다가와 있는 신도시는 파주 운정이다. 판교처럼 한꺼번에 동시분양하지 않기 때문에 아직까지 '붐'이 일지는 않고 있지만 서울과 수도권 서북부 실수요자들 사이에 관심이 무척 높다. 지난해 일부 민간물량이 처음 공급된 데 이어 주택공사가 이르면 이달 말쯤 분양 스타트를 끊는다. 이어 민간업체들도 순차적으로 분양에 나서 연내 총 7,700여가구가 공급될 예정이다. 운정의 경우 내년 6,400여가구를 비롯해 오는 2011년까지 총 8만여가구가 쏟아지는 만큼 자신의 상황에 맞춰 청약시기를 조절해야 한다. 파주 운정 다음으로는 판교의 차례가 될 가능성이 크다. 지난해 뜨거운 관심 속에 1ㆍ2차 동시분양을 마쳤지만 임대주택 8,300여가구를 포함해 아직 1만3,000여가구가 남아있다. 이 중 민간 중대형 아파트 980가구가 연내 혹은 내년 초 분양된다. 주공이 국제현상공모를 통해 설계한 중대형 고급 연립주택 300가구도 내년 중, 중심상업지구 주상복합 1,260여가구는 2009년 중 분양이 예정돼 있다. 파주와 판교의 다음 타자는 양주 신도시 1단계인 옥정지구다. 내년 3월 첫 분양에 들어가는데, 입지여건 탓에 아무래도 2기 신도시 중 인기가 제일 적다. 하지만 분양가는 평당 700만원선 안팎으로 가장 저렴할 전망이어서 수도권 북부에 생활기반이 있는 실수요자는 청약을 고려해볼 만 하다. 옥정에 이어 김포 신도시가 내년 6월, 수원 광교 신도시가 9월중 분양에 착수하는데 시장의 무게중심은 아무래도 광교 쪽으로 크게 기울어져 있다. 광교는 2기 신도시 중 송파에 이어 인기순위 2위로 꼽히고 있어 치열한 청약경쟁이 벌어질 전망이다. '제2의 판교' 열풍이 예상되는 송파 신도시는 2009년 9월 분양에 들어간다. 입지만 보면 판교를 능가하는 사실상 유일한 '강남 대체' 신도시인 만큼 뜨거운 청약열기가 예상되는 곳이다.
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